Темная сторона маткапитала

Судя по числу сделок с привлечением материнского капитала, сегодня в сфере недвижимости настоящий беби-бум. К нам часто обращаются молодые семьи с материнскими сертификатами. Родители могут использовать его для погашения существующего ипотечного кредита, а также в качестве первоначального взноса по ипотеке в ряде банков. Однако маткапитал сказывается на рынке недвижимости не только положительно.

При использовании материнского капитала в качестве платежа по ипотеке, заемщик обязан написать нотариальное обязательство о выделении долей детям, когда обременение будет снято (то есть после полного погашения ипотеки). Государство настаивает, чтобы хоть какая-то доля была оформлена на детей, но при этом размер доли не оговаривается.

Такое отложенное обязательство о наделении несовершеннолетних долями таит в себе серьезную опасность для юридической чистоты последующих сделок с квартирой, на которую был потрачен материнский капитал.

Допустим, молодая семья без детей купила квартиру по ипотеке. С появлением детей они использовали полученный материнский капитал для ее погашения. Теперь они по закону обязаны выделить доли детям. Но на сегодня в стране нет надзорного органа, контролирующего выполнение обязательств по наделению детей долями. Семья продает квартиру, не наделив детей собственностью, и приобретает новую. Когда ребенок вырастет, есть вероятность, что он сможет заявить права на ту квартиру, в которой ему должны были выделить, но не выделили долю.

Аналогичную картину мы имели с законом о приватизации, когда в 1991–1993 годах несовершеннолетние не включались в число собственников. И с 1996 года начались суды, через которые выросшие дети стали расторгать подобные сделки.

Таким образом, закон о материнском капитале в существующем виде таит в себе серьезную угрозу для юридической чистоты последующих сделок с квартирами, на которые он был потрачен. Отследить, был ли у семьи материнский капитал, использовали ли его на погашение ипотеки, крайне сложно. Есть банковская тайна, да и Пенсионный фонд не даст постороннему эти сведения.

Определить использование маткапитала сегодня возможно только по косвенным признакам. Не каждый собственник квартиры честно сообщает об этом факте покупателю. Специалисты по недвижимости, как правило, обращают внимание на следующие моменты:

• сколько детей у продавца квартиры и есть ли среди них рожденные после 1 января 2007 года;

• когда куплена квартира (например, в 2006 году);

• когда получено новое свидетельство, то есть было досрочное погашение ипотечного кредита (можно предположить, что досрочное погашение, например, в 2012 году было произведено именно с помощью материнского капитала).

При выявлении подобных признаков специалист всегда запросит у собственника справку из Пенсионного фонда об остатке маткапитала.

Благодаря внимательной работе специалиста по недвижимости можно предвидеть и минимизировать возможные риски сделки. Давайте же вместе постараемся сделать рынок недвижимости более прозрачным и свободным от юридических проколов.