Ипотека на коттедж: перспективы есть

На конференции «Перспективы развития ипотеки в России: бум или стагнация» вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин представил доклад о сегодняшнем состоянии ипотечного кредитования малоэтажного строительства. Он сообщил, что сейчас в Государственной Думе РФ идет работа по созданию законодательной базы малоэтажного жилья, которая должна быть оформлена отдельной главой в Жилищном кодексе.

Оптимальными условиями такого кредитования по его мнению являются: доступные для среднего класса цены за счет выбора технологий и материалов (панельное или панельно-каркасное индустриальное домостроение); быстровозводимое жилье; стандартизация объектов недвижимости (типовые дома и таунхаусы); производство домов в заводских условиях, контроль качества; собственные инженерные сети, оптимизированная инфраструктура, послепродажное управление; выгодное месторасположение и транспортная доступность; оформление земли в собственность; статус – индивидуальное жилищное строительство.

Несколько лет назад банки предлагали ипотечные программы только на покупку готовых домов. Получить ипотечный кредит на приобретение земли, где еще ничего не построено, было почти нереально. Сейчас многие горожане все чаще рассматривают загородную недвижимость в экологически чистом районе как альтернативу городской квартире. Нужна только развитая инфраструктура.

Как указано в докладе, в начале 2005 года в сегменте кредитования малоэтажного строительства работало всего 16 банков, а на конец четвертого квартала 2006 года их было уже 37. В начале 2006 года банки предлагали всего 73 программы кредитования загородной недвижимости, в 2007 году их число достигло 220.

По информации Валерия Казейкина, для продажи индивидуальных жилых домов физическим лицам с использованием механизма ипотечного кредитования применяется поэтапное снятие обременения с каждого участка и индивидуального жилого дома. По его словам, в варианте «заемщик – физическое лицо» кредиты выдаются единовременно или в размерах, соответствующих сметной стоимости этапов строительства по договору строительного подряда.

Требования банков по наличию у заемщика собственных средств для внесения первоначального взноса при ипотеке малоэтажного строительства более жесткие, чем при кредитовании покупки квартир. Средние процентные ставки по кредитованию загородной недвижимости на этапе строительства дома составляют в настоящее время 14,45% в рублях и 12,3% в валюте. Для домов с оформленным правом собственности ставки ниже: в рублях – 12,63%, в валюте – 10,99%.

Для загородной недвижимости средний размер первоначального взноса составляет 19,63% от стоимости недвижимости, что является самым высоким уровнем на рынке (на вторичном рынке средний взнос равен 12,72% , а на первичном рынке – 14,45% от стоимости квартиры).

В докладе Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования также отмечены лучшие банковские программы для кредитования загородной недвижимости (по совокупности валютных и рублевых кредитов): «КИТ Финанс» – 33,9 балла; Райффайзенбанк – 30,1 балла; «Банк Москвы» – 27,05 балла; «РосЕвроБанк» – 26,6 балла; «Промстройбанк» – 25,8 балла; «ММБ» – 25,75 балла; «НИКОМ» – 15,35 балла; «Городской ипотечный банк» – 15,25 балла; «Москоммерцбанк» – 13,05 балла; «АИЖК» – 11,5 балла, «Сбербанк» – 11,5 балла.

Методика оценки была такова, что каждый параметр оценивался по пятибалльной шкале. Самая низкая процентная ставка равна 5 баллам (далее баллы снижаются на шаг процентной ставки). Минимальный первоначальный взнос – 5 баллов (увеличение взноса на 5% – снижение на 1 балл). Максимальный срок кредитования – 5 баллов (уменьшение срока на 5 лет – снижение на 1 балл).

В уфимском филиале «Банка Москвы» нам сообщили, что за прошедший год обращений за ипотекой на строительство загородного дома было всего два. Одной из причин такого результата специалисты банка называют низкую оценочную стоимость выделяемых земельных участков. Кредит, по их словам, выдается в процентах от оценочной стоимости участка, не более 80 % от этой стоимости. Оценщики имеют обыкновение слегка занижать стоимость, а в отношении загородных земельных участков – тем более. Кроме того, банк еще не проводил в Уфе широкую рекламу этой услуги.

Директор по ипотечному кредитованию филиала «Альфа-банк» в Башкортостане Ахметгареев Ринат сообщил, что этот раздел ипотеки в Уфе работает: «Этот продукт у нас продается, причем довольно успешно. И в последнее время активность наблюдается большая, поскольку загородная недвижимость по сравнению с городской более привлекательна. Конечно, по сравнению с квартирами, соотношение не очень хорошее. Не в пользу загородной. И предложений не так много. Индивидуальное строительство у нас пока плохо развито и мало организовано поселков вокруг Уфы, так что ощущается дефицит такого жилья. Сейчас можно говорить только о 3-5% загородной ипотеки от общего объема ипотечного кредитования».

В «Городском ипотечном банке» ведущий специалист Гузель Мукминова подтвердила это мнение: «У нас довольно много предложений такой ипотеки под залог дома. Это наша программа «Дом плюс». Или под залог земельного участка. Обращений достаточно много».

Эксперты отмечают, что кредитование малоэтажного домостроения является одним из перспективных методов ипотечного кредитования. По их мнению, для малоэтажного строительства необходимо выдавать кредиты под залог земельных участков, а не только под залог дома. Вообще, по большому счету, если в планах развития Уфы появятся загородные коттеджные поселки, будут выделены земельные участки в достаточном количестве, подведены коммуникации, то от желающих воспользоваться такой ипотекой отбоя не будет.