От страха до страховки один шаг

Если вы покупаете квартиру по ипотеке, то в обязательном порядке вам предложат застраховать приобретаемое жилье, потому что оно до того момента, пока кредит полностью не погасится, будет находиться в залоге у банка. Последнему необходимо быть уверенным в том, что если с его залогом что-нибудь случится, то он получит соответствующую компенсацию. Платить за это вынужден заемщик, правда, с осознанием того, что при наступлении страхового случая задолженность по кредиту будет погашена. Главный вопрос: какую сумму платить, и что конкретно произойдет, если вдруг наступит этот самый страховой случай.

Платить придется процент от остатка ссудной задолженности, увеличенный на 10%. В первый год это будет процент от размера кредита, во все последующие – от остатка ссудной задолженности. В принципе во всех страховых компаниях тарифы примерно одинаковые. В каждом конкретном случае он зависит от заемщика и объекта недвижимости, но если эти условия идентичны, то в большинстве страховых компаний вам назовут примерно одинаковую сумму.

Разные банки работают с разными страховыми компаниями. Некоторые предлагают клиенту самому выбирать из списка. Другие отправляют в обязательном порядке к одному страховщику, лишь изредка «сливая» малоинтересных заемщиков резервной компании.

Так как тарифы почти одинаковые, то в момент получения кредита для заемщика практически нет никакой разницы, где оформлять страховку. Итак, сколько придется платить. Как уже было сказано, это некий процент от остатка ссудной задолженности, увеличенный на 10%. Процент этот складывается чаще всего из трех составляющих: страхование риска утраты жизни и трудоспособности заемщика, страхование риска нанесения ущерба квартире и страхование титула, то есть прав собственности.

При приобретении жилья на первичном рынке до оформления прав собственности, то есть тогда, когда в залоге оказывается не сама квартира, а права требования по строящемуся объекту недвижимости, страхование ущерба и титула не нужно. Это совершенно понятно хотя бы потому, что в данном случае квартиры на момент получения кредита может и не быть физически. Возникает вопрос: ущерб чему страховать? Отсутствует предмет, которому этот ущерб может быть нанесен. После оформления квартиры в собственность большинство банков не требует титульного страхования. Кроме того, надо сказать, что некоторые банки не требуют титульной страховки и при получении кредита для приобретения жилья на вторичном рынке. Видимо, на 100% доверяют риелторам, которые проверяют его «юридическую чистоту».

Страхование риска нанесения ущерба предмету залога

Такое страхование, по стандартным оценкам страховщиков, зависит в первую очередь от того, деревянные или нет перекрытия у дома, есть ли газовая колонка, были ли перепланировки. Минимальный тариф обычно составляет около 0,3%. Но здесь при увеличении риска пределы роста тарифа ограничены, и его колебания не столь существенны, как при страховании риска утраты жизни и трудоспособности. То есть уже можно говорить о каком-то общепринятом пределе. Причем, конечно, самые высокие тарифы применяются при получении ипотечного кредита для приобретения индивидуальных домов. При покупке деревянного дома процент может достигать отметки 0,7%, но это скорее и есть «потолок». Страхование риска причинения ущерба каменным коттеджам обойдется порядка 0,45%- 0,5% от суммы кредита (остатка ссудной задолженности).

В случае, если залогу нанесен ущерб, то здесь может быть несколько вариантов. Если ущерб незначительный, который не привел к утрате собственности (предположим, произошел относительно небольшой залив: вздулся паркет или на потолке образовалось пятно). В таком случае страховая компания, оценив степень нанесенного ущерба, выплачивает компенсацию банку как выгодоприобретателю. Банк, в свою очередь, не может положить эти деньги себе в карман. Он или направит их в счет погашения вашей задолженности по ипотечному кредиту, или попросту выдаст вам их на руки. Потратить эти деньги вы можете по своему усмотрению, но, скорее всего, их на ремонт не хватит. Согласно статье 949 Гражданского Кодекса РФ страховая компания выплатит вам лишь часть понесенных убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости, но не в размере реального ущерба.

