Жилищные кооперативы: плюсы и минусы

Фонд содействия развитию жилищного строительства стал активно продвигать идею с созданием жилищно-строительных кооперативов. В Уфе ЖСК развиваются не столь быстрыми темпами, однако эксперты все же отмечают их рост и популярность среди жителей города. Мнения экспертов относительно такой формы инвестирования строительства дома разделились. Одни уверены в том, что кооперативы имеют массу негативных последствий для пайщика. Другие же, наоборот, считают, что для обманутых дольщиков, ученых, военных и госслужащих это возможность достроить свои квартиры и обеспечить себя крышей над головой.

Механизм продажи квартир через ЖСК

«Деятельность по привлечению денежных средств для строительства многоквартирных домов регламентируется законом №214, согласно которому ЖСК обязан иметь оформленный на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также обязан получить разрешение на строительство и опубликовать проектную документацию», – комментирует юрист коллегии адвокатов «Тесло» Юлия Фатхуллина. В дальнейшем застройщик, а вернее, аффилированное с ним лицо организует жилищный кооператив одного дома. Впоследствии этот ЖСК и участвует в строительстве дома.

Инициатором возведения объекта на бумаге будет жилищный кооператив, а сам девелопер выступает уже не застройщиком, а генподрядчиком строительства. «Далее покупателю квартиры в строящемся доме предлагается в целях ее приобретения вступить в жилищный кооператив, подписав соответствующее заявление, и стать его членом (пайщиком). Уже с пайщиком заключается договор, предметом которого является получение конкретной квартиры в многоквартирном доме по завершении строительства. В свою очередь пайщик вносит в ЖСК паевой взнос, соответствующий стоимости квартиры», – поясняет адвокат коллегии адвокатов «Тесло» Сергей Чернецкий. Когда дом будет достроен и сдан госкомиссии, члены кооператива получат свои квадратные метры.

Купить однокомнатную квартиру в новостройке по улице Первомайской в Уфе можно за один миллион 900 тысяч рублей. Сдача дома – четвертый квартал 2012 года. Двухкомнатная квартира по улице Дагестанской в Демском районе Уфы выставлена на продажу за два миллиона 115 тысяч рублей. Площадь жилья – 53 квадратных метра. Дом будет сдан в четвертом квартале следующего года.

Члены жилищно-строительного кооператива строят свой дом на собственные деньги. При этом, согласно статье 112 Жилищного кодекса РФ, в ЖСК должно быть не менее пяти участников, но не более планируемого количества квартир. Каждый член ЖСК становится полноценным собственником квартиры после того, как выплатит в полном объеме свой пай. Пай равен сумме строительной стоимости его квартиры. До того, как все жильцы выплатят свои паи, собственником дома считается кооператив. По словам экспертов, одним из главных преимуществ ЖСК можно назвать низкую стоимость жилья: пайщики получают квартиры не по коммерческим ценам, а по себестоимости.

За и против

Жилищно-строительные кооперативы становятся в Уфе более популярными среди застройщиков, привлекающих денежные средства граждан при возведении домов, отмечает генеральный директор ООО «Компания, управляющая кооперативами» Азамат Якупов.

«На сегодняшний день в нашем городе насчитывается порядка 30 ЖСК. На мой взгляд, ЖСК представляет собой наиболее цивилизованную схему инвестирования строительства многоквартирного дома. Кооператив имеет множество преимуществ как для пайщиков, так и для застройщиков, – комментирует Азамат Якупов. – Во-первых, кооператив ведет диалог с застройщиком и находится в курсе всех этапов строительства объекта. Во-вторых, при такой схеме учитываются форс-мажорные обстоятельства. В-третьих, люди объединяются в некоммерческую организацию ради одной общей цели – достроить дом. Они могут отстаивать свои интересы более грамотно, в отличие от тех же дольщиков, которые даже не знают друг друга в лицо. Что касается застройщика, то он также извлекает для себя плюсы. Так, строительная компания получает оптового покупателя квартир, каждый из пайщиков вносит денежные средства согласно составленному графику инвестирования дома».

Но есть и минусы:

1. Договоры по ЖСК не проходят госрегистрацию, как договоры долевого участия, а значит, по ним сложнее отстоять свои права в суде;

2. Необходимость участвовать в покрытии убытков ЖСК за год, если таковые образовались;

3. Возможность изменения устава и иных документов ЖСК не в интересах пайщика;

4. Отказ судов во взыскании неустоек и других санкций за нарушение сроков строительства, поскольку отношения основаны прежде всего на членстве в ЖСК, а не на законодательстве о защите прав потребителей (дольщиков). Хотя практика по таким делам противоречива;

5. Сложности с расторжением договора и возвратом денежных средств, так как в уставе и внутренних документах ЖСК может быть предусмотрен такой порядок, при котором бывает затруднительно вернуть деньги. Хотя в соответствии с ЖК РФ и установлен двухмесячный срок для возврата денег, и в случае проблем их можно взыскать через суд;

6. Такая форма приобретения квартиры невыгодна для покупателей, желающих воспользоваться ипотекой: банки и так не очень охотно кредитуют на приобретение новостроек. И если еще договоры долевого участия для них выглядят более-менее убедительными, то книжка пайщика – нет;

7. Кооперативы и их отношения с застройщиками и генподрядчиками регулируются сразу несколькими законами. «Возникает коллизия права, связанная с вопросом о том, какими законами руководствоваться: законодательством о жилищных кооперативах или законодательством об участии в долевом строительстве и, соответственно, законодательством о защите прав потребителей», – поясняет Сергей Чернецкий. Если же говорить о договоре участия в долевом строительстве, то с ним все предельно ясно – он регламентируется 214-ФЗ и подкрепляется законом о защите прав потребителей, «поэтому максимально защищает права дольщиков», утверждает Юлия Фатхуллина.

Получается, что на практике единственной альтернативой договору долевого участия может стать жилищно-строительный кооператив. Впрочем, и эта схема таит в себе много минусов как для продавцов, так и для покупателей жилья. Чтобы избежать серьезных проблем, эксперты рекомендуют становиться дольщиками и выбирать объекты, реализуемые через договоры долевого участия, ну или хотя бы анализировать законодательство и изучать документацию ЖСК (устав, договор на строительство).