Ипотека: ставки сделаны, ставок больше нет?

В начале декабря текущего года премьер-министр России Владимир Путин заявил, что сегодняшние ставки по ипотеке, которые составляют порядка 15 % годовых, непозволительно высоки для населения и должны быть снижены до 10-11 %. Однако большинство представителей рынка недвижимости сходятся во мнении, что такие ставки не достижимы в ближайшей перспективе.
Как пояснил помощник президента России и по совместительству председатель наблюдательного совета Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Аркадий Дворкович, ипотека по таким ставкам будет далеко не для всех. Учитывая условия, которые озвучил помощник президента России, никакого существенного влияния на рынок инициатива по снижению ставок не окажет.
По словам Аркадия Дворковича, объем ежегодного ипотечного кредитования выйдет на докризисные показатели не раньше 2012 года. Схожий прогноз дал и глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка. По его ожиданиям, число кредитов, выдаваемых по стандартам АИЖК, достигнет докризисного уровня (230 тысяч сделок) только к 2012 году. На данный момент общее число сделок, совершаемых по стандартам АИЖК, в 4 раза ниже уровня соответствующего показателя 2008 года. Получается, что в течение ближайших 2-3 лет число кредитов, выдаваемых по стандартам АИЖК, должно увеличиваться примерно на 57 тысяч. Таким образом, в следующем году число ипотечных кредитов, выданных по стандартам АИЖК, должно почти удвоиться. Эксперты уверены: такие темпы были бы неудивительными, если бы кредитные ставки по ипотеке действительно удалось бы снизить до 10-11 процентов по рынку в целом.

«Больше всего пострадал рынок ипотечного кредитования. За 10 месяцев текущего года объем выданных ипотечных кредитов оказался в восемь раз меньше, чем за аналогичный период 2008 года. И пока тенденция возобновления кредитования не очень сильная. Есть ряд инициатив в этом направлении, прежде всего, со стороны Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, – комментирует председатель Национального банка Республики Башкортостан Рустэм Марданов. – Если соответствующие программы получат развитие, то в 2010 году мы можем ожидать оживления ипотеки. В то же время возобновления кредитования можно ожидать только после того, как прекратится тенденция роста безработицы, и появится устойчивое ожидание того, что доходы населения станут расти. Для банков важно, чтобы население было платежеспособным и могло погашать кредиты».

Однако Аркадий Дворкович расставил все точки над i. Ипотека по низким кредитным ставкам, по его словам, будет доступна преимущественно для жителей моногородов, которые примут решение о переселении. Следует отметить, что на ипотечное кредитование по переселению населения из моногородов правительство выделило 10 миллиардов рублей. При этом, по словам Александра Семеняки, большинство потенциальных заемщиков намерено купить квартиру общей площадью порядка 60 квадратных метров. В то же время основным объектом для предоставления кредитов по стандартам АИЖК, по словам Семеняки, станут новостройки эконом-класса, которые будут выкупаться у застройщиков не дороже, чем по 30 тысяч рублей за квадратный метр. Таким образом, на выделенные правительством России 10 миллиардов рублей могут быть выкуплены порядка 6,3 миллиона квартир.
При этом численность жителей, проживающих в моногородах, составляет 24 процента от общего числа городских жителей России. По данным Росстата, общая численность горожан России составляет порядка103,7 миллиона человек. При этом из них работоспособное население составляет примерно половину. А учитывая, что при переселении нуждаться в ипотеке будут, скорее всего, преимущественно семьи, то для переселения всех моногородов необходимо порядка 6,2 миллиона квартир, то есть почти то количество жилых объектов, которые могут быть выкуплены на деньги, выделенные правительством России.
Но вряд ли все моногорода будут переселяться. По словам экспертов, из почти 450 моногородов России только 250 поставлены под наблюдение, лишь в 17 городах ситуация достаточно остра, в 4 городах она критическая. Таким образом, только 0,89 % жителей моногородов имеет высокую вероятность в ближайшее время попасть под переселение. А это 55,4 тысячи потенциальных сделок, то есть почти то количество сделок, на которые предположительно должно увеличиться в течение ближайшего года число ипотечных кредитов, полученных по стандартам АИЖК за 12 месяцев.
Поэтому, даже если допустить формальное удвоение общего числа ипотечных сделок в течение ближайшего года, к рыночному предложению это удвоение не будет иметь никакого отношения. Поэтому, по оценкам большинства представителей рынка недвижимости, в краткосрочной перспективе доля ипотечных сделок от общего числа покупок жилья на рыночных условиях вряд ли превысит нынешние несколько процентов.