О рынке жилья замолвите слово

Конец года – лучшее время, для того чтобы подвести итоги и вспомнить, чем ознаменовался уходящий год для рынка недвижимости, что обещали нам чиновники и эксперты, чьи новогодние предсказания сбылись, как изменился рынок недвижимости за год.

Преодолеть финансовый кризис в 2009 году нам не удалось. Оптимистичные прогнозы оказались обещаниями добрых Дедов Морозов, и жизнь все расставила по своим местам: ни к осени, ни к зиме отыграть свои прежние позиции рынок недвижимости так и не смог. И вряд ли это было реально. С другой стороны, недобрые предсказания также не сбылись. Рынок не рухнул на дно ниже уровня себестоимости строительства, не провалился в долговую яму и не опустил планку цен на уровень, который посчитали бы доступным даже самые малообеспеченные семьи России. К осени 2009 года эксперты заметили определенное оживление на рынке: покупатели наконец начали заключать сделки по интересующим их объектам недвижимости. Приближение праздников прервало этот положительный тренд, оставив нас с прежними сомнениями: сохранится ли оптимистичная динамика зимой следующего года?

«В 2008 году наблюдалось снижение цен на жилье и отсутствие активного спроса, к чему в 2009 году прибавился мировой, на тот момент еще не общеэкономический, но ипотечный кризис, что еще сильнее взбудоражило рынок. Уже в середине 2008 года операторам рынка стало ясно, что ситуация скоро не выправится, и надо искать новые способы выживания, новые технологии работы, новые услуги, – комментирует генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева. – Каждые полгода велись разговоры о том, что скоро доступная ипотека исправит ситуацию. Но каковы бы ни были ставки, у людей не было финансовых возможностей, а банки продолжали ужесточать требования к заемщикам».

По словам старшего аналитика отдела маркетинговых исследований «Rain Group Недвижимость» Анастасии Созоновой, в кризис в наиболее выгодном положении оказались компании, имеющие низкую кредиторскую задолженность, финансируемые за счет средств регионального и федерального бюджетов. Другие вынуждены были остановить строительство жилой недвижимости на начальных стадиях возведения домов, не говоря уже о запланированных проектах. В связи со сложившейся ситуацией, в 2009 году появилась тенденция перехода к бартерным отношениям между застройщиком и подрядными организациями. Такой выход дал возможность продолжить строительство объектов, а многим потребителям приобрести жилье по более низким ценам. Финансовый кризис также повлек за собой проблемы, связанные с ипотечными кредитами, что приостановило сделки купли-продажи на рынке первичного жилья. В докризисный период более 70% квартир покупались за счет ипотеки.

По словам президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана, 2009 год стал периодом, когда все отрасли попали в сложное финансовое положение. «Особенно это касается строительства, в котором финансирование шло по отработанной схеме: кредитование и средства граждан, которые в кризис практически стали невозможны», – комментирует Кошман. Президент ассоциации подчеркнул, что в 2009 году Министерство регионального развития РФ готово отчитаться по вводу лишь 50-55 миллионов квадратных метров жилья, тогда как еще несколько лет назад президент Владимир Путин ставил задачу построить в 2010 году 80 миллионов квадратных метров. Николай Кошман отметил, что в будущем году ситуация с вводом жилья в стране станет намного хуже: «Я знаю лишь единицы компаний, которые заложили задел на будущий год, в основном, все только достраивают. Чтобы сдать жилье в 2010 году, нужно было начать возводить его в 2009 году. Мы потеряли много малых, а также средних компаний, однако тот потенциал, который у нас есть, должен позволить решить проблему. Честно говоря, я ожидал худшего».

Государственные и муниципальные органы, а также организации, в формировании которых принимало участие государство, стали основными игроками рынка недвижимости. Пока большая часть инвесторов подсчитывала свободные средства, государство делало решительные шаги вперед и вкладывало бюджетные деньги в дешевую недвижимость. Особенно продуктивным этот год стал для силовых ведомств, которые смогли обеспечить своих сотрудников жильем – правда, пока что не в полном объеме. Получив возможность масштабно влиять на строительство, государственные игроки начали диктовать застройщикам цены на жилье. Весной 2009 года глава Министерства регионального развития РФ Виктор Басаргин заявил, что стоимость одного квадратного метра доступного жилья, строящегося полностью или частично за счет федерального бюджета, не должна превышать 30 тысяч рублей.

От 2010 года эксперты в своем большинстве не ожидают радикальных перемен и громких событий. Представители рынка недвижимости считают, что будущий год может либо продолжить тренд 2009 года и курс на постепенное оживление рынка недвижимости и ипотеки, либо увести рынок на новое дно. Впрочем, в последнее сейчас мало кто верит. Но и от ярких положительных прогнозов, например, о полном восстановлении рынка недвижимости эксперты воздерживаются. Сегодня все чаще звучат пространные объяснения на тему «почему достижение докризисного уровня невозможно и даже опасно для экономики». Ну а нам остается только поверить специалистам и ждать, пока продавцы и покупатели приспособятся к новым условиям рынка...