Быть или не быть ценовому дну?

Бывший министр финансов России, глава банка «ВТБ 24» Михаил Задорнов заявил, что цены на недвижимость до сих пор не достигли своего дна. По его словам, предпосылки для снижения стоимости жилья в стране все еще есть. При этом экс-министр не уточнил, насколько еще может опуститься стоимость недвижимости в России и когда прекратится падение.

«Если говорить про возрождение ипотечного кредитования, то ипотека возродится, когда цены на жилье действительно достигнут дна, – комментирует глава банка «ВТБ 24» Михаил Задорнов. – Процентная ставка в данном случае не является определяющей, хотя правительственные программы по субсидированию, конечно, помогут. Если мы возьмем середину и конец 2009 года, ставки по депозитам в десяти крупнейших банках за это время снизились примерно на два процента. Ставки по кредитам корпоративных заемщиков, я думаю, снизились на 3-3,5%. По базовым кредитам физических лиц ставки изменились в среднем на два процента. Для ВТБ 24 это 2,5-3%. Что касается ипотеки, здесь трудно измерить, поскольку в 2009 году после кризиса ипотеку выдавали семь-восемь банков».

По словам Задорнова, при выборе, брать ипотеку или не брать, человек ориентируется на пять параметров. Ключевым является не процентная ставка, а стоимость жилья. «Когда люди на волне оживления ноября-декабря почувствовали, что в Москве стали активно продаваться квартиры, они стали задумываться над тем, не достигли ли цены своего дна и не пора ли покупать жилье. Я считаю, что цены дна еще не достигли и есть определенный потенциал для снижения. Вот когда люди почувствуют, что цены падать дальше не будут, тогда мы увидим вновь массовый спрос на приобретение жилья. И к этому времени ставки будут достаточно комфортны для все большего числа заемщиков, особенно если государство поддержит программами субсидирования процентные ставки», – считает эксперт.

Руководитель кредитно-кассового офиса ООО «Городской ипотечный банк» в Уфе Ольга Садыкова уверена, что в дальнейшем цены на жилье падать не будут: «Недвижимость за последние пару лет потеряла в цене порядка 40%. Поэтому можно предположить, что, если цены на недвижимость еще и не достигли дна, то максимально к нему приблизились. Также не думаю, что в нашей стране существует сильная взаимосвязь между ценообразованием на недвижимость и ипотечной ставкой. В отличие от Запада, где практически все жилье покупается в кредит, у нас не более чем каждая пятая сделка реализуется с помощью ипотеки. Безусловно, снижение цен сделает ипотеку доступнее, но вряд ли это будет основополагающим фактором. В первую очередь необходимо сформировать внутренний рынок фондирования».

Директор агентства недвижимости «Мир недвижимости» Алексей Щежин соглашается с тем, что в наступившем году резкого падения или повышения стоимости квадратного метра не ожидается: «Глобального снижения цен от продавцов мы уже не ждем. Так, например, стоимость квадратного метра элитного жилья в Уфе уже практически приблизилась к докризисному уровню. При этом собственники не хотят снижать цены». По словам Алексея Щежина, оживление на рынке жилья появилось еще в октябре-ноябре прошлого года. Сегодня сделки продолжаются, рынок переживает положительную динамику.

По данным Сети агентств недвижимости «Эксперт», средняя цена предложения одного квадратного метра вторичного жилья в Уфе на сегодняшний день составляет 40 тысяч рублей. Однокомнатную квартиру можно приобрести по цене 42 тысячи рублей за квадратный метр, двухкомнатную – 39 тысяч рублей. Ниже всего стоимость квадратного метра в трехкомнатной квартире – 38 тысяч рублей. Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру в Уфе площадью 33 квадратных метра можно приобрести за 1150 тысяч рублей по улице Дмитрия Донского. Самая дорогая элитная пятикомнатная квартира, по данным Сети агентств недвижимости «Эксперт», выставлена на продажу по улице Цюрупы. Площадь объекта – 150 «квадратов», стоимость – 20 миллионов рублей.

Что касается первичного рынка жилья в Уфе, то, как утверждают аналитики «Эксперта», средняя стоимость квадратного метра на сегодняшний день составляет 38 тысяч рублей. Стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире составляет 37 тысяч рублей, в двухкомнатной – 38 тысяч рублей. Цена «квадрата» в трешке такая же, как и в однокомнатной квартире, – 37 тысяч рублей.

Самая дешевая трехкомнатная квартира выставлена на продажу в микрорайоне «Зеленый берег» (цена за квадратный метр – 21,5 тысячи рублей). Максимальная цена предложения по Уфе на рынке первичного жилья – по однокомнатным квартирам в Центре, по улице Карла Маркса и Цюрупы (стоимость «квадрата» – 65 тысяч рублей).

«Рынок первичного жилья Уфы в декабре 2009 года оживился. Застройщики снизили цены на двух- и трехкомнатные квартиры, которые неактивно продавались в течение всего года. На сегодняшний день реализованы практически все ликвидные объекты, – комментирует аналитик Сети агентств недвижимости «Эксперт» Айгуль Степанова. – На наш взгляд, в наступившем году будут «разморожены» объекты, строительство которых приостановилось в 2009 году. По разным прогнозам, это от 50 до 70 объектов. Большого дефицита строящегося жилья в первой половине 2010 года мы, скорее всего, не увидим».

По прогнозам большинства экспертов, дефицит «первички» начнет ощущаться осенью наступившего года. Если в течение 2010 года не будут заложены солидные площадки под застройку, то в 2011 году наступит тотальный дефицит небольших по площади одно-, двух- и трехкомнатных квартир, пользующихся хорошим спросом у покупателей строящегося жилья.