Ипотека наоборот

В последние годы на рынке банковских услуг – особенно в США – получил распространение такой инструмент как обратная ипотека (англ. Reverse Mortgage). Обратный ипотечный кредит – это финансовый продукт, позволяющий превратить стоимость, омертвленную в недвижимом имуществе, в деньги без потери права собственности на это имущество.

Зародился данный вид кредитования в США в 60-е годы прошлого века, но широкое распространение начал получать только в 90-е годы, после того как в 1989 году Federal Housing Administration вышла на рынок со своим обратным ипотечным кредитом (Home Equity Conversion Mortgage).

Если обычный ипотечный кредит предназначен для людей, имеющих доходы и желающих приобрести жилье, то обратная ипотека адресована людям, богатым имуществом и бедным доходами. Обычно в такой ситуации оказываются пенсионеры – после завершения трудовой деятельности их доходы резко падают, и для поддержания приемлемого уровня жизни им приходится идти на такие радикальные меры, как продажа семейного дома. Обратная ипотека позволяет им превратить недвижимое имущество в деньги без физической потери этого имущества.

Другими словами, обратный ипотечный кредит выглядит следующим образом: собственник закладывает свое жилье и начинает получать от кредитора деньги по определенной схеме (например, в виде периодических платежей). Эти платежи образуют сумму основного долга. Начисляемые проценты также прибавляются к основному долгу, погашать такой кредит не надо. При наступлении определенного заранее оговоренного события кредитор обращает взыскание на залог и из вырученных денег погашает кредит.

Оговоренным событием, позволяющим кредитору обратить взыскание на залог, обычно являются смерть владельца или его переезд в дом престарелых, а также истечение срока кредитования, если кредит был срочным. Помимо этого, кредитор имеет право обратить взыскание на залог в случае дефолта заемщика. Дефолтом в этом случае являются такие обстоятельства, как возникновение задолженности по налогам на недвижимость, отсутствие страховки на заложенную недвижимость, ненадлежащее техническое состояние залога.

Существует несколько типов обратных ипотечных кредитов.

Срочный – такой кредит обеспечивает заемщику серию ежемесячных платежей в течение оговоренного срока (обычно 3-10 лет). По окончании срока или в случае смерти заемщика, если она наступила до окончания срока кредита, кредитор получает основной долг, проценты и, если такое предусмотрено договором, часть стоимости дома и/или прироста цены. Ежемесячные платежи определяются исходя из лимита и срока кредитования и процентной ставки, по которой предоставляются средства.

Бессрочный – аналогичен срочному кредиту, рассчитывается на срок до достижения заемщиком возраста 100 лет.

Пожизненный – по такому кредиту заемщик получает деньги на протяжении всей жизни, независимо от того, продолжает ли он жить в доме или покинул его (например, переехал в дом престарелых).

Ипотечная кредитная линия позволяет заемщикам получать нерегулярные платежи в пределах одобренного лимита. Если заемщик захочет, он может взять всю сумму единовременно при оформлении такого кредита. Гибридные срочные и бессрочные кредиты совмещают в себе свойства срочного или бессрочного кредита и кредитной линии. Регулярные платежи при таком кредите ниже, чем при обычном срочном или бессрочном кредите, но при этом создается буфер, в пределах которого, в случае надобности, заемщик может взять дополнительную сумму.

Хотя обеспечением упомянутых выше кредитов, как и в случае «обычной» ипотеки, является недвижимость, их риски различаются принципиально. Основной особенностью обратного ипотечного кредита, очевидно, является то, что с течением времени задолженность не погашается, а увеличивается, при этом платежеспособность заемщика в этом виде кредитования не играет роли. Кредитор не рассчитывает на регулярные платежи по погашению кредита, а ожидает, что кредит будет погашен средствами, вырученными от продажи залога.

