Ипотека наоборот: кто на новенького?

В стране будет увеличиваться число видов обратной ипотеки. Об этом заявил гендиректор Страховой компании АИЖК Андрей Языков. В настоящее время обратная ипотека реализуется в РФ АРИЖК в пилотном режиме. И заемщикам доступны только два вида продукта. В первом случае пожилые заемщики могут претендовать на единовременную выплату, во втором – на регулярные выплаты фиксированный отрезок времени.

В будущем же АРИЖК намерено опробовать и три других вида обратной ипотеки. Это «бесконечные» выплаты, открытие кредитной линии и обеспечение заемщику оплаты переезда в другой регион.

Обратная ипотека рассчитана на пожилых граждан – используя собственное жилье, они могут обеспечить себе достойную старость. Схема такова: пенсионер берет кредит под залог квартиры и получает от банка ежемесячные выплаты по нему. Кредит вместе с долгом и процентами погашается после смерти заемщика, когда банк продает заложенное жилье. Внешне система выглядит как добавка к пенсии – квартира как бы «проживается». При этом у наследников остается возможность погасить кредит самостоятельно и сохранить квартиру или отдать ее банку и получить оставшуюся сумму кредита.

По словам уфимских экспертов, широкое распространение в нашей стране данный вид кредитования до сих пор не получил в силу определенных причин. «Во-первых, не так уж много собственников, готовых пойти на радикальные меры, такие как продажа семейного дома, – комментирует управляющий РОО «Уфимский» ВТБ24 Рустам Зубаиров. – Во-вторых, предложение также ограничено из-за несовершенства законодательства в вопросах наследования, высоких рисков изменения рыночной стоимости недвижимости и ненадлежащего содержания жилья».

Этот вид кредитования зародился в США и стал важной частью пенсионной системы, отмечает эксперт. Если обычный ипотечный кредит предназначен для людей, имеющих доходы и желающих приобрести жилье, то обратная ипотека адресована людям, «богатым имуществом и бедным доходами». «На сегодняшний день это альтернативная возможность для собственников недвижимости. Однако для большинства граждан России термин обратной ипотеки остается непривычным и непонятным», – уверен Рустам Зубаиров.

На сегодняшний день закон об обратной ипотеке в нашей стране не принят. «Чтобы этот продукт заработал в полной мере, необходимо создание небанковских организаций, по функционалу схожих с агентствами недвижимости, – разъясняет ситуацию региональный директор по РБ ЗАО «Коммерческий банк ДельтаКредит» Ольга Садыкова. – И, безусловно, важна законодательная база, которая на данном этапе отсутствует. Пожилые люди очень консервативны, с определенной финансовой культурой. Поэтому вряд ли в настоящее время обратная ипотека будет востребована в полной мере. Возможно, позже, когда сегодняшние 25-30-летние станут пожилыми людьми, обратная ипотека обретет в России такую же популярность, как в Европе».

Однако, как утверждают специалисты, у кредитора в данном случае есть определенные риски. Первый риск – долг пенсионера с учетом процентов превысит критический размер (например, 90% и более от залоговой стоимости квартиры) из-за падения цен на недвижимость. Свой риск кредитор должен закрыть за счет страховки, которая обеспечит выкуп кредита страховой компанией, либо кредитор возьмет риск на себя и снизит сумму кредита для его минимизации.

Второй риск – сохранность квартиры. Оставаясь собственником, заемщик-пенсионер должен оплачивать коммунальные услуги, вносить другие необходимые платежи, делать в квартире поддерживающий ремонт. Это необходимо контролировать кредитору как залогодержателю, никому не нужны долги по квартплате и «разрушенный» объект ипотеки (залога).

Но и заемщикам-пенсионерам есть чем рисковать, вступая в обратную ипотеку. В первую очередь, речь идет о правовом риске: пожилые люди слабо разбираются в сделках подобного рода. В итоге обо всех последствиях пенсионер может узнать, только заключив сделку.

Второй риск – приостановление или прекращение выплат пенсионеру (причины описаны во втором риске). Это один из самых важных рисков, так как квартира была заложена ради получения ежемесячных выплат по кредиту.

Третий риск – невозможность использования ипотечных выплат. В данном случае необходим постоянный контроль над получением денежных средств пенсионерами. Кроме того, если заемщик не способен самостоятельно передвигаться и организовывать свой быт, необходимо проверять работу социальных служб: насколько корректно они обращаются с деньгами пенсионера.