Благодаря государственному субсидированию сегодня ставки по ипотечному кредитованию достигли исторического минимума, и для большинства россиян ипотека стала наиболее доступным способом по улучшению жилищных условий.
Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, но и по распоряжению недвижимостью. О том, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать, рассказали эксперты рынка недвижимости Башкирии.
— Никаких ограничений в данном случае нет — продавать можно, но только с согласия банка, — пояснила Аида Галяутдинова, менеджер отдела продаж вторичной недвижимости и trade-in ГК «Первый Трест». — Поэтому прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. После одобрения банком сделки нужно выбрать один из четырех возможных способов продажи ипотечной квартиры.
Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры после досрочного погашения кредита.
— Обычно в этом случае берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заём, а затем уже продают недвижимость. Банк в свою очередь дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге, — рассказала Аида.
Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. Такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе с 2015 года.
— Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере, — отметил эксперт. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце.
Второй способ— это погашение долга по кредиту в ходе сделки. В данном варианте требуется непосредственное участие банка.
— Сотрудник банка предоставляет справку с указанием размера оставшегося долга. После чего покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идут оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре, — рассказала Аида Галяутдинова.
Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту и рефинансировать ипотеку.
— Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект, — добавила специалист по продаже вторичной недвижимости и trade-in ГК «Первый Трест».
Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежам. В этом случае для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.
Кроме вариантов продажи, не менее интересен и вопрос, выгодно ли продавать квартиру, находящуюся в ипотеке. По словам эксперта, «всё зависит от условий, на которых была приобретена квартира».
— Например, совсем недавно в моей практике был случай, когда клиент, продавший квартиру в ЖК «Биосфера», остался в солидном плюсе, даже несмотря на выплату процентов по ипотеке. Чаще всего так бывает, когда квартира куплена на этапе котлована, и к концу строительства ее стоимость вырастает в среднем на 20–30%, — пояснила Аида.
Плюсом покупки ипотечной квартиры, по словам эксперта, является снижение рисков мошенничества со стороны продавца, так как кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.
К минусам покупки ипотечной квартиры специалисты относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать сложно. Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель. Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.
— Чаще всего при самостоятельной продаже квартиры с обременением уходит до 30 дней. В случае с нашими клиентами мы можем сократить этот срок до двух недель. ГК «Первый Трест» принимает на реализацию комнаты, квартиры, в том числе хрущевки и квартиры с обременением, и загородные дома в радиусе 30 километров от города. Также наши специалисты могут помочь с оформлением необходимого пакета документов при продаже квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний, — отметила Аида Галяутдинова, менеджер отдела продаж вторичной недвижимости и trade-in ГК «Первый Трест».
Рынок вторичного и первичного жилья сильно взаимосвязан. Практически каждый при покупке новой квартиры использует продажу вторичного жилья, но большинство оттягивает момент принятия решения о покупке из-за страха возникновения проблем, связанных с продажей старой квартиры. Если и вы давно мечтаете о новом комфортабельном жилье, но никак не можете решиться, воспользуйтесь услугой trade-in.
ГК «Первый Трест», входит в топ-3 застройщиков Башкирии и строит в Уфе 7 жилых комплексов: клубный дом «Соты», ЖК «Уфимский Кремль», ЖК «Биосфера», ЖК «Биосфера Высота», ЖК «На Успенской», ЖК Grand&Grand и ЖК «Новатор»1.
Уточнить подробности, выбрать недвижимость, оставить заявку на услугу trade-in и задать интересующие вопросы вы можете по телефону: (347) 222-0-111 или на сайте 1trest.ru.
1. Информация дана на 22.01.2021 г. Застройщик ЖК «Новатор» — ООО Специализированный застройщик «Новатор». Застройщик ЖК «Биосфера» и ЖК «Биосфера Высота» — ООО «Биосфера» и ООО «Биосфера-высота». Застройщик ЖК «На Успенской» — ОАО «ИФЖС», ООО Специализированный застройщик «Губернаторский дом». Застройщик ЖК «Уфимский Кремль» и клубного дома «Соты» — ООО «Селена», ООО «Трест № 7». Застройщик ЖК Grand&Grand — ООО СЗ «НЕБО СТОЛИЦЫ». Проектные декларации представлены на сайте Наш.дом.рф. Банк-партнер — ПАО «Промсвязьбанк».
