Жилищные кооперативы: вступать или обходить стороной?

Фонд содействия развитию жилищного строительства стал активно продвигать идею с созданием жилищно-строительных кооперативов. В Уфе ЖСК развиваются не столь быстрыми темпами, однако эксперты все же отмечают их рост и популярность среди жителей города.

Мнения экспертов относительно такой формы инвестирования строительства дома разделились. Одни уверены в том, что кооперативы имеют массу негативных последствий для пайщика. Другие же, наоборот, считают, что для обманутых дольщиков, ученых, военных и госслужащих это возможность достроить свои квартиры и обеспечить себя крышей над головой.

«Деятельность по привлечению денежных средств для строительства многоквартирных домов регламентируется законом №214, согласно которому ЖСК обязан иметь оформленный на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также обязан получить разрешение на строительство и опубликовать проектную документацию», – комментирует юрист коллегии адвокатов «ТЕСЛО» Юлия Фатхуллина. В дальнейшем застройщик, а вернее, аффилированное с ним лицо организует жилищный кооператив одного дома, который призван участвовать в его строительстве.

Члены жилищно-строительного кооператива строят свой дом на собственные деньги. При этом, согласно статье 112 Жилищного кодекса РФ, в ЖСК должно быть не менее пяти участников, но не более планируемого количества квартир. Каждый член ЖСК становится полноценным собственником квартиры после того, как выплатит в полной объеме свой пай. Пай равен сумме строительной стоимости его квартиры. До того, как все жильцы выплатят свои паи, собственником дома считается кооператив. По словам экспертов, одним из главных преимуществ ЖСК можно назвать низкую стоимость жилья: пайщики получают квартиры не по коммерческим ценам, а по себестоимости.

За и против

«На сегодняшний день в Уфе насчитывается порядка 30 ЖСК. На мой взгляд, ЖСК представляет собой наиболее цивилизованную схему инвестирования строительства многоквартирного дома. Кооператив имеет множество преимуществ как для пайщиков, так и для застройщиков, – комментирует генеральный директор ООО «Компания, управляющая кооперативами» Азамат Якупов. – Во-первых, кооператив ведет диалог с застройщиком и находится в курсе всех этапов строительства объекта. Во-вторых, при такой схеме учитываются форс-мажорные обстоятельства. В-третьих, люди объединяются в некоммерческую организацию ради одной общей цели – достроить дом. Они могут отстаивать свои интересы более грамотно, в отличие от тех же дольщиков, которые даже не знают друг друга в лицо».

Что касается застройщика, то, по словам эксперта, он также извлекает для себя плюсы. Так, строительная компания получает оптового покупателя квартир, каждый из пайщиков вносит денежные средства согласно составленному графику инвестирования дома.

Но есть и минусы:

1. Договоры по ЖСК не проходят госрегистрацию, как договоры долевого участия, а значит, по ним сложнее отстоять свои права в суде;

2. Необходимость участвовать в покрытии убытков ЖСК за год, если таковые образовались;

3. Возможность изменения устава и иных документов ЖСК не в интересах пайщика;

4. Отказ судов во взыскании неустоек и других санкций за нарушение сроков строительства, поскольку отношения основаны прежде всего на членстве в ЖСК, а не на законодательстве о защите прав потребителей (дольщиков). Хотя практика по таким делам противоречива;

5. Сложности с расторжением договора и возвратом денежных средств, так как в уставе и внутренних документах ЖСК может быть предусмотрен такой порядок, при котором бывает затруднительно вернуть деньги. Хотя в соответствии с ЖК РФ и установлен двухмесячный срок для возврата денег, и в случае проблем их можно взыскать через суд;

6. Такая форма приобретения квартиры невыгодна для покупателей, желающих воспользоваться ипотекой: банки и так не очень охотно кредитуют на приобретение новостроек. И если еще договоры долевого участия для них выглядят более-менее убедительными, то книжка пайщика – нет.

Говоря о минусах, нельзя не вспомнить печально известные дома №9 и 10 по улице Бакалинской в Уфе, уже ставшие долгостроями. Их возведением занимается жилищно-строительный кооператив «Бакалинская, 9, 10». Члены кооператива заключили договоры инвестирования, которые, так же как и договоры долевого участия, не смогли обезопасить покупателей жилья: люди до сих пор не могут въехать в законные квартиры.