Накопить на квартиру: миссия выполнима?

В России альтернативой ипотеке могут стать накопительные схемы покупки жилья. В их числе – строительные сберегательные кассы, законопроект о которых прошел в первом чтении Госдумы, где и пока находится по сей день.

В начале декабря россиянам также предложили систему накопительных целевых вкладов. В некоторых регионах, например, на Южном Урале, местная власть задумывается над накопительной схемой, при которой часть будущего жилья человек выкупает по квадратным метрам, получая взамен ценные бумаги. На оставшиеся до желаемого метража «квадраты» потребитель берет кредит. Судя по всему, это те немногие варианты, которые могут хоть как-то оживить рынок жилья.

После событий черного сентября нацпроект «Доступное жилье» начал терпеть поражение по всем фронтам. Подавляющее большинство банков прекратили выдавать ипотеку, а в кредитующих покупку жилья банках (их сегодня около 10) ставки в рублях поднялись до 17-18%. Падают объемы не только по выдаче ипотечных кредитов. На заседании межведомственной рабочей группы по нацпроекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» замминистра регионального развития Сергей Круглик сообщил, что сократится и ввод вновь построенного жилья. Нынешний год чиновников показателями не порадует: вместо 72 млн кв. метров сдадут только 61, а это столько же, сколько в 2007 году. По предварительным прогнозам, в следующем году показатель упадет еще больше – на 15% и составит 52 млн кв. м. Правда, в 2010 году намечается некоторое улучшение ситуации: на рынке должны появиться 53 млн кв. м новостроек.

«В ситуации дефицита ликвидности российские кредитные организации ограничили объем кредитных ресурсов, предоставляемых для строительства (при этом кредитные линии для строительства новых объектов практически закрыты). В условиях отсутствия, с одной стороны, кредитных средств у застройщиков, с другой – сокращения спроса на жилье, есть основания для прогнозирования возможного снижения реальных цен на первичном рынке жилья в 2009 году», – доложил на заседании Круглик.

Не оправдались и надежды строителей. Из-за резкого снижения платежеспособного спроса и «сворачивания» ипотеки серьезный объем жилья простаивает. Правительство предложило выкупать часть домов высокой степени готовности по ценам, утвержденным Минрегионразвития. Из госбюджета на это пойдет 32,6 млрд рублей. Несмотря на то, что выкупная цена строителям не слишком понравилась, другого выхода у них, похоже, нет. Аукционы уже состоялись в Перми, Санкт-Петербурге, Самаре, Челябинске и других городах России.

Очевидно, что в таких условиях реанимировать ипотеку в ближайшее время вряд ли удастся. Поэтому ставка делается на накопительные схемы. Генеральный директор бизнес-инжиниринговой компании «DD Group Комплексные Финансовые Системы» Евгений Декатов полагает, что в работе с накопительно-кредитными механизмами России может помочь серьезный зарубежный опыт. «Система, которая финансирует строительство жилья, должна, во-первых, основываться на инициативе самого населения и стимулировать эту инициативу. Во-вторых, должна стимулировать строительный рынок. Ипотечная система этими качествами не обладает, – говорит эксперт. – Я против того, чтобы занимать деньги за рубежом, потому что сегодня они есть, а завтра уже нет. Ипотечный кредит дисциплинирует человека, который знает, что ему нужно расплачиваться, а для этого работать. Но когда человек сам участвует в системе создания капитала для этой системы – сначала накапливает, а потом ему предоставляется ответный займ или ссуда, то отношение получается совершенно другое.

Строительные сберегательные кассы родом из Германии. Сейчас они имеют законодательный статус специализированных банков и осуществляют определенный перечень операций: привлечение сбережений и выдача ссуд самим вкладчикам ССК. Потребовались десятки лет, чтобы эти структуры получили сегодняшнее воплощение. Зато этот накопленный опыт помог многим бывшим соцстранам – Словакии, Чехии, Венгрии, Румынии. Вкладчиками и заемщиками ССК являются сами их участники. Сначала ты – вкладчик, а потом – заемщик. И такая «касса взаимопомощи» становится во многом защищенной от колебаний рыночных процентных ставок».