Владимир Шульга, исполнительный директор Ассоциации ПУРН РБ: «Инвестировать в недвижимость выгодно всегда»

Рынок жилой недвижимости переживает непростые времена. Платежеспособный спрос перешел в разряд отложенного, новые строительные объекты замораживаются, строители испытывают серьезные сложности из-за своей закредитованности. Как следствие, жилье начинает терять в цене. Своим мнением о том, чего ожидать в условиях кризиса, делится исполнительный директор Ассоциации ПУРН РБ Владимир Шульга.

– Владимир Алексеевич, давайте начнем с общей ситуацией с ценами на жилье в нашем регионе. Какая тенденция наметилась на рынке недвижимости сегодня?

– Цены на недвижимость в Уфе, как впрочем, и в абсолютном большинстве российских регионов, в результате мирового кризиса, снизились. Но говорить об их обвале я бы не стал. На рынке есть заявленная (желаемая) цена продажи, есть заявленная (желаемая) цена покупки? и, наконец, есть реальная стоимость сделки. Так вот, заявленные цены продажи не снизились настолько, чтобы можно было говорить об их обвале. Случаи же продажи недвижимости по ценам с существенным снижением, скорее, исключение из правил, и наблюдаются тогда когда, видимо, возникает потребность, расплатится по кредиту, взятому, возможно, не по ипотечной схеме и для приобретения, возможно, уже не первой квартиры.

Что, кстати, тоже нельзя отнести к правилу. Сегодня же на рынке наблюдается оживление, и это, возможно, говорит не о выходе из кризиса, а о том что люди, не обращая внимания ни на какие потрясения, живут, работают, развиваются.

– Что в дальнейшем нам стоит ожидать от цен на жилье? Продолжится ли понижение?

– Значительный рост цен на недвижимость в последние годы был вызван большим притоком в этот сектор экономики денежных средств через массовое кредитование жилищных программ. Рост цен на недвижимость – это, о чем предупреждали эксперты ещё 5-6 лет назад, негативная составляющая ипотеки, как это ни парадоксально. Можно сказать, что это обратная сторона медали. Сегодня этот механизм практически сошёл на нет. Сошёл на нет и рост цен. Но, как я уже подчеркнул, говорить о их резком снижении было бы неверно.

В ближайшее время, на мой взгляд, возможно, некоторое снижение, опять же, как исключение из правил, а потом возможен и рост. Я говорю о ситуации в Уфе. И ещё: давайте не забывать об элементе относительности. То есть если цены на товары и услуги за определённый промежуток времени вырастут на 20%, а стоимость недвижимости на 10% – это увеличение цены или снижение?

– Хорошо, давайте рассмотрим, что происходит с агентствами недвижимости? Есть ли тенденция к слиянию или разорению компаний?

– Одним из сегментов рынка, по которому больно ударил кризис, является как раз-таки недвижимость. Безусловно, количество сделок на рынке недвижимости уменьшилось в разы. А так как основной бизнес риелторов заключается в оказании профессиональных услуг в сфере формирования и сопровождения сделок с недвижимостью, то можно говорить о том, что пострадали от этого в немалой степени агентства недвижимости.

Из более чем 200 агентств ещё в III квартале 2008 года сегодня осталось не более 60, да и те со значительным сокращением количества сотрудников. При этом, на мой взгляд, с рынка ушли появляющиеся в недавнем прошлом, как грибы после дождя, фирмы и фирмочки, строившие свою деятельность на «сборе вершков». Это было возможно опять-таки на фоне массового совершения сделок с недвижимостью, под кредитные деньги. Ушли те, кто строил свою деятельность не в соответствии с законами менеджмента и законами рынка, не в соответствии с основными правилами развития и управления компанией, а в соответствии со стремлениями к сиюминутной выгоде.

– С какими сложностями сталкивается сегодня риелторский бизнес?

– Повторю здесь, что основная трудность, основная проблема у риелторов заключена именно в существенном уменьшении количества сделок. Одни компании при этом просто уходят с рынка, другие же ищут и находят пути выхода из сложившихся условий. Учатся жить и работать в реальных условиях продиктованных самой жизнью, а не в условиях «раздутого мыльного пузыря», создающего иллюзию всеобщего благоденствия! Компании активнее выстраивают схемы сотрудничества, обмена опытом, опираясь в своей работе на реалии рынка и реальные деньги, которые, кстати сказать, на рынке есть, но вкладываются они сегодня более эффективно и более взвешенно.

Ещё одной проблемой компаний, не свернувших свою деятельность, сегодня стала проблема кадров. Как это ни парадоксально звучит, но на фоне массовых увольнений в риелторский бизнес очереди не выстраиваются. Люди привыкли к гарантированным, регулярным, стабильным доходам. Здесь же иной механизм вознаграждений. И опять же – имеет место общее снижение количества сделок на рынке.

