Обманутым дольщикам помогут вернуть деньги

Госдума РФ до отпуска планирует рассмотреть законопроект, согласно которому обманутым дольщикам будет проще вернуть свои деньги в случае банкротства застройщика. По мнению экспертов, законопроект может негативно сказаться на застройщиках, делая строительный бизнес еще рискованнее.

Согласно документу планируют легализовать разного рода схемы приобретения жилья в строящихся домах. Предусматривается преимущественное погашение требований граждан, внесших денежные средства для строительства многоквартирного жилого дома по различным гражданско-правовым договорам, пишет «Российская газета».

Гражданам, участвовавшим в долевом строительстве, обеспечат равный уровень защиты интересов, независимо от характера их требований и вида договора, по которому привлекались средства. Таким образом, новый законопроект защищает в равной степени интересы тех, кто заключил договоры участия в долевом строительстве, и тех, кто вкладывал деньги в строительство через любые другие схемы: «займовые», «вексельные», предварительные договора купли-продажи и так далее.

Некоторые эксперты отмечают несоответствия в законопроекте. Так, например, пункт документа, где очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика ставится в зависимость от имущественного положения участника строительства. «Такой подход противоречит ст. 19 Конституции РФ, которая гарантирует равенство прав граждан перед законом вне зависимости от их имущественного положения», – считает старший юрист департамента юридического консультирования Консалтинговой группы «НЭО Центр» Александр Соколовский.

Кроме того, по мнению эксперта, законопроект дает дополнительные гарантии только физическим лицам, а это несправедливо, ведь участниками строительства могут быть не только граждане, но и юрлица, о которых ничего не сказано. Это нарушает принцип равенства участников гражданского оборота, установленный ст. 1 ГК РФ.

Законопроект предусматривает специальные требования к реализации имущества застройщика, если строительство не завершено. Как отмечают эксперты, перераспределение очередности погашения требований кредиторов в пользу дольщиков – справедливое решение, так как строительство оплачивали дольщики.

Одними из вариантов погашения требований участников долевого строительства, рассматривают передачу «недостроя» и земельного участка строительному кооперативу, созданному дольщиками для завершения стройки. Кроме того, предусмотрена возможность передачи жилых помещений в ином многоквартирном доме, принадлежащем застройщику.

Перекладывать ответственность за недострой на плечи обманутых дольщиков сомнительно, считают эксперты, ведь в таком случае выходит, что государство предоставляет обманутой и потерпевшей стороне за свой счет исправлять преступные действия строительных организаций.

Как считает старший юрист Адвокатского бюро «Юг» Сергей Радченко, положительным для застройщиков станет правило о приостановки производства по делам, связанным с исполнением предъявленных к нему требований. Требования могут быть о передаче жилого помещения или денежные от дольщиков, с того момента как арбитражный суд вынес решение о наблюдении за застройщиком.

«Необходимо отметить два положительных момента для дольщиков. Во-первых, введение судом конкурсного производства в отношении застройщика дает дольщику право отказаться от исполнения заключенного с дольщиком договора. Второй момент, теперь на законодательном уровне будет урегулирована возможность погашения третьими лицами требований дольщиков к застройщику, чтобы обеспечить дольщикам передачу жилых помещений», – говорит юрист.

На практике часто возникают ситуации, когда власти желают из бюджета, либо за счет средств иных лиц помочь обманутым дольщикам. Однако правовая форма такой помощи действующим законодательством не установлена, это создавало определенные трудности. Теперь такая помощь может быть оказана в рамках дела о банкротстве с разрешения арбитражного суда.

Вместе с тем, по мнению Сергея Радченко, ряд норм законопроекта ограничивает права дольщиков. Во-первых, норма о том, что требования дольщика к застройщику о передаче квартир рассматриваются в рамках дела о банкротстве, со всеми сопутствующими этому процедурами (включение в реестр кредиторов, необходимость получения отдельного разрешения суда на передачу квартир дольщикам и прочее). По действующему законодательству такие требования предъявляются и рассматриваются в общем порядке.

«Во-вторых, правило о том, что в третью очередь включаются дольщики, не имеющие жилья. В ином случае дольщик включается только в четвертую очередь. Данное правило крайне сомнительно с точки зрения принципа равенства», – говорит эксперт.