Ипотека становится дороже

По данным Федеральной службы государственной статистики, рост цен на недвижимость в Республике Башкортостан в этом году отставал от уровня инфляции и составил на конец июня всего 1,9%. Вкладывать деньги в жилье стало невыгодно. Но можно ли говорить о том, что жилье для жителей нашей республики становится доступнее? Отнюдь! Причин для радости у покупателей недвижимости пока что не так много, потому что дорожает ипотечное кредитование.

«Виновников» подорожания ипотечного кредитования несколько. В первую очередь, «виновником» повышения процентных ставок эксперты считают американский ипотечный кризис, породивший в свою очередь мировой финансовый кризис. Российские банки, размещавшие долговые инструменты на иностранных биржах, в полной мере ощутили последствия финансовых катаклизмов, казалось бы, далекого американского ипотечного рынка.

Дефицит дешевых заемных средств привел к тому, что российские банки теперь пересматривают кредитные стратегии и вынуждены более активно привлекать такие внутренние источники средств, как депозиты населения и организаций. А это хлопотно и недешево. «Деньги стали дороже!» – сегодня мнение банковских специалистов единодушно.

Поскольку времена железного занавеса давно прошли, и Россия сегодня является активным участником мирового финансового рынка, вполне естественным выглядит и то, что Центробанк РФ не мог не отреагировать на эти потрясения – впервые за последние десять лет произошло увеличение ставки рефинансирования. В этом году главный банк страны уже три раза повышал ставку рефинансирования. Первый раз в феврале с 10 до 10,25%. Второе повышение – до 10,5% – произошло в апреле.

И последнее – в июне – до 10,75%. Это послужило еще одной причиной подорожания ипотеки. Необходимо также отметить, что, скорее всего, это повышение ставки рефинансирования в текущем году не последнее. Официально заявленный правительством прогноз уровня инфляции в 2008 году составляет 10,5%. Однако уже к концу мая инфляция достигла почти восьми процентов. Если такие темпы инфляции сохранятся, то несложно подсчитать, что к концу года инфляция может достигнуть и 16 процентов.

Поэтому и повышение коммерческими банками процентных ставок вслед за отражающим инфляцию и мировые финансовые процессы Центробанком РФ выглядит тоже вполне предсказуемым. С 5 февраля процентные ставки поднял самый активный в Башкортостане ипотечный кредитор – «УралСиб». Процентная ставка по одному из двух ипотечных кредитов банка, выдаваемому на 10-30 лет, увеличилась при первоначальном взносе от 10 до 20% с 12,5 до 12,9 % годовых, при взносе от 20 до 50% – с 12 до 12,6% годовых, при оплате более половины стоимости жилья – с 11,5 до 12,3%. А по другому кредиту был «укорочен» срок кредитования. Если до 5 февраля срок кредитования составлял от 3 до 10 лет включительно, то потом он сократился до 5 лет.

Как оказалось, это повышение процентных ставок в ОАО «УралСиб» не последнее. С 9 июня ставка по ипотечному кредиту банка, выдаваемому на 10-30 лет, увеличилась при первоначальном взносе от 10 до 20% до 14% годовых, при взносе от 20 до 50% – до 13,5% годовых, при оплате более половины стоимости жилья – до 13%.

Между тем, по данным Национального банка РБ, на башкирском рынке ипотечного кредитования доля «УралСиб» по итогам 2007 года составляет 22,1%. Ближайших конкурентов он опережает в два с лишним раза. Так, доля филиала «Мой Банк. Ипотека» (ОАО) в 2007 году составила 10,6%, ООО «ИнвестКапиталБанк» – 10,5%, Сбербанка России ОАО – 7,6%, ОАО АКБ «Башкомснаббанк» – 6,2%, «КИТ Финанс Инвестиционный банк» (ОАО) – 5,1 %, «ВТБ-24» (ЗАО) – 5,0%, ОАО «Башпромбанк» – 4,3%, АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) – 4,3 %, ОАО «УРСА Банк» – 3,5%.