– Не секрет, что сегодня в агентствах недвижимости практически не заключаются сделки купли-продажи жилья. Какие виды услуг, оказываемых агентствами недвижимости, пользуются особой популярностью и востребованностью у клиентов?

– Сделок на рынке недвижимости вообще заключается мало. Это общая проблема рынка, а не только риелторов. Сегодня ряд компаний смещает сферу деятельности в область консалтинговых и правовых услуг.

– Каковы перспективы развития местного рынка недвижимости?

– Активное развитие рынка недвижимости в предыдущие годы заложило значительный потенциал в его дальнейший рост. Безусловно, будут произведены корректировки с учётом многих составляющих рынка и выстроены иные модели, но всё восстановится и выйдет на очередной этап развития.

– Можно ли утверждать, что ситуация с кризисом «раздута» и преувеличена? Или действительно у нас все так плохо, как говорят и пишут практически все средства массовой информации?

– Не раздута и не преувеличена. Произошла мировая катастрофа огромной разрушительной силы, как то цунами, землетрясение, падение метеорита и т.д. Вопрос в том, где находились и находимся мы относительно эпицентра, насколько были к этому готовы и насколько прочна наша основа и насколько устойчивы внутренние связи.

– К сожалению, реалии мировой экономики таковы, что избежать последствий кризиса нам не удалось. Наше государство наряду с другими было втянуто в строительство мировой финансовой пирамиды. Вот только последствия от ёе обрушения, будем надеяться, окажутся не столь катастрофичны. По крайне мере, это верно для большинства граждан нашей страны, которые не играли в биржевые игры, в отличие от основной массы жителей большинства стран.

– Видите ли вы какие-либо положительные моменты в сегодняшней ситуации, сложившейся на рынке жилья?

– Да, как сейчас любят многие повторять, что кризис это не только проблема, не только трагедия, но и возможность, а по сути и необходимость пересмотреть очень многое. Необходимость и потребность строить свою деятельность и свою жизнь в соответствии с другими, может быть, более верными законами. Я даже как-то высказал мысль о том, что кризис не начался, кризис кончился. Кризис, заключавшийся в иллюзорной возможности «жить не по средствам». В этом, наверно, основной плюс.

– Президент Российской гильдии риелторов Сергей Канухин считает, что «... в России есть деньги. Нужно только найти возможность донести их до людей». Согласны ли с таким утверждением?

– Да, возможно, он прав! Вопрос в том, кому и для чего донести? Донести можно через их вложение в развитие российской экономики. На мой взгляд, это самый эффективный и самый правильный способ использования денег.

– Насколько выгодно и актуально инвестировать сегодня в недвижимость?

– Инвестировать в недвижимость выгодно всегда. Тем более если речь идёт не только об извлечении прибыли, но и, прежде всего, о сохранении средств. Возможно, со мной не согласятся активные игроки рынка и предпочтут другие пути сохранения и преумножения капитала, это их право. Но именно плоды этих «игр» мы сегодня и пожинаем всем миром. Игры с виртуальными, ничем не обеспеченными бумагами и привели к мировому экономическому коллапсу. Играть с валютами сегодня можно, но осторожно. Ибо что будет завтра с той или иной валютой, равно как, кстати, и с золотом, мы не знаем. И опять-таки это игры. Человеку же, желающему стабильности, надёжности и уверенности, я бы однозначно рекомендовал покупать недвижимость. Нужно лишь правильно выбрать объект недвижимости, в чем, кстати, смогут оказать профессиональную услугу агентства недвижимости.

– Реструктуризация ипотеки, которой будет заниматься АРИЖК, – это реальная помощь заемщику или очередная «галочка» со стороны правительства, на ваш взгляд? Ведь ни для кого не секрет, что условия реструктуризации крайне жесткие...

– Я бы не стал это называть помощью. У государства не стоит задача заниматься благотворительностью. Задача в том, что бы создать реальные условия, для сохранения запущенного уже механизма ипотеки, снять возможные напряжения в случаях затруднений возникающих, в результате кризиса, у заёмщика при возврате кредита.

– И ещё. Квартира находится в залоге у банка, который вправе изъять её у заёмщика с целью дальнейшей реализации. Первая проблема здесь будет именно в возникающем напряжении.

Следующая и более, на мой взгляд, значимая проблема, заключается в том, что, получив в своё распоряжение заложенную квартиру, банк не сможет реализовать её по цене, указанной в договоре залога, так как цены в любом случае не растут! А массовое появление на рынке таких объектов недвижимости, приведёт к снижению их стоимости, затовариванию рынка и проблемам у банков, а в итоге у АИЖК, под чьи деньги банки и работали. А о каких жёстких условиях вы говорите, я не знаю. У заёмщика всегда есть право и возможность выбора.