Лизинг вам в помощь

Любая коммерческая деятельность требует офисных, складских или производственных площадей, и для нормальной работы предприниматели вынуждены платить за арендуемые помещения немалые деньги. В условиях непомерно высоких цен на недвижимость приобрести ее в собственность им зачастую не по силам. Особенно это касается малого бизнеса, для которого постоянно возрастающие арендные платежи иной раз ставят под вопрос само его существование.

В этом случае на помощь предпринимателям может прийти внешнее финансирование. Зачастую банковские кредиты недоступны для представителей небольших фирм. Решением этой проблемы может стать лизинг. Финансовая аренда коммерческой недвижимости пока не очень распространена, но у этого сегмента большой потенциал. Для малого бизнеса лизинг – это удобный инструмент получения в собственность офисов и других необходимых для его функционирования объектов недвижимости.

Необходимо пояснить, что представляет собой лизинг как финансовый инструмент, каковы схема лизинговой сделки и механизм ее проведения. Юридически лизинг – это вид инвестиционной деятельности, при котором лизингодатель обязуется приобрести имущество у поставщика и предоставить его за плату во временное владение и пользование лизингополучателю. Другими словами, лизинг – это финансовая аренда предмета лизинга с последующим выкупом. Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе здания и сооружения.

Схема любой лизинговой сделки представляет собой взаимодействие трех сторон: лизингодателя, лизингополучателя и продавца. Лизинговая компания покупает предмет лизинга у продавца, берет себе на баланс, затем передает его лизингополучателю по договору финансовой аренды. По окончании договора лизинга лизингодатель передает предмет лизинга лизингополучателю в собственность. В дополнение могут заключаться другие договоры: страхования, поручительства, залога.

По своей сути лизинговая сделка по приобретению недвижимости не отличается от передачи в финансовую аренду транспорта или оборудования. Клиент выплачивает лизинговые платежи, а по окончании срока лизинга получает в собственность здание, уже полностью амортизированное либо по минимальной остаточной стоимости.

Это уменьшает величину налога на недвижимость по приобретаемому объекту. При этом лизингополучатель не является прямым плательщиком налога на имущество (балансодержателем чаще всего выступает лизингодатель), а выплачивает его в составе лизинговых платежей. Причем все эти платежи лизингополучатель относит на себестоимость продукции (работ, услуг), чем достигается экономия по налогу на прибыль.

Базовые условия лизинга коммерческой недвижимости выглядят следующим образом: авансовый платеж может составлять от 5% до 20% от стоимости здания, срок лизинга – от трех до семи лет. Сооружение страхуется на весь срок лизинга в обязательном порядке. Лизинговые платежи выплачиваются лизингополучателем по заранее оговоренному графику, который может быть, по выбору клиента аннуитетным, регрессивным, ускоренным.

Механизм проведения сделок по лизингу недвижимости имеет некоторые особенности, поэтому есть смысл рассмотреть его подробнее. На начальном этапе сотрудничества с лизинговой компанией клиент выбирает объект недвижимости и предоставляет комплект документов в лизинговую компанию согласно установленному перечню. Специалисты лизинговой компании проводят финансово-экономический и юридический анализ представленных документов и принимают решение о возможности предоставления лизинга и покупки объекта недвижимости.

На этапе разработки и подписания договора лизинга недвижимого имущества клиент и лизинговая компания согласовывают все существенные условия договора лизинга. Именно на этом этапе клиент и лизинговая компания определяют порядок пользования недвижимым имуществом, согласовывают вопросы обеспечения электроэнергией и водоснабжением, а также телекоммуникациями, так как при смене собственника необходимо подписывать эти договоры заново.

На этапе разработки и подписания договора также устанавливается, какая из сторон будет осуществлять капитальный и текущий ремонт (если же в договоре это не будет оговорено, то будут применяться по аналогии нормы Гражданского кодекса об аренде, которые напрямую предусматривают возложение обязанности по текущему ремонту на лизингополучателя, а капитального – на лизинговую компанию).

На практике часто возникают вопросы, связанные с тем, какая из сторон договора лизинга будет заниматься заключением «сопутствующих» договоров с энергоснабжающими организациями, с эксплуатирующими и ремонтными службами. Здесь проблема решается двумя способами. Первый способ предусматривает заключение всех вышеуказанных договоров от имени лизинговой компании. При этом лизингополучатель совершает действия по доверенности. Второй вариант предполагает, что в договор лизинга изначально включается условие о том, что все указанные договоры вправе заключать от своего имени лизингополучатель. Второй вариант наиболее удобен в случаях, когда клиентами лизинговых компаний являются представители из других регионов.

Завершающим этапом является проведение государственной регистрации договоров. С недавнего времени совмещается государственная регистрация возникновения права собственности по договору купли-продажи и договора лизинга, то есть документы на оба вида регистрации подаются одновременно. При этом регистрирующие органы проводят одновременно экспертизу двух пакетов документов, что значительно сокращает сроки государственной регистрации.

