Обеспеченные ссуды – снова под вопросом

Банк России планирует ужесточить требования к оценке качества кредитов. О том, что готовятся изменения в положение Банка России 254-П «О порядке формирования резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности» сообщил директор департамента банковского регулирования и надзора ЦБ Алексей Симановский. По мнению Алексея Симановского, нормативный документ «дает банкам слишком широкие возможности учета обеспечения для оценки качества кредитов», в то время как на самом деле «хорошее обеспечение вовсе не делает плохую ссуду хорошей».

По мнению представителя ЦБ РФ, залоги, принимаемые банками в обеспечение по ссудам, не компенсируют кредитные риски. Для того чтобы минимизировать кредитные риски, Банк России намерен ужесточить порядок формирования резервов по обеспеченным ссудам.

Сейчас банки, выдавая кредиты, обеспеченные залогом или поручительствами, самостоятельно оценивают кредитные риски и необходимый размер резервов, отчисляемых из прибыли. Залоги, принимаемые в качестве обеспечения по кредитам, зачастую оцениваются по завышенной стоимости, утверждают некоторые эксперты.

Оценочные компании говорят о существовании некачественной оценки, однако указывают, что это явление распространено в небольших городах, где отделениям поставлены жесткие планы по объемам кредитования. Комментирует генеральный директор уфимской оценочной компании «Информ-Эксперт» Айдар Газдалетдинов: «Разница в 30-40% по оценке залоговой стоимости возможна лишь в небольших городах по следующим объективным причинам. Например, возьмем города Октябрьский, Туймазы. Стоимость квартиры, как мы знаем, зависит от места расположения.

Так, на какой-нибудь центральной площади цена квартиры сопоставима даже с уфимскими ценами, отойдешь буквально на пять метров и цена другая. Рынок несовершенен именно в таких небольших населенных пунктах, тем более что там и непрофессиональных оценщиков хватает. Уфа и Стерлитамак такими явлениями не характеризуются.

Возможен только разбег в размере 15-20% с разрешения банка, но так поступают так называемые гибкие оценщики. На развитом ранке, к каковым относится рынок Уфы, такое невозможно проделать.

Заемщик изначально обращается к аккредитованным компаниям при банке. В случае неплатежей по ипотечному кредиту все претензии будут направлены напрямую к оценщику». Как отметила директор уфимского филиала «Городского ипотечного банка» Ольга Садыкова: «Действительно, от того, насколько корректно и профессионально проведена оценка, зависят риски банка. Например, в случае, если оценочная компания существенно завысила стоимость заложенного имущества, банк выдал кредит, а заемщик перестал платить по кредиту, в случае обращения взыскания на имущество может оказаться, что банку не удасться полностью компенсировать кредит, потому что реальная рыночная стоимость данного имущества оказалась намного меньше.

В нашем банке достаточно четкие формализованные требования к объектам недвижимости, предлагаемым в качестве обеспечения выдаваемых кредитов. Для специализированного ипотечного банка, рефинансирующего пулы закладных, крайне важно качество обеспечения, включая рыночную оценочную стоимость предмета залога. Например, банк при проведении андеррайтинга предмета залога может при необходимости от своего имени заказать повторную оценку рыночной стоимости недвижимости – в случае, если есть сомнения в реальной стоимости залога, либо если предлагаемая в залог недвижимость относится к т. н. элитному сегменту рынка».

Впрочем, если Банк России реализует свои намерения, банки будут вынуждены сократить объемы кредитования. По словам начальника аналитического отдела уфимской компании «Советник» Константина Мамыкина, «такое решение Центробанка по меньшей мере неоднозначно. По моему мнению, – продолжает Константин Мамыкин, – Центробанк пытается одним выстрелом убить сразу несколько зайцев. Первый заяц: повышается устойчивость нашей банковской системы. Второй заяц: Центробанк косвенно влияет на упорядочивание рынка оценочных услуг, так как деятельность оценщиков не лицензируется, и, ни для кого не секрет, что зачастую независимые оценщики изо всех сил хотят угодить банку.

То есть завышается оценочная стоимость предмета залога, что в случае невозврата кредита негативно сказывается на времени реализации залога и не позволяет покрыть объем выданного кредита, не говоря уже о процентах. Третий заяц: в условиях недостаточной ликвидности Центробанк, возможно, пытается заранее снять с себя ответственность за возможные в будущем банкротства банков». Хотя, как отметил Айдар Газдалетдинов, «если будут вноситься поправки в банковское положение, необходимо будет вносить изменения и в Федеральный закон об оценочной деятельности. Однако Ассоциация российских банков уже готовит рекомендации по так называемой аккредитации оценщиков. В оценочной деятельности уже наводится порядок, непрофессионалы уходят с этого рынка».

К чему может привести такое решение Банка России?

«На данный момент нельзя однозначно заявить, насколько сократится объем кредитования, но понятно, что это решение Центробанка продолжает тенденцию ужесточения требований к банкам, что в конечном итоге ведет к выдавливанию с рынка мелких участников.

В глобальном смысле такие меры необходимы, так как с разной степенью эффективности ведут к оптимизации банковского сектора, другой вопрос, насколько эффективны эти меры», – резюмирует Константин Мамыкин.

Но чтобы оценить масштаб ужесточений со стороны ЦБ, надо дождаться новой редакции положения 254-П.