Новостройки экономкласса толкают рынок вперед?

Эксперты в области недвижимости в большинстве своем пришли к выводу, что рынок жилья расшевелили сегодня новостройки экономкласса. Именно благодаря таким объектам, уверены аналитики, рынок недвижимости демонстрирует сегодня рост спроса. Об этом заявляют как риелторы и строители, так и независимые эксперты. После фактически полного отсутствия спроса во всех сегментах рынка недвижимости покупатели активизировались. В результате самым привлекательным стал сегмент новостроек экономкласса, где цена с начала кризиса снизилась более чем на треть.

Следом за ним последовал и бизнес-класс в нижнем ценовом сегменте – до 10 тысяч долларов за один квадратный метр, где цена опустилась на 35-45 процентов, а в отдельных случаях и более. Единственный сегмент, который по-прежнему остается невостребованным, – это элитное жилье. «В целом количество сделок возросло в 1,4-1,5 раза. Однако по сравнению с докризисными значениями число совершаемых покупок все еще в 3,5 раза (новостройки) и 2-2,5 раза (вторичное жилье) ниже», – отмечает специалист агентства недвижимости МИАН Валерий Прокопьев.

По его словам, 85 процентов сделок совершается в сегменте экономкласса, в то время как до кризиса на него приходилось лишь 55 процентов всех сделок. При этом сейчас речь идет в основном о готовых квартирах в новостройках. По словам управляющего партнера компании «Миэль-новостройки» Оксаны Каармы, покупательский спрос на объекты, находящиеся на начальной стадии строительства, работы по которым не останавливались, существует при условии, что снижение цен на эти объекты было существенным. Дисконт на квартиры в строящихся домах порой доходит до 20 процентов по сравнению с готовыми объектами. Покупатели приобретают квартиры на ранних этапах строительства, только осознавая, что готовы рискнуть ради привлекательной цены.

Что касается сегмента бизнес-класса, то, по словам аналитиков, здесь установился нулевой спрос. Причина – высокие риски того, что тот или иной объект не будет завершен к указанному времени. Большинству потенциальных покупателей финансовое положение строителей на сегодняшний день не внушает доверия. В целом же, как утверждают эксперты, квартиры по цене от 8 до 12 тысяч долларов за квадратный метр (от 1 до 2 миллионов за квартиру) раскупаются сейчас довольно хорошо. Продажи постепенно выходят на докризисный уровень, чего нельзя сказать о более дорогих объектах недвижимости – Остоженка и Рублевка большим спросом по-прежнему не пользуются. Аналитики объясняют такую ситуацию тем, что очень состоятельные люди сейчас думают больше о своем бизнесе, чем о покупке новых домов и квартир, тем более что у них на сегодня уже есть в собственности приличная недвижимость.

А вот представители рынка недвижимости Уфы сходятся во мнении, что нашему городу подобная ситуация сегодня не свойственна. «Случаи, когда именно новостройки экономкласса являются двигателем спроса, единичны. Мы можем смело утверждать, что новостройки такого рода способны расшевелить спрос, к примеру, в Самарской и Московской областях, – комментирует генеральный директор агентства недвижимости «САН» Рустэм Камалов. – В Уфе новостроек экономкласса как таковых нет. Что же касается предпочтений покупателей, то сегодня, как, впрочем, и несколько лет назад, люди выбирают жилье маленькой площади. Это квартиры на вторичном рынке. Если говорить о таком сегменте, как загородное жилье, то этот рынок у нас пока не сформирован. А вообще загородное жилье – вещь сезонная. Да и кризис оказал большое негативное влияние на этот сегмент, в результате сегодня он испытывает жесткий спад спроса».

Эксперты местного рынка недвижимости называют еще одну причину, по которой новостройки эконом-класса не могут быть двигателем спроса. «Конечно, такой сегмент, как экономкласс, имеет своего постоянного покупателя. Но здесь присутствует и другой момент, – поясняет директор АН «Мир недвижимости» Алексей Щежин. – Если человек решил купить жилье, например, бизнес-класса, он это сделает. Если он хочет стать собственником элитной квартиры, он также это сделает.

Другими словами, сегодня редко кто готов поступиться собственными предпочтениями. Повторюсь еще раз: спрос сегодня, конечно, перешел к эконом-сегменту, но не в такой активной степени, как утверждают эксперты. Да и люди сегодня в большинстве своем покупают вторичное жилье. А если они все-таки становятся собственниками квартир на первичном рынке, то отдают предпочтение тем, что находятся на данном этапе в высокой степени готовности».

Одна из основных проблем российского рынка недвижимости на сегодня – задолженность девелоперских компаний перед банками. И зачастую банки готовы идти на традиционный способ решения этой проблемы: банкротство и распродажу собственности должника. Однако в нынешних условиях этот путь зачастую выглядит тупиковым: банкам будет достаточно проблематично сейчас выгодно продать недостроенные объекты или «сырые» участки под застройку, не говоря уже о том, что эти проекты надо еще и достраивать.

При этом многие застройщики надеются на возвращение рынка к прежним правилам игры и к прежнему уровню цен на недвижимость, пытаясь выиграть время до того момента, когда дела снова пойдут в гору, как в прежние годы.