ОАО «УралСиб» является главным игроком на башкирском рынке ипотечного кредитования, его процентная ставка служит своеобразным ориентиром для других банков. В связи с чем это повышение прозвучало как выстрел стартового пистолета. Вслед за самым активным кредитором, начиная с февраля и по сегодняшний день, подняли процентные ставки ОАО «АФ Банк», «Альфа-банк», Банк Москвы, «Бинбанк», Городской ипотечный банк, «Инвесткапиталбанк», МБРР, «Мой банк. Ипотека», «Промсвязьбанк», «Газпромбанк», «Росбанк», Сбербанк, «УРСА Банк» и т. д.

И, наконец, еще одним «виновником» подорожания процентных ставок можно назвать сворачивание деятельности Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). С января АИЖК приостановило выкуп ипотечных закладных. Соответственно, многие башкирские банки, являющиеся агентами АИЖК в республике, также приостановили выдачу ипотечных кредитов. Генеральный директор Уфимского городского агентства ипотечного кредитования Анатолий Мейзлер, являющегося региональным оператором АИЖК в Башкортостане, объяснил это тем, что, во-первых, в республике, по данным АИЖК, объем просроченной задолженности превысил девять процентов. Нормой на российском рынке недвижимости считается превышение ипотечной «просрочки» не более чем на один процент. И, во-вторых, у самого АИЖК возник дефицит средств для рефинансирования ипотечных кредитов в регионах.

Вместе с тем надо отметить, что далеко не все банки республики согласны с такой количественной оценкой просрочки. Анализ самих банков свидетельствует о том, что доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам в республике укладывается в один процент. Но, как бы то ни было, АИЖК выкуп закладных приостанавливало.

С мая АИЖК вновь приступило к выкупу ипотечных портфелей. А с 1 июля начало выкупать закладные даже у тех агентов, доля просроченных кредитов в портфеле которых больше 5 процентов. Тем не менее выкуп закладных происходит далеко не такими объемами, как в прошлом году. По словам специалиста одного из коммерческих банков республики, АИЖК в июне выкупило у них всего одну закладную на 2 миллиона рублей, в то время как банк собрал и одобрил более двухсот заявок на выдачу ипотечного кредита. Это говорит о том, что у АИЖК по-прежнему недостаточно ресурсов для восстановления ипотечного рефинансирования в объемах 2007 года.

Однако такая ситуация, по мнению Анатолия Мейзлера и других экспертов, не может, как в Америке, привести к ипотечному кризису в республике, потому что в нашем регионе активно работают крупные банки, которые финансируют ипотечное кредитование за счет собственных ресурсов.

Поэтому можно констатировать, что сегодня на рынке ипотечного кредитования «делают погоду» те банки, у которых есть собственные программы ипотечного кредитования. Это такие крупные банки, как «Абсолют-банк», «Газпромбанк», «УралСиб», Сбербанк и некоторые другие. Эксперты считают, что, если АИЖК продолжит «политику сдерживания», эти банки к концу 2008 года могут занять до 80-82% рынка ипотечного кредитования. Уже сегодня на фоне ослабления конкуренции у некоторых крупных банков наблюдается кратный рост ипотечного кредитования.

«Наш банк выдает займы как по собственной программе ипотечного кредитования, так и по программе АИЖК, – говорит заместитель управляющего Уфимского филиала «Газпромбанка» Эдуард Юферов. – Но в связи с тем, что условия кредитования по нашей программе привлекательнее, кредитование по программе АИЖК спросом практически не пользуется. Объемы же собственного ипотечного кредитования за последние полгода выросли у нас в несколько раз».

