Есть ли жизнь с малоэтажкой?

Ряд экспертов рынка недвижимости Уфы уверены в том, что малоэтажное строительство не способно вызвать бума на рынке жилья. Одна из причин – неразвитость инфраструктуры. Сегодня, по словам экспертов, развитию малоэтажного строительства способствует нехватка земель в черте города и потребность людей в относительно дешевом жилье.

Активное малоэтажное строительство в настоящее время наблюдается в 18 регионах России: Республика Башкортостан, Самарская, Калужская, Оренбургская, Орловская, Ярославская, Томская и ряд других областей, а также на юге страны. Как отмечают эксперты, покупка земли остается более доступной для населения возможностью приобрести свое жилье. Конечно, стоимость малоэтажного домостроения зависит от цен на землю и доступности проведения коммуникаций, но в любом случае цена за квадратный метр начинается от 20 тысяч рублей. В структуре цены на малоэтажное жилье 25% составляет себестоимость самого дома, до 15% – стоимость отделки, 30-35% – подведение инженерных коммуникаций и 30% – цена земли с учетом расходов на оформление участка и проекта постройки.

Однако далеко не все представители рынка недвижимости возлагают сегодня большие надежды на малоэтажное строительство. «Если брать Уфу, то малоэтажки здесь строятся, в основном, за реками, поэтому это жилье не настолько популярно у населения – им интересуются только из-за низкой цены квадратного метра, – комментирует генеральный директор Сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева. – Но это только на этапе строительства. Приобретать же строящееся жилье готовы далеко не все. Другая проблема – недостаточная развитость инфраструктуры, которая начинает развиваться уже после строительства, хотя надо бы в самом начале. Также приходится подводить коммуникации, а это дополнительные расходы».

По словам эксперта, развитию малоэтажного строительства сегодня способствует нехватка земель в черте города и потребность в относительно дешевом жилье. "Все льготные программы доступны лишь ограниченной категории граждан. А строительство "малоэтажки" пока оказывает очень незначительное влияние на рынок, — считает Елена Андреева. — В настоящее время оно присутствует только на первичном рынке. Чтобы приобрести такую жилплощадь, человек уже должен иметь какое-то жилье и знать конкретные сроки сдачи нового дома. Сейчас же такие объекты мы рассматриваем исключительно как подсегмент строящегося жилья по доступным ценам. Большинство же нуждается в готовых домах и квартирах».

Как утверждает директор строительной компании «ДомСтрой-М» Сергей Гаинцев, одна из причин, по которой граждане сегодня отказываются покупать и строить индивидуальные дома, – это сложность с проведением коммуникаций. «Безусловно, стоимость квадратного метра в малоэтажке на порядок ниже цены за квадрат на первичном и вторичном рынках, но, в итоге, люди все равно вынуждены раскошеливаться на расходы, связанные с подключением дома к электросетям, канализации и газификацией».

По словам экспертов, в многоэтажке по многим причинам (обязательная покупка земли на аукционах, подведение коммуникаций, высокие кредитные ставки, а главное – дорогие технологии строительства) снизить цены на квартиры вряд ли удастся. В малоэтажке же снизить цену возможно. Для этого необходимо системное сотрудничество четырех авторов: властей, госмонополий, банков (вместе с АИЖК) и застройщиков. Генеральный директор «ЭкоДолье» (компания реализует проекты в Уфе и Оренбурге. – Прим. автора) Константин Филиппишин считает, что если инвестор берет на себя все затраты по возведению малоэтажного жилья, то квадратный метр в таких коттеджах станет просто золотым. А частно-государственное партнерство позволяет в разы снизить стоимость загородного дома и сделать его доступным для всех категорий населения.

Первая задача властей – предоставление земельных участков по минимальной цене или вовсе бесплатно (по словам экспертов, это выполнимо при внесении изменений в федеральное или региональное законодательство). С точки зрения зампреда комитета Госдумы по бюджету и налогам Александра Когана (он же координатор проекта «Единой России» по развитию малоэтажного жилья), если площадки раздавать на аукционах, то доступного жилья не добиться, потому что их цена может вырасти в пять раз. Кроме того, земли должны предоставляться в пределах населенных пунктов.

Вторая зона ответственности государства – коммунальная и дорожная инфраструктура. Муниципалитет должен строить ее на свои средства или на деньги, привлеченные из федерального бюджета.

Третья задача государства – избавить застройщика (не важно, бизнес это или частное лицо) от материальных издержек в виде платы за согласования и временных затрат на них. По словам представителей рынка недвижимости, подчас они составляют 50% всей стоимости строительства. В итоге, застройщик расплачивается за них в течение нескольких лет.