Ипотека в Башкирии: объемы, ставки, прогнозы

В Уфе прошел круглый стол по теме «Ипотека. Весенний рост: объемы, ставки, требования», организатором которого выступил сайт Ufa1.ru. В мероприятии приняли участие представители банковского и риелторского сообществ Уфы. Среди участников Национальный банк РБ, банки «Уралсиб», «Промсвязьбанк», «Башинвестбанк», «ИнвестКапиталБанк», агентства недвижимости «САН», «Квартал», «Капитал», «Ипотечное бюро Камилы Фазлыевой», «Регион Ипотека Башкирия» и другие.

Выбранная тема круглого стола актуальна: весна – это время оживления рынка недвижимости, когда люди начинают покупать и продавать квартиры.

Как отметил заместитель начальника отдела экономического анализа и статистики экономического управления Национального банка РБ Евгений Декатов, в 2011 году средневзвешанная процентная ставка по ипотеке снизилась – с 13,2 до 11,9%. Что касается объемов, то для нашей республики мы достигли исторического максимума – 15,7 миллиарда рублей. Даже в предкризисные годы не было такого. Начало этого года показало рост процентной ставки. Так, на 1 марта 2012 года она составила 12,2%.

По словам эксперта, у некоторых банков ставки по ипотеке выросли, у некоторых – остались без изменений. Ипотека сегодня доступна лишь 7-10% населения. На вторичном рынке сегодня наблюдается рост цен на жилье, первичный рынок также не показывает хороших результатов: многоэтажное жилье здесь не строится теми темпами, которые способны привести к снижению стоимости квадратного метра.

Недостаток предложения жилья ведет к повышению процентной ставки по ипотеке. Несмотря на все эти факторы, спрос на квартиры в Уфе растет. «Мы ожидаем, что в этом году спрос вырастет в среднем на 30%. При этом основная доля ипотечных сделок совершается на вторичном рынке», – комментирует Евгений Декатов.

Разного рода жилищные программы, в том числе и ипотечное кредитование, стали действовать в республике (если сравнивать с другими регионами) довольно рано, поясняют эксперты.

Как прокомментировал Евгений Декатов, сегодня наблюдается тенденция снижения размера ипотечного кредита. Так, в 2008 году средняя сумма кредита составляла один миллион 300 тысяч рублей. Сейчас он ниже 900 тысяч. Что же в этом случае готовы предложить банки своим заемщикам?

«Всегда есть возможность привлечь поручителей и созаемщиков. Совокупный доход будет влиять на размер ипотечного займа. Кроме того, для подтверждения доходов заемщика наш банк сегодня принимает справку как по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка, – говорит руководитель ипотечного центра «Промсвязьбанка» Юлия Кулинич. - Плюс ко всему «Промсвязьбанк» предлагает воспользоваться залоговым кредитом, который предоставляется в том случае, если у заемщиков нет первоначального взноса. Так, есть возможность отдать в залог банку квартиру родителей».

Однако, как заметила начальник отдела по связям с общественностью и информации управления делами Национального банка РБ Анна Дученко, на последний вариант от граждан сегодня поступает большое количество жалоб. «Молодые семьи сначала убеждают своих родителей отдать жилье в залог, а потом перестают платить», – говорит эксперт.

Прибегать к помощи поручителей советует и начальник кредитного отдела филиала АКБ «МОСОБЛБАНК» Александр Ильин: «Например, ряд банков сегодня учитывает доходы не только родственников первой линии, но и третьих лиц. Сейчас в ипотеку начинают вступать те заемщики, которые ранее по доходам не проходили. При росте стоимости жилья доступность ипотечных кредитов для таких людей падает». Эксперт уверен в том, что сумма кредита, предоставляемого банком, в дальнейшем будет падать. Это объясняется тем, что на рынок будут заходить люди с более низкими доходами.

