Как купить квартиру без лишних забот?

Людмила с семьей проживает в старой тесной квартире и мечтает переехать в новостройку. Какой должна быть последовательность действий, чтобы получение ипотечного кредита и продажа-покупка жилья прошли с наименьшими неудобствами для семьи?

Управляющий операционного офиса «Первобанка» в Уфе Андрей Гаврилов

: «Поскольку речь идет о квартире в новостройке, на который уже оформлено свидетельство о праве собственности на жилье, процедура покупки такой квартиры ничем не будет отличаться от схемы приобретения жилья на вторичном рынке. А основная сложность в данной ситуации – отсутствие первоначального взноса на момент подбора квартиры, поэтому правильный алгоритм действий очень важен для клиента. Мы рекомендуем продавать имеющееся в собственности жилье только после получения положительного решения банка о предоставлении кредита.

Оптимальный алгоритм действий при покупке квартиры в описанном случае будет следующим. Прежде всего, клиент должен обратиться в банк за предварительной консультацией – ему рассчитают максимально возможную сумму кредита, разъяснят требования к заемщику, его доходу, трудовой занятости, а также требования к объектам.

После этого клиент подает в банк заявку на ипотечный кредит. В случае положительного решения по ней банк определяет параметры сделки – сумму кредита, величину первоначального взноса, ставку, срок кредитования и другие условия.

Затем клиент подбирает квартиру и согласовывает этот вариант с банком, и только после этого он может заключать договор купли-продажи своего жилья. Продав его, клиент согласовывает дату подписания договора купли-продажи с продавцом выбранного объекта и кредитного договора с банком.

После подписания этих документов, клиенту необходимо посетить регистрационную службу для совершения процедуры государственной регистрации перехода права собственности и получения свидетельства о собственности. Только после предоставления в банк документов, подтверждающих переход права собственности к покупателю, продавец квартиры сможет получить кредитные средства».

Специалист отдела ипотеки агентства недвижимости «Дан-Инвест» Константин Мамаев

: «Сегодня в каждом банке есть множество собственных программ, ипотечные кредиты выдаются на различных условиях. А если речь идет о материнском капитале или различных субсидиях, то на мониторинг программ собственными силами уйдет уйма времени. Поэтому помощь риелторов просто необходима.

Выгоднее всего обращаться в крупное агентство недвижимости и получать комплексный набор услуг. Когда подбором квартиры будет заниматься риелтор, а оформлением ипотеки – кредитный специалист агентства, то шансы приобрести хорошую квартиру по выгодной цене вырастают в разы.

Чтобы не пришлось оформлять несколько пакетов документов для подачи в несколько банков, нужно собирать все справки однократно. Агент недвижимости направляет эти данные банкам-партнерам. Уже через пару дней у покупателя недвижимости на руках будут ответы от нескольких банков. Вместе с кредитным специалистом агентства он сможет определить наиболее выгодный и удобный кредит.

Кроме того, обращаясь в агентства недвижимости, покупатель может рассчитывать на двойную гарантию надежности сделки. Риелторы обязаны убедиться, что право собственности не ограничено какими-либо запретами или обременениями. Ипотека предполагает обязательную проверку приобретаемой недвижимости на юридическую чистоту со стороны компании и со стороны банка. Банк, в свою очередь, получает гарантию того, что клиент риелтора вовремя освоит одобренный ипотечный кредит. Как показывает практика, самостоятельно взявшие ипотеку и пытающиеся своими силами подобрать объект граждане часто упускают сроки, повторно собирают справки или же не могут найти нужное жилье.

Напомню и о дополнительной экономии, которую получит покупатель недвижимости при обращении к риелторам. Крупное и опытное агентство недвижимости обычно имеет хорошие преференции от банков-партнеров. Это и сниженная ставка, и ускоренное рассмотрение документов, и отмена ряда комиссий. Специалисты постоянно анализируют и следят за изменениями рынка ипотечных программ, знают нюансы одобрения ипотеки. Персональный консультант будет сопровождать клиента на всех этапах: от выбора банка до регистрации сделки.

Риелторы начинают поиск квартиры согласно пожеланиям клиента. Специалисты полностью организуют этот процесс: ежедневный мониторинг квартир, подходящих по параметрам, организация просмотров, переговоры с продавцами. После того, как квартира выбрана, риелторы организуют внесение аванса. Это необходимо для того, чтобы зафиксировать договоренности на квартиру и начать подготовку к оформлению ипотечной сделки. Для проведения сделки, а также проверки квартиры банком юристы компании проверяют пакет правоустанавливающих документов на предмет соответствия действующему законодательству, а также требованиям банка. Для оформления ипотечного кредита нужна официальная оценка приобретаемой квартиры и страховой полис в соответствии с требованиями банка. Риелторы подготовят и согласуют проект договора купли-продажи, а также организуют подписание договора между клиентом и банком.

Для возникновения имущественных прав на недвижимость необходима государственная регистрация сделки. Специалисты на всех этапах будут сопровождать покупателя недвижимости: проверят договор долевого участия, подготовят договор уступки права требования, а также другие документы, необходимые для юридически корректной сделки».

Начальник отдела организации продаж ипотечных кредитов регионального филиала Банка УРАЛСИБ Ирина Костина

: «В первую очередь, необходимо решить, на какую стоимость жилья семья ориентируется, исходя из этого, можно будет определить, у какого застройщика покупать квартиру. У всех застройщиков своя ценовая политика, свой сегмент жилья – эконом, бизнес-класс, элитные постройки в центре города без отделки, панельное жилье с чистовой отделкой в отдаленных районах города, кого-то заинтересует малоэтажное жилье.

Анализ рынка строящегося жилья можно провести самостоятельно, по рекомендациям знакомых, по информации в СМИ, либо обратиться к специалистам агентств недвижимости.

Далее необходимо решить, какой размер первоначального взноса семья готова внести застройщику, а также на какой срок брать ипотечный кредит – эти данные понадобятся при обращении в банк. Специалисты банка подберут наиболее подходящую программу ипотечного кредитования в зависимости от указанных параметров, а также от вида выбранного жилья – во многих банках ставка зависит от срока сдачи объекта в эксплуатацию и от наличия аккредитации застройщика. Также в банке рассчитают максимальный лимит кредитования заемщиков и ежемесячный платеж на выбранный период кредитования.

В случае, если предложенная ипотечная программа семью устраивает, но выбранный объект в банке не аккредитован, специалист предложит перечень аккредитованных домов, с контактами застройщиков для продолжения поиска квартиры. Семья подает заявку на ипотечный кредит, при этом возможно подавать заявку одновременно в несколько банков – это позволит выбрать наиболее интересный вариант. В среднем, клиент получает решение по заявке уже через три дня. Положительное решение обычно действует в течение трех месяцев. В течение этого срока, клиент может заниматься как продажей собственной квартиры, так и подбором новостройки, при этом обновлять документы в банке не понадобится».