«МИАН» делится знаниями

19 июня в Уфе, в агентстве недвижимости «МИАН», прошел День открытых дверей. Благодаря этому мероприятию каждый желающий смог получить ответы на все интересующие его вопросы, связанные с ипотекой. Со специальным докладом на тему «Ипотека – просто о сложном» выступил директор уфимского филиала «МИАН» Иван Филиппов. Также посетители смогли получить персональные консультации у ведущих экспертов и старшего юрисконсульта. Поделилась с пришедшими своими знаниями и ведущий менеджер управления ипотечного кредитования «ИнвестКапиталБанка» Татьяна Мирсаева. В свою очередь сайт 102metra также проводит небольшое обучение своих посетителей – конечно же, по материалам услышанного в агентстве недвижимости доклада и заданных вопросов... Поэтому надеемся, что те, кому не удалось вчера поприсутствовать на семинаре, смогут открыть для себя новую и полезную информацию.

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости – землю, автомобиль, яхту и тому подобное. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, а также заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь сотрудник агентства недвижимости.

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично – либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца. Эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита также определяется ипотечным банком.

Преимущества и недостатки ипотеки

Главным преимуществом ипотеки является то, что вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире или доме. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а также потери заемщиком трудоспособности.

Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику такого кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья, и с процентов по ипотеке. Длительный срок кредитования делает платежи не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотечного кредитования является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы: оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и так далее. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки – большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту...

У ипотеки до сих пор существуют как сторонники, так и противники. Попробуем разобраться в позициях за и против.

Один из вопросов, заданных в ходе семинара, касался высоких процентных ставок по ипотечным кредитам. «Конечно, сложно спорить с тем, что ипотечные кредиты за границей значительно дешевле, чем в России. Но ведь там и деньги банкам обходятся не так дорого, да и уровень инфляции ниже. Российская же реальность такова, что деньги стоят дороже, издержки выше, поэтому меньше чем под 9% в год (в долларах) вам все равно пока никто кредита не даст, – объясняет директор агентства недвижимости «МИАН» в Уфе Иван Филиппов. – А вот ставки в 10% годовых уже существуют».

Возник у присутствующих и вопрос, связанный с потерей жилья. «А вдруг после нескольких лет выплаты сумм по кредиту я больше не смогу платить? Что произойдет дальше? Банк заберет у меня квартиру?»... По словам Ивана Филиппова, подобного произойти не сможет. Во-первых, выплачивая проценты по кредиту в течение нескольких лет, человек успевает возместить банку некоторую часть кредита. Во-вторых, существуют еще деньги, внесенные в качестве первоначального взноса. Эта доля в квартире принадлежит заемщику. В случае, если заемщик не сможет более выплачивать взносы по кредиту, купленная им квартира обменивается. Для заемщика приобретается жилье на ту сумму, которую он внес, а доплата идет на погашение долга банку.

Ежедневно в кредитные организации, работающие на этом рынке, обращаются по 250-300 человек за консультацией о том, как получить деньги на квартиру. Самая главная задача потенциального заемщика в диалоге с банком – суметь ему доказать, что он настолько платежеспособен, что сможет вернуть кредит да еще и с процентами. Действительно революционные изменения на ипотечном рынке произошли тогда, когда государственные банки стали рассматривать серые доходы. Для заемщика это означает, что банк дает ему свою форму, которую должна будет заполнить бухгалтерия компании, где работает заемщик.

Кстати, справку по форме 2НДФЛ (заверенная печатью справка о доходах физического лица) предоставлять придется не всегда, но она не будет играть решающей роли при решении о выдаче кредита. Большинство банков принимает справку с места работы, написанную в свободной форме, но с указанием реальных доходов соискателя кредита.

Немаловажным фактором является то, что при расчете платежеспособности может приниматься во внимание совокупный доход семьи: зарплата, страховые выплаты, доходы от работы по совместительству, банковские депозиты, а также другие виды доходов. Приблизительная формула расчета выглядит так: вы можете рассчитывать на эквивалент ежемесячного рублевого подтвержденного дохода в долларах. Например, если ваш доход составляет 20 тысяч рублей, вы можете рассчитывать примерно на 20 тысяч долларов.