Региональный директор по РБ ЗАО «Коммерческий банк «ДельтаКредит» Ольга Садыкова считает, что уменьшение суммы ипотечного кредита связано с тем, что все больше людей берет ипотеку на улучшение жилищных условий. Это семьи, у которых уже имеется жилплощадь: например, комната или однокомнатная квартира. «Что касается ужесточения требований к заемщикам, то этого в нашем банке нет. Более того, банки сегодня стали более лояльно относиться к тем клиентам, которые в период кризиса заработали отрицательную кредитную историю», – подчеркивает специалист.

Процентные ставки сегодня зависят от вида приобретаемого жилья и сроков кредитования, говорят эксперты. «Например, у нас сейчас действует программа на строящееся жилье последней стадии готовности, по которой установлена ставка в 10%, – рассказывает руководитель дирекции региональных общественных связей банка «Уралсиб» Рушана Ибраева. - В принципе, у людей есть выбор. Например, заемщики стали активнее использовать материнский капитал. Кроме того, в прошлом году в Башкирии стартовала программа субсидирования процентной ставки по ипотеке, которая распространялась на строящееся жилье экономкласса».

Однако это программа в Башкирии сегодня буксует. По словам разработчиков данного проекта, субсидирование процентных ставок должно было способствовать оживлению и развитию ипотечного кредитования. По расчетам Государственного комитета РБ по строительству и архитектуре и Минэкономразвития, субсидии могли получить до шести тысяч семей. «Но всего в прошлом году по этой программе было просубсидировано 252 кредита, – говорит Евгений Декатов. – Это очень мало. В 2012 году, возможно, размер субсидии будет увеличен на пару процентных пунктов. Одна из основных причин, тормозящих развитие этой программы в Башкирии, – крайне низкий объем жилья экономкласса».

Директор компании «Квартал-Недвижимость» Игорь Петухов пояснил, что застройщикам и банкам было бы разумно разработать совместно с правительством республики некую программу, которая бы позволила банкам выгодно кредитовать застройщиков. Это позволит увеличить объемы новостроек на рынке.

По мнению ряда участников круглого стола, длинные сроки кредитования также можно назвать своеобразным подспорьем заемщику. Такие кредиты дают возможность уменьшить размер ежемесячного платежа. «И не стоит забывать о том, что ипотеку всегда можно погасить досрочно без всяких штрафов», – резюмирует Рушана Ибраева.

Продавцы на рынке вторичного жилья сегодня неохотно снижают цены, поясняет директор Ипотечного бюро Камила Фазлыева. «Это и есть основная причина недоступности жилья. А вот что касается процентных ставок в банках, то они растут незначительно. Если заемщик может платить в месяц 15 тысяч рублей, то он в состоянии отдать и 16. И наоборот. Если он не потянет 13 тысяч в месяц, то ему не потянуть и 12. При стоимости квартиры два миллиона рублей заемщику уже неважно, берет он ипотеку под 12 или 13%», – подчеркивает эксперт.

Обсуждался в рамках круглого стола и вопрос о том, какой должна быть сумма первоначального взноса. Сейчас на российском ипотечном рынке программы на покупку жилья без первоначального взноса - редкость. Предложить такие условия могут только крупные кредитные учреждения. «Первоначальный взнос подтверждает серьезность намерений заемщика, – уверен заместитель генерального директора «Регион Ипотека Башкирия» Эрик Фаттахов. – На рост процентной ставки сегодня влияют несколько факторов. Это и удорожание заемных средств для банков, и рост цен на недвижимость. Чтобы облегчить заемщику ипотечную ношу, мы предлагаем ему брать ипотеку на более длительный срок. Это поможет снизить размер ежемесячного платежа. И, как уже подчеркнули мои коллеги, всегда есть возможность погасить ипотеку досрочно».

Участники круглого стола сформировали портрет среднестатистического заемщика: возраст – около 30 лет, семейный, желательно с детьми, имеющий постоянное место работы и стабильный доход. Также приветствуется отсутствие пробелов в трудовой книжке и стаж работы на последнем месте не менее четырех месяцев.

Как утверждают эксперты, задача государства сегодня – создать стимул для людей, которые могли бы именно на рыночных условиях, а не «в подарок от государства» воспользоваться ипотекой. Безусловно, разного рода льготы необходимы, но они не должны стать основополагающим фактором при оформлении ипотечного кредита.