Как продать ипотечную квартиру: четыре надежных способа

На сегодняшний день ипотека является одним из наиболее доступных способов для приобретения недвижимости. А благодаря государственному субсидированию ставки по ипотечному кредитованию находятся на достаточно низком уровне. Что в свою очередь не только помогло большому количеству россиян купить жилую недвижимость, но и выступило стимулом для многих, чтобы задуматься об улучшении уже имеющихся жилищных условий.

Но прежде чем строить грандиозные планы о смене жилья, нужно учесть, что ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, но и по распоряжению недвижимостью. О том, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать, рассказал менеджер отдела продаж вторичной недвижимости и trade-in ГК «Первый Трест» Аида Галяутдинова.

— Никаких ограничений в данном случае нет — продавать можно, правда, только с согласия банка, — пояснила Аида Галяутдинова. — Поэтому прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. А после одобрения банком сделки выбрать один из четырех возможных способов продажи ипотечной квартиры.

Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры после досрочного погашения кредита.

— Обычно в этом случае берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге, — рассказала Аида. — Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. Такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе с 2015 года.

Как отметил эксперт, задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце.

Второй способ — погашение долга по кредиту в ходе сделки.

— В этом случае сотрудник банка предоставляет справку с указанием размера оставшегося долга. После чего покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре, — рассказала Аида Галяутдинова.

Третий способ — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Для этого продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями имеющейся ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту и рефинансировать ипотеку.

— Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект, — добавила специалист по продаже вторичной недвижимости и trade-in ГК «Первый Трест».

Четвертый способ — продажа ипотечного жилья банком. Является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежам. В данном случае для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.

Кроме вариантов продажи не менее интересен и вопрос, выгодно ли продавать квартиру, находящуюся в ипотеке? По словам эксперта, всё зависит от условий, на которых была приобретена квартира. Например, совсем недавно в моей практике был случай, когда клиент, продавший квартиру в ЖК «Биосфера», остался в солидном плюсе, даже несмотря на выплату процентов по ипотеке. Чаще всего так бывает, когда квартира куплена на этапе котлована и к концу строительства ее стоимость вырастает в среднем на 20–30%.

— Неоспоримым плюсом покупки ипотечной квартиры является снижение рисков мошенничества со стороны продавца, так как кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки, — отметила Аида.

К минусам покупки ипотечной квартиры специалисты относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать сложно. Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель. Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.

— Большинство из нас за всю жизнь покупают 1–2 квартиры, следовательно, с продажей сталкиваются ещё реже. И самая большая сложность заключается в том, что, не имея опыта, сложно понять где, какие справки и документы собирать. Также возникают недопонимания в общении с администрацией и в заполнении необходимых заявлений. Чаще всего при самостоятельной продаже квартиры с обременением уходит до 30 дней. В случае с нашими клиентами мы можем сократить этот срок до 2 недель. ГК «Первый Трест» принимает на реализацию комнаты, квартиры, в том числе хрущевки и квартиры с обременением, и загородные дома в радиусе 30 километров от города. Также наши специалисты могут помочь с оформлением необходимого пакета документов в РОНО если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний, — отметила Аида Галяутдинова, менеджер отдела продаж вторичной недвижимости и trade-in ГК «Первый Трест».

Покупка квартиры — важный и ответственный момент в жизни каждого человека. И очень хочется, чтобы это событие навевало только приятные воспоминания. Поэтому неудивительно, что в последнее время всё большую популярность набирает покупка жилья по системе trade-in. Ведь в этом случае застройщик берет на себя все затраты и хлопоты по продаже вашей квартиры. Важно отметить, что купить жилье по программе trade-in можно как в домах на этапе строительства, так и в уже сданных в эксплуатацию — вы сами выбираете, что лучше для вас. Если и вы давно мечтаете о новом комфортабельном жилье, но никак не можете решиться, воспользуйтесь услугой trade-in.