Летом 2014 года была принята новая редакция закона об оценочной деятельности в России. Какие новации принес документ в эту сферу? Что изменится в процедуре проведения государственной кадастровой оценки земли и объектов недвижимости? Как оспорить результаты определения кадастровой стоимости, ведь именно она служит базой для исчисления налогов? Об этом рассказал генеральный директор ЗАО «Эксперт-Оценка», вице-президент общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Степан Сарбашев.
– Степан Захарович, какие новации прописаны в законе?
– Принципиальные новации в новой редакции главного отраслевого закона российских оценщиков, главным образом, касаются вопросов проведения кадастровой оценки и порядка оспаривания ее итогов.
Во-первых, изменилась периодичности проведения государственной кадастровой оценки (ГКО). Переоценка кадастровой стоимости будет проходить не чаще одного раза в три года (ранее – один раз в пять лет), а в городах федерального подчинения – не чаще одного раза в течение двух лет.
Во-вторых, законодатель установил принцип и порядок информационной открытости при приятии решения о проведении государственной кадастровой оценки. В соответствии с новым порядком орган государственной власти, принявший решение о проведении кадастровой оценки, в течение десяти рабочих дней обязан разместить его текст на своем официальном сайте в сети Интернет, а также направить его копию в Росреестр.
В-третьих, введена процедура формирования перечня объектов оценки с указанием количественных и качественных характеристик объектов недвижимости, необходимых для проведения ГКО и содержащихся в государственном кадастре недвижимости.
В-четвертых, законодатель установил дополнительные требования к исполнителю работ по определению кадастровой стоимости. Оценщик будет обязан страховать ответственность за причинение вреда имуществу в результате осуществления данного вида деятельности не менее, чем на 30 миллионов рублей, и на срок не менее, чем три года. Кроме того, правительство РФ может сформулировать и иные дополнительные требования к оценщику.
– Что меняется в процедуре проведения кадастровой оценки и как она будет выглядеть?
– Новые поправки к закону №135-ФЗ предусматривают возможность для всех заинтересованных лиц знакомиться с проектами отчетов о кадастровой оценке. Оценщик, выполняющий работу по определению кадастровой стоимости, в течение трех рабочих дней с момента написания отчета обязан направить его в электронном виде в Росреестр и СРО, членом которой он состоит. В свою очередь Росреестр также в течение трех дней с момента получения отчета обязан включить его в фонд данных ГКО и предоставить для публичного ознакомления на своем официальном сайте. Цель такого публичного размещения – обеспечение возможности ознакомления с проектом отчета о кадастровой оценке и представления замечаний к нему.
Замечания к проекту отчета о кадастровой оценке также могут включаться в фонд данных ГКО любыми заинтересованными лицами в течение 20 рабочих дней с момента размещения в нем проекта отчета.
Оценщик в течение 15 дней анализирует поступившие замечания и вносит в отчет изменения. Кроме того, оценщик, осуществляющий кадастровую оценку, прилагает к своему отчету справку «о замечаниях», которая содержит информацию обо всех представленных к проекту отчета замечаниях (как учтенных, так и неучтенных) с их соответствующим обоснованием либо информацию об отсутствии замечаний. После – весь комплект документов направляется в СРО, членом которой является оценщик.
И, наконец, на завершающей стадии оценщик обязан обеспечить для СРО, членом которой он состоит, проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости (в том числе повторной), а СРО – провести такую экспертизу в течение 30 рабочих дней с момента представления оценщиком отчета.
– Новый закон также меняет и порядок оспаривания результатов оценки...
– Действительно, помимо правок, связанных с процедурой определения кадастровой стоимости, законодатель внес существенные изменения и в процесс оспаривания ее результатов.
Отныне оспорить результаты кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре можно вплоть до следующей кадастровой оценки, но не позднее пяти лет с момента внесения в кадастр оспариваемых результатов (в действующей редакции ФЗ №135 этот срок был равен шести месяцами с даты внесения в кадастр).
Изменен порядок оспаривания кадастровой стоимости. Для юридических лиц вводится обязательное досудебное рассмотрение споров в комиссии при Росреестре. Для физических лиц досудебное урегулирование остается добровольным.
Изменился и состав комиссии при Росреестре, в которую помимо органов государственной власти теперь будут входить и представители предпринимательского сообщества и СРО оценщиков. При этом представители органов государственной власти будут составлять не более половины от общего числа членов комиссии. Для всех членов комиссии установлена обязательная ротация не менее чем на 75% раз в три года.
Кроме того, определена дата, на которую должна быть установлена рыночная стоимость недвижимого имущества, в случае оспаривания результатов кадастровой оценки вновь учтенных объектов и в случае учета изменений характеристик. Так, в соответствии с проектом закона, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
– Как обязательное досудебное регулирование скажется на этом процессе?
– Изменения в целом усложняют процедуру оспаривания кадастровой стоимости земель и недвижимости. Так, перед обращением в комиссию заявителю необходимо подготовить ряд документов, важнейшими из которых будут заключение независимого оценщика об установлении рыночной стоимости объекта и положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков. По сути, это два самостоятельных заключения. В одном оценщик устанавливает размер рыночной стоимости, а второе подтверждает, что заключение оценщика соответствует требованиям закона и специальным стандартам.
Вероятно, такая схема применяется, чтобы устранить любые сомнения относительно правильности произведенной оценки земли. Но здесь и скрывается главная проблема. Комиссии не признают, что указанные заключения имеют для них заранее установленную силу и подвергают их содержание подробнейшему анализу, в том числе на предмет соответствия всем требованиям законодательства и стандартам оценки. В результате комиссия может вынести отказ по заявлению о пересмотре кадастровой стоимости на основании несоответствия представленных заключений каким-либо требованиям. Далее ничего не остается, как обращаться в суд с тем же самым требованием и готовить повторную экспертизу для установления рыночной стоимости земли.
Очевидно, что при таком подходе расходы на процедуру возрастают втрое. Ведь ранее достаточно было проведения одной судебной экспертизы в рамках судебного спора об уменьшении кадастровой стоимости. Теперь к этому еще придется добавить подготовку заключения оценщика и экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков, которые имеют одинаковую стоимость. Возможно, что в течение какого-то времени и после прохождения соответствующих судебных споров комиссии изменят эту практику, но пока приходится искать способы ее преодоления.
Есть и другой спорный момент, касающийся индивидуальных предпринимателей – распространяется ли на них обязательность досудебного урегулирования или нет. С одной стороны, правоустанавливающие документы на недвижимость не содержат сведений о предпринимательском статусе субъекта права, с другой – по характеру объекта недвижимости можно прийти к выводу о его коммерческом назначении.
Что касается прохождения судебной процедуры, законодательных изменений не произошло. Процесс оспаривания кадастровой стоимости в суде хорошо отлажен и не вызывает трудностей, случаев отказа почти не встречается.
Группа компаний «Эксперт-оценка» входит в 30-ку крупнейших оценочных фирм России. Коллектив компании насчитывает более 20 дипломированных специалистов-оценщиков, которые не только оценят ваше имущество, но и дадут консультации в области оценки.
– Оценка бизнеса;
– оценка недвижимости;
– кадастровая оценка;
– аудит.