Идеальный для банкира заемщик – это женатый россиянин в возрасте от 25 до 40 лет, имеющий высшее образование и семью с детьми. Основные требования к заемщикам включают в себя:

• Возраст. От 22 лет и до пенсии (для женщин – 55 лет, для мужчин – 60) должно оставаться столько лет, на сколько планируется взять кредит. То есть 53-летней женщине выдадут ипотечный кредит только на два года и только в том случае, если она докажет, что сможет вернуть эти деньги за положенный срок. Если не истек призывной возраст, нужно, чтобы у мужчин был решен вопрос с армией.

• Постоянная регистрация. При временной регистрации заемщика срок кредитования не может превышать срок регистрации. Клиент обязательно должен быть прописан (зарегистрирован) там же, где расположен банк. Необязательно даже быть гражданином России для получения ипотечного кредита.

• Оформленные отношения с работодателем в виде записи в трудовой книжке или трудового контракта. Непрерывный стаж работы должен составлять не менее двух лет, в том числе на последнем месте не менее 3-6 месяцев. Некоторые банки анализируют причины увольнения с предыдущих мест.

• Здоровье. При наличии серьезных хронических заболеваний (особенно психических недугов) страховщики могут отказаться от страхования жилья (чем больше денег, тем они придирчивее) либо установить тариф – например, 3% от ссудной задолженности. Чем больше размер кредита и чем старше заемщик, тем вероятнее, что страховая компания попросит пройти медицинское обследование.

• Социальный статус. Профессия, образование, ученые степени, награды и так далее.

• Ежемесячные платежи по кредиту не могут быть выше 50% чистого ежемесячного дохода заемщика или совокупного дохода его семьи, в некоторых банках – не более 35-40%.

Если у вас нет высокой официальной зарплаты, совсем лояльные банки анализируют наличие дорогостоящей собственности, количество и марки автомобилей, стоимость данного работника на рынке труда и прочее. В качестве косвенных доказательств платежеспособности учитываются даже счета за мобильную связь и поездки потенциального заемщика за рубеж.

Большим плюсом будет и наличие положительной кредитной истории. Известны случаи, когда люди с невысокими доходами брали небольшой потребительский кредит, исправно его выплачивали с тем, чтобы потом банк дал кредит на большую сумму. К слову сказать, если вам отказали в выдаче ипотечного кредита в каком-либо банке, это никак не повлияет на вашу кредитную историю. Она будет испорчена, только если вы несвоевременно платите по уже выданному кредиту, не можете или отказываетесь возвращать его. Ведь каждый банк использует свои собственные методики оценки кредитоспособности клиентов, поэтому отказ в кредите в одном банке вовсе не означает, что вы не сможете получить кредит в другом.

Однако все вышеперечисленные требования перекрываются самым важным условием – наличием собственных средств. Кстати, если банк, проанализировав все сведения о заемщике, все еще решение не принял, может даже потребовать рассказать, откуда у вас были взяты деньги на первоначальный взнос.

Многие недоумевают, почему банки так требовательны к заемщикам, ведь у первых остается такой высоколиквидный залог, как квартира. Все просто. Для банка основная цель – не вернуть деньги, а заработать на процентах. Банку неинтересен бизнес по продаже квартир, и выдавать кредиты всем подряд, чтобы потом самим продавать это жилье да еще и ходить в суд, банку совсем невыгодно.

Таким образом, вчерашнее мероприятие затронуло множество самых актуальных «ипотечных вопросов». Несмотря на то, что ипотека с каждым годом набирает обороты и обретает все большую популярность, большинство людей до сих пор не знает и не понимает многих тонкостей. Вчерашний день разъяснил ситуацию всем пришедшим, помог разобраться и сориентироваться в вещах, которые ранее казались непонятными. Мероприятие даже закончилось позже запланированного. Оно напоминало не скучную монотонную лекцию, а активный диалог со множеством вопросов и ответов.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня в Уфе выбор банков и их ипотечных программ довольно широк. Поэтому выбор исключительно за вами... Главное – подобрать себе достойного партнера, который грамотно и качественно поможет решить ваши жилищные проблемы.