На каждый товар – свой купец

Согласно статистическим данным, россияне в среднем один раз в жизни совершают сделку с недвижимостью. А это значит, что каждому из нас с большой вероятностью хоть раз в жизни да придется пройти процедуру покупки-продажи жилья. Одна из ее важных составляющих – показ либо осмотр квартиры: здесь тоже имеются достойные отдельного материала тонкости, причем для обеих сторон, участвующих в процессе.

Есть смысл начать даже с более ранней стадии – подачи и чтения объявлений, а также ведения разговоров по телефону с потенциальной второй стороной. Если вы все-таки обратились к объявлениям, будьте готовы к тому, что они далеко не полностью отображают действительность. Скажем, описывая продаваемый объект недвижимости, автор бумажки обычно все слегка преувеличивает: метраж квартиры путем некоторого домысливания на пару квадратных метров возрастает, действительные 20 минут до остановки общественного транспорта превращаются в пять-восемь...

Автора можно понять – он пытается выгодно подать свое предложение в ряду сотен подобных. Однако, если вы сами автор, не стоит все-таки особенно усердствовать в подобном сочинительстве: если покупатель попадется на ваше объявление и придет посмотреть квартиру, различие желаемого и увиденного на 10 метров может его серьезно возмутить. Если вы покупатель, не стесняйтесь проверять квартиру по документам – например, свидетельству права собственности на жилье.

Показывать квартиру, естественно, необходимо в моменты ее максимальной привлекательности. Перед этим, кстати, стоит более объективно оценить все ее плюсы и минусы. Для этого не стесняйтесь, позовите соседей или других не связанных с ней прямым образом людей – пусть скажут без утайки, что их всегда раздражало в вашей квартире. Низкие потолки, узкий коридор, маленькая кухня, ужасный вид из окна? Понятно, что хрущевскую кухню никуда не спрячешь, но с некоторыми недостатками можно бороться.

Например, если вид из вашего окна представляет собой удивительной красоты панораму, то просмотр лучше назначать на светлое время суток и гордо показать покупателю реку, лес и другие пейзажи из окна квартиры. Помойки или заводские трубы под окном показывать следует вечером, предварительно занавесив окна. Если существует некий негативный фактор, появляющийся в строго определенный момент (ежедневно ровно в 17:00 под вашими окнами с ревом проносится товарный поезд), – нужно, конечно, всеми силами не допустить просмотра квартиры в это время.

Вполне логично, что покупатель, который придет полюбоваться своей будущей жилплощадью, не должен видеть ее в захламленном состоянии. Все, что можно вымыть и отчистить (дверь от грязных следов рук, подоконник от земли, пол от пятен), должно быть вымыто и отчищено. Не повредит также проветрить квартиру, может быть, выбросить что-нибудь из ненужных вещей, раз все равно предстоит переезд. Постарайтесь по мере сил прибраться в день просмотра – чисто психологически ваш гость может связать неаккуратность нынешнего хозяина с нахождением квартиры в ужасном состоянии и ее слишком завышенной ценой.

Если же вы пришли в не очень опрятную квартиру покупателем, повода для расстройства у вас нет никакого: важно понять, что захламленность квартиры зависит только от степени аккуратности ее владельца, а вам уборка такого жилища не должна влететь в копеечку, зато появляется возможность поторговаться с хозяином и значительно уменьшить сумму покупки. Гораздо важнее обратить внимание не на степень захламленности квартиры, а на некоторые ее составные элементы. Проверьте надежность оконных блоков, дверных конструкций, сантехники, разного рода инженерного оборудования и электропроводки. Естественно, потолок и стены не должны разваливаться, а пол – проваливаться.

В момент просмотра нужно обязательно зажечь везде свет, а вот радио и телевизор – выключить, чтобы не отвлекали. Отвлекать также не должны дети и домашние животные. Небольшая болонка только умилит гостя, однако внушительный водолаз может помешать гостю посмотреть интересующую его комнату, особенно если собака лежит на ее пороге.

