Налог на недвижимость: БТИ против рынка

Министерство финансов впервые обнародовало свои взгляды на ставку налога на недвижимость. В конце текущего года Минфин представит заинтересованным ведомствам соответствующие поправки в Налоговый кодекс России. Предполагается, что налог на недвижимость заменит налог на имущество физлиц и земельный налог. Максимальная ставка налога составит 0,1% с возможностью ее снижения на местном уровне.

Тема введения такого налога обсуждается уже очень давно. По расчетам Минфина, налог будет платиться ежегодно. Причем за базу будет браться рыночная стоимость недвижимости. Планируется, что налог будет введен не ранее 2013 года. По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, с точки зрения мировой практики такой налог стоило бы принять. Во всем мире налог на недвижимость является существенным источником пополнения государственного бюджета. «Тот налог, который существует сегодня, является пережитком старины, поскольку он рассчитывается по стоимости квартиры из справки БТИ, которая в несколько раз меньше рыночной стоимости, – поясняет эксперт. – В результате, сумма налога получается копеечной, зачастую она оказывается меньше, чем стоят услуги по отправке уведомления об уплате этого налога. Иногда сумма может оказаться в районе 10–50 рублей».

На Западе действуют большие налоги на недвижимость: порой они достигают 2%. Как утверждает Олег Репченко, если бы россияне столкнулись с такими суммами, они бы впали в панику. Поэтому ставка в размере 0,1% весьма гуманна.

Одной из причин, по которой введение единого налога вновь переносится, Минфин называет необходимость преодоления последствий кризиса. Еще одна из причин, по словам экспертов, состоит в том, что территории даже внутри регионов сильно различаются по своему уровню и качеству развития. Таким образом, довольно сложно задать единые параметры функционирования налога даже на уровне какого-то определенного субъекта федерации. В базах организованного учета объектов недвижимости зачастую представлено такое описание ряда объектов, что иногда невозможно понять, о чем идет речь. При этом отсутствует единый государственный источник информации о сделках на рынке недвижимости. К тому же, официальная регистрация сделок ведется не по реальным ценам, а по ценам, направленным на оптимизацию налогообложения. В результате этого объем большинства сделок укладывается в один миллион рублей.

На сегодняшний день, довольно сложно определить рыночную стоимость недвижимости. И определить не просто так, а официально, на государственном уровне, – считает руководитель проекта «Микрорайон Кустаревский» Строительного треста № 3 Артур Урманцев. – Следовательно, стоимость того или иного объекта может быть оценена некорректно. К тому же сегодня население испытывает серьезные материальные затруднения – довольно сложно заставить людей в сегодняшних условиях отдавать деньги. Это дополнительная статья расходов, которая сейчас существенно ударит по кошельку».

О некорректной оценке объектов недвижимости говорят и другие эксперты. По их словам, сегодня Налоговый кодекс не в полной мере отражает порядок налогообложения, и для включения в существующую систему нового единого налога на недвижимость необходимо провести целый комплекс мероприятий. Как минимум это формирование закона об оценочной деятельности, утверждение методики оценки, информационное наполнение кадастра, составление списков собственников и объектов.

Введение единого налога должно способствовать падению цен на квартиры, утверждают представители рынка недвижимости. Дело в том, что в России существует аномальная практика: недвижимость у нас стоит очень дорого, но содержать ее ничего не стоит. В последнее время недвижимость стала чуть ли не заменой банковского депозита: люди, имея какие-то свободные деньги, как правило, приобретают инвестиционное жилье.

Повышая налог на недвижимость, руководство страны заставляет людей, не способных обслуживать свою собственность и, прежде всего, дорогие дома и апартаменты, выставлять их на продажу. А увеличение объема предложения при низком спросе, безусловно, приводит к дальнейшему снижению цен на жилье. Впрочем, эта непопулярная мера как раз и способствует как ликвидации спекулятивного «пузыря», возможно, имевшего место на рынке до кризиса, так и снижению затрат бюджета на приобретение квадратных метров для социальных и муниципальных нужд. И именно игрой на понижение российские федеральные власти активно занимаются весь последний год.

Как отмечают специалисты «Индикаторов рынка недвижимости», в России на сегодняшний день сохраняется явный дисбаланс между ценами на квартиры и величиной налога на недвижимость. Так, нередко справедливой стоимость жилья считается тогда, когда семья из двух взрослых человек, откладывая половину своего совокупного дохода, может купить квартиру в течение пяти лет. В нашей стране, по оценкам сайта www.irn.ru, средняя стоимость одного квадратного метра жилья составляет порядка 45-50 тысяч рублей (по основным городам-миллионникам). При этом доход на душу населения, по данным Росстата, – порядка 20 тысяч рублей в месяц. Средняя площадь квартиры в новостройке составляет около 80 квадратных метров: некая среднестатистическая «трешка» для семьи из четырех человек – двух взрослых и двух детей (по 20 «квадратов» на человека, как сейчас приходится в среднем по России и по Москве). Таким образом, для накопления на покупку квартиры российским гражданам понадобится порядка 15 лет и более. И даже если реальные доходы среднего класса считать более высокими, то все равно полученная цифра вряд ли составит менее 10 лет. В этом смысле жилье в России до сих пор трудно назвать доступным.