«Спасательный круг» для дольщиков оказался бракованным?

Поправки к законопроекту «Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов» были приняты в начале этого месяца, но уже за столь небольшой срок своего существования успели вызвать недоверие и сомнение как со стороны экспертов, так и со стороны самих дольщиков.

Напоминаем, что, согласно принятым поправкам, девелоперам запрещено привлекать средства граждан и приступать к строительству домов до получения всех необходимых разрешений и государственной регистрации договоров долевого участия, по которым дольщики автоматически получали в залог строящийся объект и тем самым – шанс на возмещение убытков в случае банкротства застройщика. Кроме того, запрещено привлекать средства граждан в жилищное строительство по каким-либо иным договорам, кроме договоров долевого участия. Исключение сделано лишь для застройщиков, использующих жилищные сертификаты, а также для жилищно-строительных кооперативов.

«Большинство строительных компаний от выполнения закона уклонились. До сих пор на рынке новостроек активно используются вексельные и предварительные договоры, максимально удобные застройщикам, но крайне рискованные для граждан, – поясняет начальник юридической службы «Ваша защита» Евгений Аминов. – Депутаты вознамерились устранить это недоразумение с помощью запретов, штрафов и жесткой системы контроля (новый законопроект предусматривает введение административного наказания за нарушение установленных законом требований в виде административного штрафа: на должностных лиц – до 50 тысяч рублей, на организации – до 1 миллиона рублей — прим. автора). Но попутно парламентарии сделали несколько уступок строительному сектору, которые фактически позволяют девелоперам применять весьма рискованные инвестиционные схемы, формально оставаясь при этом в рамках обновленного закона».

В исправленном законопроекте действительно есть некоторые послабления для застройщиков. Так, например, услуги девелоперов освобождены от НДС (необходимость его уплаты возникала сразу после регистрации договора долевого участия). Сокращен перечень документов, которые компании обязаны представлять для регистрации первого договора долевого участия (теперь, например, не требуется план создаваемого объекта с указанием площади). Но самое главное, новая версия закона позволяет строить жилые дома на земле, принадлежащей девелоперам на правах субаренды. Прежняя редакция исключала такую возможность: госорганы отказывались регистрировать договоры долевого участия, одной из сторон которых выступали фирмы, не имеющие оформленных прав на участок под застройку. И это не единственная норма, ущемляющая правовые позиции дольщиков. Гарантийные сроки на установленное в доме инженерное оборудование снижены с пяти лет до трех. Кроме того, теперь в залоге у соинвесторов строительства будет находиться не вся стройка (как раньше), а только оплаченные квадратные метры.

Также легализовано использование средств дольщиков не только на само строительство, но и на покрытие сопутствующих расходов (создание инфраструктуры, подготовку и экспертизу проектной документации и проч.). Раньше такой возможности у компаний, желающих работать по 214−ФЗ, не было. Новая редакция закона о долевом инвестировании не только не снимает всех рисков участия граждан в строительстве многоквартирных домов, но и оставляет лазейки для применения рискованных инвестиционных схем, уверены участники долевого строительства.

«Застройщик всегда найдет выход из положения, всегда при желании сумеет обогнуть закон или повернуть его в свою пользу, – считает дольщик жилого комплекса «Зеленый берег» Максим Васильев. – Поправки приняты, но, на мой взгляд, дольщики едва ли могут чувствовать себя защищенными».

По словам представителя инициативной группы дольщиков жилого комплекса «Солнечный» Алексея Панкратьева, принятые к закону поправки в большей степени работают на будущее. «Это «плюс», что на законодательном уровне решаются вопросы такого рода, но я думаю, что эффект от принятия данного закона будет ощутим не сразу. Должно пройти сколько-то времени, чтобы стал виден результат, – считает Алексей Панкратьев. – Большую надежду дольщики возлагали на принятие закона, связанного с банкротством застройщика. Но наши надежды не оправдались. Сегодня, если застройщик официально признается банкротом, участники долевого строительства в последнюю очередь получают свои деньги. Другими словами, сначала выплачиваются налоги, потом зарплата работникам. В результате, дольщики оказываются на последнем месте».

На сегодняшний день в чиновничьих кругах говорят о новом «спасательном круге» для участников долевого строительства. Речь идет о государственном страховании долевого участия (по аналогии с государственным страхованием вкладов). Правда, эти обсуждения пока не столь активны, как хотели бы сами дольщики.