Применительно к уборке: не нужно, кстати, бросаться и в другую крайность – делать ремонт непосредственно перед продажей. По словам специалистов агентств недвижимости, предпродажный ремонт обычно не окупается. Однако из всякого правила бывают исключения: в некоторых квартирах ремонт действительно необходим. Это коммуналки, в которых жили асоциальные персонажи, любившие выпить, очень неаккуратные хозяйки и так далее. Но и в этом случае работы должны быть максимально экономными, только чтобы удалить грязь и дурной запах.

Если в квартире на продажу обваливается штукатурка, лучше, конечно, сделать косметический ремонт. Снять слой облупившейся краски и покрыть поверхности свежей, но самой дешевой, подклеить обои там, где они отошли и так далее. В крайнем случае, если, скажем, обои проще переклеить, чем подклеить, лучше вообще освободить от них стены. Внешний вид квартиры оказывает на клиента большое психологическое воздействие: если сначала ему показали затемненную квартиру с серыми стенами и оторванными обоями, а на следующий день – светлую ухоженную квартирку по цене на 100 тысяч дороже, то клиент выберет именно ее, утверждают специалисты.

Грубейшая ошибка хозяев квартиры состоит в том, чтобы уделить внимание только собственной жилплощади. Не забывайте – стоимость квартиры зависит не только от ее внутреннего содержания, но и от состояния подъезда. Если клиенту квартира понравилась, но в подъезде вывернуты лампочки, лифт не работает, а входной двери в подъезд вообще нет – вряд ли покупатель будет гореть желанием купить ваши метры. Зато его наверняка привлекут чистый подъезд, надежная входная дверь, свежий воздух и так далее. Вкрутите лампочки в подъезде, даже если это для вас не типично, откройте окна. Неплохо также подмести полы и помыть лестничную площадку.

Возвращаясь к варианту показа квартиры потенциальному покупателю в темное время суток, отмечу – он подходит также жильцам домов, территорию возле которых убирают нерегулярно. Особенно это касается весны и осени. Со всем двором вам, конечно, вряд ли удастся разобраться одному, однако пусть хотя бы у входной двери в подъезд будет чисто.

Это лишь небольшая часть рекомендаций, которые прямо или косвенно влияют на настроение клиента и на принятие им окончательного решения. Как отмечают специалисты рынка недвижимости, в некоторых случаях особенности предпродажной подготовки могут повлиять и на цену жилья, хотя в целом – весьма незначительно. Дело в том, что на интерес покупателя к квартире влияет множество факторов, среди которых – близость к остановкам общественного транспорта, магазинам, возраст дома, планировка квартиры и так далее.

К тому же если сделка все-таки совершается с участием риелтора, цена обычно обговаривается еще до показа квартиры клиенту и практически никогда не меняется после его посещения предлагаемой жилплощади. Если риелтор никуда не торопится, так же как и продавец неухоженной квартиры, в этом случае недовольному покупателю не удастся сбить цену за внешний вид. Такое возможно в случае необходимости срочно продать квартиру, если, скажем, она уже находится в цепи сделок и от этого зависит успех деятельности риелтора, разница в цене будет составлять очень небольшую сумму – порядка нескольких десятков тысяч.

При сотрудничестве продавца с профессиональным риелтором последний обязательно контролирует и, можно сказать, осуществляет предпродажную подготовку жилметров. Прежде чем вообще предлагать квартиру кому-либо, он сам едет туда и смотрит на состояние жилплощади. Этот фактор должен быть учтен при оценке квартиры и заложен в ее стоимость на рынке.

Исходя из увиденного риелтор и предложит вам квартиру с тем внутренним состоянием, которое вам подходит. Например, одни люди покупают квартиру сразу пригодную для жилья, и им, естественно, нужен качественный ремонт, другие – чтобы сдавать, третьи в любом случае будут делать ремонт и так далее. Так что не стоит отчаиваться, даже если в вашей квартире обои уже давно пожелтели и улучшить их внешний вид можно только путем замены на новые. И на вашу квартиру при любом раскладе должен найтись свой покупатель.