С точки зрения банка этот вид кредитования выглядит следующим образом. Обратный ипотечный кредит – это всегда кредит с ограниченным регрессом. Если в момент реализации залога стоимость обеспечения будет ниже стоимости задолженности, банк понесет убытки. Поскольку при этом виде кредитования задолженность все время растет, такой сценарий более вероятен, чем при обычном кредитовании. Для некоторых случаев существует специальное ипотечное страхование, т. е. убытки будут погашены страховой компанией, но это повышает стоимость кредита для заемщика.

Помимо общих проблем с долгосрочным прогнозированием цен на недвижимость, существует и проблема цены конкретной квартиры. Так как хозяева жилья – пожилые люди с ограниченными доходами, у них может не быть ни физических, ни материальных возможностей поддерживать квартиру в должном состоянии, не говоря уже о том, чтобы модернизировать ее. Поэтому когда эта квартира будет выставлена на продажу, цена ее может сильно отличаться от рыночной.

В этом виде кредитования совершенно другой смысл имеет термин «обслуживание кредита». Если при обычном кредитовании обслуживание заключается в сборе и обработке платежей и работе с заемщиками, задерживающими платежи, то в случае обратной ипотеки функция обслуживания заключается в отслеживании состояния жилья и его владельцев. Прежде всего кредитор должен следить за тем, чтобы владелец вовремя платил налоги и другие обязательные платежи и продлевал страховку. Задолженность по налогам и непродление договора страхования являются «событиями дефолта», позволяющими банку обратить взыскание на залог до истечения срока договора.

Обратная ипотека — это продукт, достаточно трудный для понимания. Как показывает практика, даже там, где кредитование вообще и ипотечное кредитование в частности широко развито, людям не всегда понятна концепция обратной ипотеки. Зачастую заемщики пытаются выплачивать этот кредит, то есть берут деньги только для того, чтобы тут же отдать их с процентами. Также люди не всегда отдают себе отчет в том, что они «проедают» имущество, которое в противном случае могло бы достаться их наследникам. Учитывая, что заемщики – люди пенсионного возраста, как правило, обладающие ограниченным кругозором в области финансовых инноваций, высока вероятность того, что они вступят в отношения, суть которых не вполне понимают.

Если кредит берется на определенный срок, то по окончании этого срока кредит должен быть погашен – как правило, за счет продажи обеспечивающего жилья. Короткий срок означает большие ежемесячные выплаты, но срок погашения кредита может наступить, когда заемщик еще не хотел бы переезжать в дом престарелых.

Как правило, у такого кредита выше начальные расходы на выдачу (оценка недвижимости, страховка, подготовка договора и т. п.) и обслуживание. Если начальные расходы ложатся на заемщика (в счет кредита), то он оказывается должен немаленькую сумму, еще ничего не получив на руки. И на эти начальные расходы тоже начисляются проценты.

Если же заемщик умирает или покидает свой дом (переселяется в дом для престарелых), т. е. наступает событие, при котором кредит должен быть погашен вскоре после заключения договора обратной ипотеки, такой долг кажется совершенно несправедливым.

В отличие от прямой ипотеки, в случае обратной ипотеки заемщик принимает на себя риск банкротства кредитора. Договор обратной ипотеки создает обязательства кредитора по осуществлению кредитных выплат в течение оговоренного срока, который может составлять 10 лет и более. Если кредитор разорится, выплаты могут прекратиться на неопределенное время или насовсем.

И, наконец, очень высока социальная цена ошибок: может просто не остаться времени на их исправление.

Поэтому обратный ипотечный кредит подходит не всем – это продукт для тех, кто намерен еще довольно долго жить в своем доме (т. е. отличается достаточно хорошим здоровьем) и не планирует оставить свое жилье в наследство. Для пенсионеров, которые с большой вероятностью покинут свой дом в недалеком будущем или планируют оставить свое жилье детям-внукам, обратная ипотека может оказаться не самым эффективным источником дополнительного дохода.