Если же происходит полная утрата залога вследствие тотального разрушения квартиры или коттеджа (и это признано страховым случаем), то страховая компания обязана полностью погасить за вас остаток вашей задолженности банку, в результате чего недвижимость, точнее говоря, то, что от нее осталось, переходит в полное ваше распоряжение. Вы остаетесь со своим «разбитым корытом» один на один, но, правда, при этом ничего и никому не должны.

Титульное страхование

Это страхование сделки, то есть ее «юридической чистоты». Тариф зависит от степени риска утраты квартиры в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц, то есть наличия тех или иных опасностей, связанных с «юридической чистотой». Например, очень длинная цепочка альтернативных обменов или наличие множества хозяев и смен собственника в истории квартиры. Минимальный тариф составляет обычно около 0,25%. Дороже 0,5% страхование титула обычно не обходится. Если страховая компания или банк посчитают, что риск утраты прав собственности слишком велик, то вам попросту откажут в выдаче кредита.

Представьте, что страховой случай наступил... Выгодоприобретателем по страховке является банк. Таким образом, он гарантирует себе возврат денег в случае наступления страхового случая. Но случаи могут быть разные, и ущерб также может быть разный.

Если «срабатывает» титульное страхование, то здесь принцип погашения задолженности следующий: если претензии третьих лиц удовлетворенны судом и сделка купли-продажи признана недействительной, то страховая компания погашает вашу задолженность перед банком. Вы же остаетесь лишь со слабой надеждой выиграть дело и вернуть квартиру через суды высшей инстанции.

Если ваше право собственности на квартиру будет не оспорено, а лишь ограничено обременениями, то вы вновь будете вынуждены решать данную проблему без помощи банка и страховой компании. Титульное страхование подразумевает выплату возмещения только в случае потери права собственности, но не возникновения каких бы то ни было обременений. Такой риск в список обязательных для страхования при совершении ипотечных сделок не входит. В итоге вам придется продолжать выплачивать долг по кредиту вместе с процентами и дополнительно решать проблемы, связанные с непрошенными жильцами.

Страхование риска утраты жизни и трудоспособности заемщика

Тариф подвержен самым резким колебаниям в зависимости от возраста, пола и состояния здоровья заемщика. Сегодня он может составлять даже 0,25%. Верхний предел в некоторых страховых компаниях неограничен и достигает 2% и более, то есть порой становится практически запретительным. Молодой здоровый человек может рассчитывать на 0,25%, но чем старше он становится, тем больше у него накапливается хронических заболеваний. В результате тариф становится выше.

Обычно, если кредит составляет не более 100 тысяч долларов, страховые компании полагаются на сведения, предоставляемые самим заемщиком о своем здоровье. Если кредит значительнее, то требуется медицинское освидетельствование в соответствующих учреждениях, аккредитованных страховой компанией. Однако весьма рискованно пытаться обманывать и скрывать хронические заболевания. В противном случае страховая компания имеет полное право отказать в выплате страховки и, скорее всего, так и поступит.

Если заемщиков несколько и у них равномерная ответственность по кредиту, то страховать жизнь придется всем, но с понижающим коэффициентом – в зависимости от степени ответственности. Если ответственность одного из созаемщиков незначительна, то нужно будет страховать риск утраты жизни и трудоспособности того заемщика, на которого ложится основная ответственность по кредиту.

В случае утраты вами трудоспособности или жизни квартира переходит в вашу собственность или в собственность ваших наследников, а страховая компания гасит вашу задолженность перед банком. Если с понятием «смерть заемщика» все относительно понятно, то «утрата трудоспособности» требует некоторой расшифровки. В стандартном варианте подразумевается получение инвалидности I-ой или II-ой группы. Помимо этого, некоторые банки требуют застраховать еще и временную утрату нетрудоспособности, то есть длительный больничный лист. В этом случае страховая компания некоторое время будет помогать заемщику выполнять кредитные обязательства перед банком, то есть выплачивать его ежемесячные платежи, но не гасить всю сумму кредита. Конечно, при страховании и этого риска тариф будет несколько выше 0,25%.