Новые горизонты для сделок с недвижимостью

В регионах должны появиться эскроу-счета для операций с недвижимостью. Суть таких сделок заключается в том, что обе стороны (например, это продавец и покупатель) передают свои инструкции нейтральному посреднику. Эксперты уверены в том, что благодаря таким счетам сделки с недвижимостью могут стать безопаснее.

Эскроу-счет представляет собой специальный условный счет для обмена имуществом, документами или денежными средствами с привлечением третьей стороны посредника. Чаще всего такой условный счет используется в торговых операциях, что позволяет покупателю и продавцу провести сделку друг с другом, используя какую-либо независимую сторону – например, банк, юридическую компанию или специализированную фирму. Эскроу-счетом пользуются для осуществления сделок с недвижимостью, передачи права собственности на имущество, денежные средства или ценные бумаги.

Итак, покупатель помещает деньги, предназначенные для расчетов с продавцом, на условный вклад, и банк в соответствии с инструкциями, полученными ранее от продавца и покупателя, совершает платеж в пользу последнего. Разумеется, при условии, что покупатель выполнит все условия договора на раскрытие эскроу-счета. В случае неисполнения условий договора продавцом банк при наступлении оговоренного срока возвращает сумму вклада покупателю.

«Согласно традиционным условиям эскроу-счета все участвующие в сделке стороны передают свои инструкции нейтральному посреднику, именуемому доверенным агентом или распорядителем этого счета, – разъясняет генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева. – В обязанности посредника входит контроль за переходом денежных средств, документов или имущества в другие руки только после полного выполнения всех оговоренных счетом положений, инструкций или условий».

По словам эксперта, использование эскроу-счета выгодно обеим сторонам, поскольку агент будет хранить все документы, делать необходимые платежи, вести учет и обеспечивать составление и представление требуемой документации. Эскроу-счет облегчает ведение дел и обеспечивает реальность и исполнимость сделок, которые, на первый взгляд, представляются сложными или вообще неисполнимыми, отмечает Елена Андреева. Также этот счет часто используется при осуществлении оперативной хозяйственной деятельности.

Эскроу-счет удобен для большинства договоров, связанных с передачей, арендой или финансированием сделок с недвижимостью или личным имуществом. Также есть возможность использовать подобный счет не только при покупке или продаже недвижимости, но и при проведении торговых сделок, продаже предприятия или передаче акций. «Покупателю или продавцу следует использовать счет при осуществлении любых сделок, связанных со значительными инвестициями. Это существенно снижает коммерческие риски и повышает вероятность успешного завершения сделки», – добавляет Елена Андреева.

Эскроу-счет, открытый в связи с покупкой недвижимости, в некоторых юрисдикциях поддерживается юристом покупателя, или эскроу-агентом – в других. Когда покупатель делает предложение на приобретение имущества, оно обычно сопровождается задатком, который размещается на эскроу-счете до того момента, пока продажа не будет завершена, а сам счет закрыт. Во время закрытия происходит тщательная проверка расходования всех средств при процедуре эскроу.

Когда недвижимость куплена, ее новый владелец принимает обязательство своевременно оплачивать налог на объект. Кроме того, большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы домовладелец купил и поддерживал страховой полис на приобретенную недвижимость. Если налог не будет оплачен вовремя, налоговая служба может арестовать имущество. При этом арест будет снят только по факту погашения задолженности по налогам, что подвергает опасности интересы ипотечного кредитора. Аналогично, если страховой полис домовладельца истекает и возникает ущерб имуществу, интересы кредитора также ставятся под угрозу. Таким образом, ипотечный кредитор заинтересован в том, чтобы удостовериться в полной и своевременной оплате заемщиком налога на имущество и страхового полиса.

Чтобы выполнить это условие, большинство ипотечных кредиторов заставляют домовладельцев вносить ежемесячные платежи на эскроу-счет. За счет этого будут оплачены налоги и страховые взносы. В момент выдачи ипотеки заемщик платит определенную сумму, которая впоследствии будет включаться в регулярные ежемесячные платежи, осуществляемые для погашения основной суммы и процентов по ипотеке. Когда наступает момент уплаты налога или внесения страхового взноса, платеж осуществляется ипотечной компанией с эскроу-счета. Преимущество такой договоренности состоит в том, что домовладелец не должен отслеживать все эти платежи.