Торговая недвижимость: движение есть

Уфимские эксперты отмечают, что торговая недвижимость быстрее других направлений коммерческого сегмента восстанавливается после кризиса. Однако, по словам специалистов, данному сектору сегодня по-прежнему присуща стагнация.

На рынке встроенно-пристроенной коммерческой недвижимости Уфы, как отмечает руководитель отдела маркетинговых исследований и аналитики компании «Юнайтед ридженс» Алина Шакурова, прослеживаются следующие тенденции:

• рост количества объектов, предлагаемых к продаже;

• активизация инвесторов, цель которых – купить готовое помещение с последующей сдачей в аренду или с уже существующими арендаторами;

• стагнация на рынке арендных ставок и стоимости продажи помещений в течение года. К концу четвертого квартала прослеживалась тенденция роста как арендных ставок, так и стоимости продажи. Кроме того, спрос стал более предметным.

В торговом сегменте в прошлом году совершались крупные сделки, отмечает Алина Шакурова. Так, в ТРК «Семья» открылся магазин бытовой техники «Эльдорадо» площадью 1900 кв. м. В ТРК «Простор» начал работу магазин «Спортмастер», а в ТЦ «Звездный» появился магазин бытовой техники «Центр». Кроме того, в микрорайоне Сипайлово состоялось торжественное открытие спортивно-оздоровительного комплекса Korolef Fitness. Это многофункциональное спортивно-оздоровительное учреждение площадью более двух тысяч квадратных метров. «Одной из самых крупных сделок в сегменте «коммерческая недвижимость» (правда, это касается офисного направления) можно назвать полную аренду АНК “Башнефть” бизнес-центра “Альфа”», – добавляет эксперт.

На рынок торговой недвижимости сегодня постепенно возвращаются арендаторы, покинувшие сегмент во время кризиса, совершаются крупные сделки по сдаче помещений в аренду («Спортмастер», «Старт», «Эльдорадо»). Сделки по аренде и продаже торговых помещений, проведенные в четвертом квартале 2010 года, можно назвать стабильными. Значительного изменения количества предложения не прослеживалось. На заполнение площадей повлиял и тот факт, что новых торговых объектов сейчас практически нет.

По словам Алины Шакуровой, в структуре предложения по типу сделок преобладала продажа торговых помещений – 56%. Предложение аренды составило 44%. Таким образом, основной тенденцией прошлого года можно считать рост предложения продажи торговых помещений, тогда как в кризис основной объем предложения составляла аренда. «Кризис же внес свои коррективы, и большинство собственников, не выдержав долговой нагрузки, вынуждены были реализовывать объекты, – отмечает эксперт. – Также последствием кризиса стал и большой объем торговых объектов, отошедших банкам в результате невыполнения заемщиками своих кредитных обязательств».

«Торговый сегмент и правда, по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости, восстанавливается после кризисных явлений. Это более динамичное направление. Что касается соотношения сделок по аренде и продаже, то сегодня на первый план выходит аренда торговых помещений. До недавнего времени все было наоборот: торговые площади было выгодно покупать, поскольку в кризис стоимость на них существенно снизилась, – говорит начальник департамента коммерческой недвижимости компании «Квартал-недвижимость» Анатолий Крупник. – Что касается торга при заключении той или иной сделки, то сейчас он минимален и составляет, как правило, не более 10%, тогда как еще полтора-два года назад скидка смело могла достигать 30%».

Эксперт отмечает: популярностью у арендаторов сегодня по-прежнему пользуются торговые помещения, расположенные на «красной линии» с большим пешеходным и автомобильным трафиком. Торговые площади в отдаленных районах Уфы, таких как Сипайлово и Зеленая роща, также востребованы, но при условии, если они находятся на «красной линии».

Как отмечает Алина Шакурова, в структуре предложения аренды торговых помещений по районам Уфы наибольший объем приходится на район Зеленая роща (26%). Далее следуют Центр (21%) и окончание проспекта Октября (20%). Увеличение объема предложения в Зеленой роще объясняется вводом в эксплуатацию новых жилых домов, в которых первые и вторые этажи отведены под коммерческую недвижимость. Кроме того, Центр и Зеленая роща с точки зрения ритейла всегда считались развитыми районами.

Самыми востребованными, по оценкам экспертов, можно назвать торговые помещения площадью менее 100 квадратных метров (31%). Меньшей популярностью у покупателей сегодня пользуются помещения площадью до 300 «квадратов» – 30%. Минимальный спрос отмечен на площадь от 700 до 1000 квадратных метров. Арендаторы же предпочитают помещения от 100 до 300 «квадратов»: с ними и связан максимальный объем сделок (33%). Далее следуют помещения до 100 квадратных метров – 32%. Наименьший объем сделок по-прежнему приходится на помещения площадью от 700 до 1000 «квадратов» – 5%.

Согласно данным Юнайтед ридженс, на конец декабря прошлого года арендная ставка составляла 716 рублей за квадратный метр. В период с октября по декабрь произошли следующие изменения:

• средняя арендная ставка возросла на 2,4%;

• на помещения, расположенные на «красной линии», отмечался рост 0,4%, вне «красной линии» – на 4,6%.

За период с октября по декабрь стоимость продажи одного квадратного метра торговой недвижимости увеличилась на 0,15%. Средняя стоимость продажи помещений, расположенных на «красной линии», увеличилась за аналогичный период на 0,97%, на помещения вне «красной линии» – на 2,2%.

В базе данных 102metra.ru в разделе «Продажа торговой недвижимости» на сегодняшний день размещено 57 объявлений, напротив каждого из которых стоит пометка «цена договорная». Это объясняется тем, что собственники готовы идти пусть на небольшие, но уступки. Отметим, что количество объявлений меняется каждый день. Площадь помещений, предлагаемых к продаже, варьируется от восьми квадратных метров (магазин цветов) до 3600 квадратных метров (автосалон).

В разделе «Аренда торговой недвижимости» объявлений больше – 148. Это лишь подтверждает мнение экспертов о том, что на рынке Уфы направление аренды сегодня более востребовано, чем продажа. Собственники здесь также готовы на торг, но, как показал обзвон, – не более чем на 10%. Площадь, предлагаемая к аренде, как и в предыдущем разделе, самая разная: от пяти квадратных метров до 2230 квадратных метров.