Страхование долевки: самые важные вопросы

С начала 2014 года лишь одна строительная компания Башкирии зарегистрировала договор долевого участия. Требования к застройщикам ужесточились, и многие игроки рынка оказались к этому не готовы. С чем связана такая ситуация и как новое законодательство скажется на ценах на жилье? Проект «Дом» попытался ответить на наиболее волнующие покупателей вопросы.

С 1 января Управление Росреестра по РБ не регистрирует на договоры долевого участия, если строительная компания не застраховала свою деятельность. Так как большинство строек в стране финансируется за счет привлечения средств граждан, власти решили усилить их безопасность. При этом требование распространяется и на те организации, которые никогда не были замешаны в скандалах с жильем.

«Изменения в законодательстве обусловлены объективными факторами, – высказался директор по развитию ГК «Нерал» Артур Урманцев. — На рынке действительно появляются недобросовестные застройщики. Кроме того, строительство – это бизнес, страхование рисков в котором вполне понятно. С другой стороны, в СМИ озвучиваются мысли, что застройщики от выплат страховщикам не обеднеют. Но в перспективе это все равно отразится на конечном потребителе. Не сразу, но цены на квартиры вырастут. На это уйдет какое-то время только из-за инертности рынка: покупатели не примут резкого повышения цен».

В первую очередь, застройщики вправе обратиться в страховые компании. Также гарантию на сумму привлеченных средств дают банки. В-третьих, застройщики могут вступить в Общество взаимного страхования. Так или иначе, если компания будет признана банкротом, покупатели получат затраченные средства назад.

По словам председателя Ассоциации профессиональных участников рынка недвижимости Алексея Щежина, застройщикам, у которых налажены отношения с банками, логично обратиться к поручительству кредитной организации. Те, у кого таких отношений нет, скорее выберут страховые компании. Но в любом случае решающим фактором будет стоимость услуги. Условия по страхованию у различных организаций отличаются, и строительная компания будет в индивидуальном порядке выбирать оптимальный вариант.

«Обеспечение ответственности застройщиков перед дольщиками вызывает некоторые трудности, – отметил руководитель Управления Росреестра по Республике Башкортостан Игорь Шеляков. — Большинство банков не готово давать поручительства, страховщики неохотно входят на новый рынок, а условия вступления в общество взаимного страхования являются довольно жесткими в финансовом плане (обязательный вступительный взнос составляет 500 000 рублей). В регионах ситуация с банковскими поручительствами осложняется и тем, что большинство банков являются филиальными представительствами и, прежде чем одобрить поручительство региональному девелоперу, согласуют это с головным офисом. В Башкирии всего лишь 10% банков являются республиканскими и самостоятельно принимают подобные решения».

По словам генерального директора сети агентств недвижимости «Эксперт» Елены Андреевой, многие застройщики оказались не готовы к ужесточению требований.

«Закон об обязательном страховании застройщиков принят достаточно давно и лишь вступил в силу в этом году. У всех заинтересованных организаций было время подготовиться, но по факту этого не произошло. Мало предложений от федеральных страховых компаний. Взаимное страхование предполагает, что сильные застройщики берут ответственность за не столь надежных. Это скорее вариант для государственных компаний. Банковская гарантия предполагает слишком сильную привязку к кредитной организации», – прокомментировала ситуацию руководитель «Эксперта».

По мнению Елены Андреевой, сложившая ситуация может привести к тому, что застройщики будут пытаться так или иначе обойти закон. В частности, руководитель сети агентств недвижимости рассказала о прецеденте в одном из регионов страны, когда строительная компания предлагала покупателям в качестве замены индивидуальное страхование (аналог страхования титула).

В марте в регионе был зарегистрирован первый договор долевого участия по новым правилам. О факте сообщила пресс-служба Управления Росреестра по РБ. Застраховала свою деятельность компания «Стройвертикаль». Она возводит 36-квартирный жилой дом в поселке Булгаково под Уфой.

«Изменения в законодательстве коснуться тех объектов, которые пока не зарегистрированы в Регпалате и где не начаты продажи. По моим данным, в Уфе сейчас два или три начинающихся строительства, которые будут застрахованы», – сообщил также проекту «Дом» Алексей Щежин.

Отметим, что ряд уфимских строительных компаний отказался комментировать, как они решили вопрос страхования для себя.

Что о текущей ситуации говорят страховщики?

«Обращения застройщиков в нашу компанию были, – проинформировал территориальный директор ОАО «СОГАЗ» в Поволжском федеральном округе, директор Уфимского филиала Ильдар Магданов. — Но на сегодняшний день мы вынуждены отказывать в заключении договора по страхованию участников долевого строительства по нескольким причинам. Одна из них – формальная: у компании нет лицензии на этот вид страхования. Но главная причина в том, что у страховой компании нет возможности оказать эффективную страховую услугу, то есть обеспечить финансовую защиту от непредвиденных убытков по ожидаемым и просчитываемым сценариям. Страховым компаниям сложно в полной мере оценить и проконтролировать риски застройщиков в отношении дольщиков, а значит спрогнозировать вероятность наступления страхового случая и высчитать страховой тариф. Стоит также отметить, что невозможно и перестраховать такие риски – как на российском, так и на международном рынке. А продавать необеспеченный обязательствами документ мы не готовы».

По мнению Алексея Щежина, каждый застройщик будет в индивидуальном порядке решать, повышать ли цену квадратного метра. Если для компании выплата страховщику 2-5% от стоимости строительства ощутима и влияет на рентабельность, квартиры, конечно, подорожают.

«Клиенты уже просят найти квартиру в застрахованных объектах, – отметила Елена Андреева. – С новостройками в городе вообще особая ситуация. Уфимские застройщики сейчас поднимают цены на них. Сказался не столько закон, сколько начало года, ситуация в экономике и спрос. Квартиры в строящихся домах весьма востребованы и продаются практически по ценам вторичного рынка. Даже если абстрагироваться от Уфы, строительство крупного объекта потребует немалых средств на страхование, что в свою очередь скажется на ценообразовании».