Дешевая ипотека останется в мечтах

Вот уже который день самым актуальным и обсуждаемым вопросом в нашей стране является жилищный. О влиянии на ипотеку мирового финансового кризиса говорят практически все средства массовой информации. На сегодня эта тема – одна из популярных.

Несмотря на все происходящие в мировой экономике события, рынок ипотеки продолжает развиваться, правда, не столь быстрыми темпами. Но, как считает большинство экспертов, для молодого рынка, который начал рост с нуля, это вполне нормальное явление. Среди плюсов российской ипотеки, которые будут удерживать ее на плаву, – фиксированные ставки (их величина не зависит от конъюнктуры рынка), рублевые кредиты (большинство кредитов выдается в отечественной валюте) и довольно хорошее качество самих кредитов (заемщики все-таки платежеспособные).

Так что дефолтов много не ожидается. Что же касается рефинансирования кредитных портфелей банков, то с этим дела обстоят хуже. Западные рынки для наших банков закрыты. Это означает, что необходимо искать средства и инвесторов у себя дома. Между тем российские ипотечные ценные бумаги, появившиеся совсем недавно, по мнению большинства экспертов, весьма перспективны. Они обеспечены залогом и имеют довольно низкие риски, но пока они недооценены инвесторами. Создание полноценного вторичного ипотечного рынка в России – одна из задач, стоящих перед профессионалами.

Итак, какие последствия может вызвать кризис на рынке недвижимости Уфы? По мнению директора сети агентств недвижимости «Эксперт» Елены Андреевой, использовать данные московского рынка недвижимости как базу для сравнения динамики цен неуместно. Москва была и продолжает оставаться инвестиционно привлекательным городом – в отличие от Уфы, которая стала непривлекательной с точки зрения инвестиций в жилую недвижимость еще в начале 2007 года.

«Обвала цен на рынке Уфы не будет. Обвал означает резкое снижение цен на недвижимость – на 30-50 процентов. По статистике, обвалы случаются после перенасыщения либо после большого выброса инвестиционных квартир. Последних в Уфе сейчас мало – по причине низкой инвестиционной привлекательности рынка жилой недвижимости. Предполагается лишь небольшое снижение цен на недвижимость.

Это связано со сложностью получения ипотечного кредита и с повышением ставок по ипотеке большинством банков. Основная причина, по которой цены не будут падать, – это альтернативные сделки. А их сейчас на рынке недвижимости почти 90 процентов. Чтобы купить квартиру, надо продать свое жилье и купить другое. То есть большинство операций на рынке недвижимости представляют собой обмен. Продавец до последнего будет стараться не снижать цену на свою квартиру. Ему это абсолютно невыгодно – собственник квартиры боится, что ему просто не хватит денег на приобретение другого жилья. И только после продолжительных недель отсутствия спроса продавец начинает потихоньку идти на ценовые уступки. Именно поэтому рынок недвижимости инерционен, и снижение цен идет тяжело и медленно», – комментирует наш эксперт.

Аналитики московского рынка недвижимости, наоборот, предрекают уже в ближайшее будущее снижение стоимости квадратного метра на 15-20 процентов. В настоящее время цена за квадратный метр в Москве составляет более шести тысяч долларов, что вкупе с другими причинами делает ипотеку недоступной даже для среднего класса.