Утром – регистрация, вечером – деньги

Президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) РФ признал незаконной практику привлечения строительными компаниями денежных средств граждан-участников долевого строительства до государственной регистрации договоров долевого участия между дольщиками и застройщиком.

Все началось с того, что президиум ВАС в порядке надзора стал рассматривать дело Арбитражного суда Оренбургской области по иску ООО «Агро Защита» к Инспекции государственного строительного надзора Оренбургской области. Как следует из материалов дела, застройщик «Агро Защита» привлекал средства граждан для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Инспекция Госстройнадзора в ходе проверки обнаружила, что застройщик получает средства от граждан до государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. В частности, договоры с отдельными дольщиками были заключены 1 октября 2008 года, в тот же день застройщик получил деньги, а госрегистрация договоров в Едином реестре прав на недвижимое имущество состоялась лишь 20 октября того же года.

Инспекция привлекла застройщика к административной ответственности за нарушение законодательства о долевом строительстве, оштрафовав на 400 тысяч рублей. «Агро Защита» оспорила постановление инспекции в Арбитражном суде Оренбургской области.

Суд первой инстанции вынес решение в пользу заявителя и штраф, наложенный на застройщика, отменил. Арбитраж пришел к выводу, что застройщик был вправе привлекать средства граждан, поскольку имел разрешение на строительство, его проектная документация была опубликована, договор аренды земельного участка зарегистрирован.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа оставил это решение суда в силе. Однако инспекция обратилась в ВАС с заявлением о пересмотре дела в порядке надзора. Коллегия из трех судей ВАС, передавая дело в президиум, определила, что обязательными условиями для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является не только получение разрешения на строительство, опубликование проектной документации и госрегистрация прав на земельный участок, но и наличие письменного договора с соинвестором, который прошел государственную регистрацию.

Что касается нашего региона, то, по словам начальника Управления по борьбе с экономическими преступлениями МВД по РБ Юрия Черницева, на сегодняшний день по результатам проверок возбуждено уже более десяти уголовных дел. Все эти дела связаны с невыполнением застройщиками обязательств перед участниками долевого строительства. Еще ряд материалов находится в стадии доследственной ревизии.

Напомним, что в январе текущего года вступили в силу изменения, внесенные в Налоговый кодекс Российской Федерации, в соответствии с которыми предусмотрено увеличение размеров государственной пошлины, взимаемой за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно этим поправкам, в Налоговом кодексе РФ появилась пошлина за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве. По словам руководителя пресс-службы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Республике Башкортостан Альфины Карагужиной, на сегодняшний день для физических лиц она составляет 200 рублей, для организаций – четыре тысячи рублей.

Представители рынка недвижимости Уфы восприняли такое изменение цен крайне негативно. «Вместо того чтобы повышать государственную пошлину, лучше позаботились бы о строительной отрасли, – комментирует директор «Дом-строй М» Сергей Гаинцев. – Уже давно пора упростить процедуры согласования и «разбюрократить» взаимодействие с различными государственными службами и ведомствами. При затягивании оформления прав собственности застройщик несет большие издержки по коммунальному и эксплуатационному содержанию дома. Кроме сложностей, связанных с выполнением инвестиционных обязательств, у компании-застройщика возникают трудности и с подключением дома к инженерным коммуникациям. Последний вопрос следует прорабатывать тщательно и заранее. В противном случае эти сложности могут серьезно тормозить процесс регистрации права собственности».

По словам эксперта, чтобы оформить право собственности на объект, застройщику в лучшем случае понадобится один год. В худшем случае процедура может затянуться на три с половиной года. Строители всеми способами стараются сократить этот срок, но каждый год в чиновничьей среде почему-то возникают все новые и новые препоны, добавляются дополнительные инстанции, которые только увеличивают издержки застройщиков. Согласовывать приходится все и далеко не по одному разу. Концепция проекта, предпроектная стадия, проектные работы – все до мельчайших деталей подвергается согласованию.