Цену «квадрата» снизит кооператив?

Государственная дума РФ в очередной раз рассматривает законопроект о создании нового типа некоммерческих объединений граждан – жилищных кооперативов. Чиновники уверены в том, что введение таких кооперативов в России способно сократить количество людей, стоящих в очереди на получение жилья в стране, на 15-20 процентов. По словам заместителя директора фонда «Институт экономики города» Леонида Бандорина, идея заключается в том, чтобы удешевить жилье за счет того, что его будут строить сами члены кооператива, а не профессиональные компании, стремящиеся выжать максимальную прибыль.

Как говорится в законопроекте, планируется разработка трех форм таких объединений: жилищно-строительные кооперативы открытого типа, закрытого типа и товарищества индивидуального застройщика. При этом, напомнил Бандорин, на сегодняшний день государство, согласно законодательству, обязано предоставлять жилье определенным категориям граждан. «Предполагается разгрузить эту очередь тем, что будут создаваться закрытые кооперативы из очередников-льготников, которым будет предоставляться земельный участок, бесплатно будет делаться проектная документация и обеспечиваться инфраструктура, то есть вместо дома или квартиры им будет предлагаться возможность строиться самим», – поясняет Бандорин.

Ряд уфимских экспертов рынка недвижимости также придерживается той точки зрения, что введение жилищных кооперативов способно снизить стоимость квадратного метра жилья. «Падение цены за «квадрат» в этом случае вполне возможно, – считает директор ООО «Компания, управляющая кооперативами» Азамат Якупов. – Это объясняется тем, что застройщик не самостоятельно определяет цену реализации, как в случае долевого участия, а вынужден учитывать интересы кооператива, то есть граждан, которые приобретают жилье. Таким образом, в результате переговоров между застройщиком, который хочет продать квартиры как можно дороже, и кооперативом, который хочет приобрести квартиры как можно дешевле, получается цена, которая в итоге оказывается ниже рыночной». Эксперт добавляет, что на сегодняшний день деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов регулируется V разделом Жилищного кодекса РФ. Изменяющееся законодательство вносит определенные коррективы в деятельность жилищных кооперативов, но суть от этого не меняется.

По словам Азамата Якупова, кооперативы сплачивают людей, которые хотят решить свою жилищную проблему с минимальными издержками. «Кооператив не является пережитком старого. Это своего рода микрогосударство со своим внутренним законом – уставом, благодаря которому граждане, объединившись, не только финансируют строительство жилого дома для себя, но и в дальнейшем занимаются его эксплуатацией. Таким образом, кооператив – это большая дружная семья, которая решает все проблемы вместе. Разве семью можно назвать возвращением к старому?» – резюмирует эксперт.

Но не все аналитики рынка недвижимости Уфы уверены, что кооператив будет способствовать снижению цены за квадратный метр первичного жилья. «В настоящее время стоимость квартир на первичном рынке практически не зависит от вида организационно-правовой формы юридических лиц, строящих и инвестирующих возведение жилья за счет привлеченных средств, – комментирует начальник правового отдела Группы компаний «СтройЭксперт» Ильяс Гилязов. – Деятельность ЖСК способна лишь незначительно снизить стоимость квадратного метра строящегося жилья – и это лишь в случае возникновения у них серьезных конкурентных преимуществ. Я имею в виду получение от государства или муниципального образования субсидий и займов на льготных условиях на строительство домов, в том числе и в рассрочку. При нынешней финансовой ситуации подобная широкомасштабная поддержка вряд ли возможна».

В настоящее время в Уфе действуют десятки ЖСК и иных потребительских кооперативов. При этом их число постоянно увеличивается. Эксперты объясняют такой рост несостоятельностью 214 Федерального закона, регулирующего долевое строительство многоквартирных домов и предъявляющего очень жесткие требования к оформлению разрешительной документации на строительство.

Инициаторы законопроекта о жилищных кооперативах говорят еще об одном преимуществе этих объединений. Земли в данном случае будут предоставляться на закрытых аукционах, чтобы застройщики не могли конкурировать между собой и повышать цену квадратного метра. Но подобная инициатива вызывает мало доверия у уфимских экспертов. «Как показывает практика, любые утверждения чиновников об «эксклюзивности» продажи на аукционах права на аренду земельных участков приведут лишь к увеличению аппетитов этих самых чиновников, – поясняет начальник правового отдела Группы компаний «СтройЭксперт» Ильяс Гилязов. – Этот факт скажется на затратах тех «счастливчиков», кто выиграет аукцион, что, безусловно, отразится на цене строящегося жилья, которая поползет вверх».

По словам специалиста, функционирующая на сегодняшний день в нашей стране система торгов и аукционов по продаже права аренды земельных участков под строительство представляет собой административный инструмент по «отсеиванию» неудобных для чиновников лиц, желающих и готовых строить доступное жилье.