Этот офис есть «гуд»

Бизнес-центры в регионах России получат первые знаки отличия, которые были введены согласно классификации объектов коммерческой недвижимости, разработанной Всероссийской гильдией управляющих и девелоперов (ГУД). Принципиальное отличие данной классификации от общеизвестных заключается в том, что представители того или иного офисного центра не смогут самостоятельно присвоить классность своему объекту.

На сегодняшний день согласно новой теории уже присвоена классность 111-ти бизнес-центрам Санкт-Петербурга. Не остались без внимания гильдии объекты Самары, Екатеринбурга, Тюмени и Краснодара. Главная цель классификации ГУД – маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России, введение единых и понятных правил классификации объектов офисной недвижимости. Сертификационные комиссии присваивают бизнес-центрам классность, опираясь на критерии базовой классификации ГУД и профессиональную оценку экспертов. Классификация бизнес-центров проводится бесплатно – это одно из важнейших отличий системы классификации ГУД. Работа экспертов ведется на общественных началах, решение принимается комиссией коллегиально, голосованием, что гарантирует беспристрастность в оценке объекта. Для компаний, имеющих отношение к объекту, классификация имеет уведомительный характер.

Принципиальное отличие классификации ГУД от общеизвестных заключается в том, что представители офисного центра сами не могут присвоить классность своему объекту. Бизнес-центр исследуют эксперты Сертификационной комиссии гильдии. При работе в регионах в базовую классификацию вносятся уточнения исходя из особенностей местных рынков офисной недвижимости. Так, например, в Екатеринбурге принята региональная классификация на основе базовой классификации ГУД.

По словам председателя Сертификационной комиссии ГУД Андрея Лушникова, необходимость создания единой системы классификации офисных центров России продиктована самим рынком. «Гильдия управляющих и девелоперов на сегодняшний день обладает всеми возможностями для того, чтобы предложить рынку объективные и понятные правила: это российский масштаб общественной организации, серьезный авторитет в профессиональном сообществе, сильный состав гильдии из числа компаний-лидеров рынка не только Петербурга, Москвы, но и более чем 30 регионов России, – поясняет эксперт. – Наша задача – создать реальную картину рынка бизнес-центров, понять его общий объем, объекты какого уровня на сегодняшний день существуют и востребованы. Процедура проведения классификации уже отработана в Екатеринбурге и Петербурге, она прозрачна для участников рынка, и мы готовы к проведению классификации в крупных городах России».

Уфимские эксперты также говорят о необходимости данной классификации, которая сможет навести порядок на рынке бизнес-центров нашего города. «Большинство бизнес-центров зачастую позиционируют себя под одним классом, но таковыми не являются. Неправильное позиционирование позволяет как завышать, так и занижать ставки аренды и продажи помещений, – считает руководитель отдела маркетинговых исследований и аналитики «Rain Group Недвижимость» Алина Шакурова. – При введении новой классификации, адаптированной к уфимскому рынку офисной недвижимости, появится четкое разграничение бизнес-центров не по желаниям собственников соответствующих помещений, а по утвержденному стандарту и присвоенному классу. Это позволит правильно формироваться как арендным ставкам, так и стоимости продажи».

Программа классификации реализуется поэтапно и включает в себя создание единой базы бизнес-центров России, сертификационных комиссий, разработку технологии проведения классификации в крупнейших городах России, проверку соответствия заявленной классности бизнес-центров условиям, принятым в системе классификации ГУД, а также присвоение классности объектам. В итоге полученные данные систематизируются и попадают в общий реестр бизнес-центров.

Осенью текущего года начнется активная фаза классификации объектов Москвы. По данным аналитиков, общее количество бизнес-центров Москвы составляет более 700 объектов совокупной офисной площадью более 11 миллионов квадратных метров.

Уфимские эксперты уверены: сегодня в нашем городе не хватает качественных офисных объектов. Так, например, класс А вообще не представлен на рынке, но, несмотря на это, собственники сдают в аренду не самые удачные и востребованные офисные площади по цене класса А.

«Даже если учитывать строящиеся бизнес-центры, можно с уверенностью констатировать факт, что в Уфе практически нет офисных помещений класса А. Обычно до уровня А арендаторы и покупатели «доблагоустраивают» класс В, самостоятельно вкладывая собственные средства, – утверждает руководитель направления «ЭКСПЕРТ-Бизнес Эстейт» Сети агентств недвижимости «Эксперт» Владимир Шульга. – Арендодатели не готовы учитывать эти затраты в счет арендной платы, а арендаторы понимают, что такие инвестиции в итоге становятся неотделимыми улучшениями. Офисы же, которые могли бы позиционироваться как класс А, будут иметь такой ценник, к которому могут быть не готовы покупатели и арендаторы. По крайней мере, застройщики этого опасаются и не закладывают пока такие проекты».

Поэтому, как утверждает эксперт, соотношение объектов А, В, С на сегодняшний день следующее: 0% / 60% / 40%. При этом доля вакантных площадей по каждому из классов составляет 30-40%. За прошедшее полугодие эта цифра не изменилась, поскольку рынок коммерческой недвижимости Уфы уже более двух лет находится в застое. Объекты строятся медленными темпами, и большого спроса на них нет. Это происходит из-за изначально неверного подхода как строителей, так и покупателей к концепции бизнес-центров.