В целях одновременной регистрации двух пакетов документов специалисты лизинговой компании особое внимание уделяют формулированию условий договоров купли-продажи и лизинга, включают в тексты обоих договоров коррелирующие между собой ссылки. После рассмотрения документов регистрирующие органы проводят последовательную регистрацию возникновения права собственности по договору купли-продажи и договору лизинга.

Существует масса тонкостей, которые необходимо учитывать при заключении лизинговых договоров по приобретению недвижимости. Проведение таких сделок часто сопряжено с некоторыми сложностями. Среди основных трудностей – неурегулированность многих вопросов в российском законодательстве.

На этапе заключения лизинговой сделки возникают затруднения, связанные с регламентом ее оформления, по причине того, что этот процесс еще не проработан до конца в юридическом аспекте. Порядок регистрации договора лизинга и договора купли-продажи не прописан в законодательстве напрямую и не регламентируется законом о государственной регистрации сделок с недвижимостью. Сегодня эта проблема решается путем одновременной подачи в регистрирующие органы двух комплектов документов (договор лизинга и договор купли-продажи).

Еще одна особенность заключается в законодательном требовании о неразрывной связи зданий и сооружений с землей. Поскольку лизинг земли запрещен законом, исполнение данной сделки лизинга сопряжено с некоторыми сложностями с правовой точки зрения. Отношения между лизингополучателем и лизинговой компанией касательно земельного участка регулируются с помощью отдельного договора аренды с правом выкупа.

Как правило, не возникает проблем с приобретением в лизинг производственных, складских помещений, офисов, всех тех объектов, безусловное предназначение которых – использование в коммерческих целях. В этом отношении спорным является вопрос о возможности приобретения в лизинг объектов незавершенного строительства – так называемого недостроя.

В настоящий момент на практике складывается ситуация, что такие объекты не подлежат передаче в лизинг – вследствие того, что они не могут быть использованы в предпринимательстве. Единственное юридически возможное целевое использование недостроенных объектов недвижимости – их достраивание, что на этапе строительства не попадает под определение коммерческой деятельности.

Похожая проблема возникает касательно лизинга жилой недвижимости. Изначально ее единственное целевое назначение – проживание граждан. Если при анализе обращения клиента выясняется, что жилую площадь коммерческая организация планирует приобрести в лизинг, к примеру, для проживания сотрудников, то вопрос о предоставлении лизинга может быть решен положительно. Не исключено также и иное коммерческое использование жилой недвижимости, если оно не противоречит Жилищному кодексу.

Среди основных проблем лизинга зданий и сооружений – особенности российского рынка недвижимости. Продавцы недвижимости часто отказываются работать «по-белому», занижая стоимость объекта недвижимости в целях сокращения суммы уплачиваемого налога на прибыль или подоходного налога, в зависимости от того, является ли они юридическими или физическими лицами. Для лизинговой же сделки необходимо указывать реальную стоимость объекта, ведь только так можно составить график лизинговых платежей таким образом, чтобы клиент получил наибольшую налоговую экономию.

Несмотря на кажущуюся сложность приобретения недвижимости с помощью лизинга, этот инструмент обладает массой преимуществ перед другими способами финансирования. Они заключаются в первую очередь в льготном налоговом режиме лизинговой сделки, поскольку имущество находится на балансе лизинговой компании, лизингополучатель освобождается от уплаты налогов на имущество напрямую – сумма налогов включается в состав лизинговых платежей.

В отличие от использования схемы классической аренды объектов недвижимости, механизм лизинга позволяет после окончания действия договора лизинга получить недвижимость в собственность по заранее установленной цене. При заключении лизинговой сделки размеры лизинговых платежей согласовываются на первоначальном этапе и, как правило, не изменяются в течение всего срока лизинга. В отличие от договора аренды, в котором арендодатель вправе изменять арендные ставки один раз в год.

Порядок пользования недвижимостью определяется на этапе заключения лизингового договора. Перечень услуг по обслуживанию здания согласовывается индивидуально с каждым лизингополучателем. В случае аренды, как правило, обязательства по оплате обслуживания недвижимого имущества заведомо включены в арендные платежи.

По сравнению с ипотечным кредитом преимущества лизинга заключаются в отсутствии обязательств по залогу. При использовании лизинга недвижимости предоставление залога не является обязательным условием для заключения договора, так как имущество находится на балансе лизингополучателя.

Многие проблемы в сфере лизинга коммерческой недвижимости нуждаются решении. В частности, необходимо урегулировать многие юридические аспекты касательно этого сегмента. В первую очередь требует четкой формулировки порядок регистрации договоров лизинга недвижимости. Сложности также возникают по причине непрозрачности современного рынка недвижимости.

Но, несмотря на все трудности, рынок лизинга коммерческой недвижимости продолжает свое развитие. Очевидны его существенные преимущества перед другими способами приобретения зданий и сооружений для коммерческих нужд. В связи с этим финансовая аренда может стать для бизнеса эффективным и выгодным инструментом для получения возможности пользоваться помещением любых размеров без крупных единовременных затрат.

По материалам Санкт-Петербургского ипотечного форума