Кроме того, не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что в Башкортостане действует собственная республиканская программа социальной ипотеки, которая обеспечивается за счет средств бюджета и ресурсов ОАО «УралСиб» через уполномоченный «Башпромбанк». Суть этой программы заключается в том, что жителям республики, которые относятся к категории граждан, нуждающихся в жилье и имеющих ежемесячный совокупный семейный доход от одной до двух средних заработных плат для данного города, района (для Уфы это от 15 тысяч до 30 тысяч рублей в месяц), предоставляется возможность участвовать в долевом строительстве нового жилья по расчетной себестоимости.

Такая категория граждан может вносить всего лишь 10% стоимости приобретаемого жилья. На оставшуюся сумму «Башпромбанк» предоставляет кредит сроком до 30 лет. При этом предусматривается возможность получения гражданами безвозмездных субсидий на оплату первоначального взноса за счет средств республиканского бюджета. В 2007 году в рамках реализации социальных программ ОАО «Башпромбанк» было предоставлено 456 жилищных ипотечных кредитов на общую сумму 390 миллионов рублей.

Несмотря на повышение процентных ставок, количество желающих получить ипотечный кредит не сокращается. По данным участников рынка, на 1 июля 2008 года индекс доступности ипотечных кредитов (ИДИК) равен 0,6. То есть из десяти потенциальных заемщиков, обратившихся в банки, только шесть получают ипотечные кредиты. Спрос по-прежнему превышает предложение, поэтому эксперты прогнозируют дальнейший рост ипотечного кредитования пусть и не такими быстрыми темпами, как в последние два года, несмотря на перераспределение рынка в пользу крупных банков и уменьшение конкуренции. Это мнение подтверждается и текущими фактическими данными.

По информации, предоставленной пресс-службой Национального банка РБ, в 2007 году объем выданных населению республики ипотечных жилищных кредитов составил 13,6 млрд руб., увеличившись по сравнению с предыдущим годом на 35,7%. На первое апреля 2008 года задолженность по кредитам на приобретение жилья составила около 18,5 млрд руб., из них задолженность по ипотечным жилищным кредитам – 14,3 млрд руб., что на 25,4% больше показателей на первое января 2008 года. С начала 2008 года населению республики было выдано жилищных кредитов на сумму 4,0 млрд руб., из них ипотечных жилищных кредитов – 3,4 млрд руб. По предварительным экспертным оценкам первого полугодия 2008 года темпы роста жилищного кредитования остаются стабильными. Стабильным остается и рынок недвижимости.

«Увеличение процентных ставок по ипотечному кредитованию пока что не сказалось на объемах продажи жилья, – подтверждает тенденцию стабильного роста исполнительный директор агентства недвижимости «Эксперт», руководитель отдела вторичного жилья и ипотеки Анастасия Земскова. – Динамика продаж во втором квартале оставалась примерно такой же, как в и первом – без резких подъемов и спадов. Посредством ипотечного кредитования у нас совершается около половины сделок».

Максимальный срок предоставления ипотечного кредита составляет 30 лет. Банки Республики Башкортостан предоставляют кредиты как в рублях, так и в валюте – американских долларах, евро, швейцарских франках, японских иенах. Если судить по величине процентной ставки, то выгоднее всего брать кредит в японской иене. Но, если принимать во внимание укрепление рубля по отношению к доллару США, то предпочтительнее все же займ в американской валюте.

Средняя эффективная процентная ставка по ипотечным кредитам на 15 лет, которые предоставляются банками в Республике Башкортостан физическим лицам на покупку жилья под его залог, составляет 12,75% годовых при условии первоначального взноса не менее 30%. Наименьшая процентная ставка сегодня у «Абсолют Банка» – от 9% в долларах США и от 10% в рублях. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса у некоторых банков кредитная ставка может переваливать и за 19% годовых.

Но столь ощутимой разница в процентной ставке выглядит лишь на первый взгляд. Там, где процентная ставка низкая, как правило, банки компенсируют расходы за счет других платежей. Так неожиданно высокой – до 60 тысяч рублей – может оказаться единовременная комиссия за «открытие ссудного счета» или «оказание финансовых услуг».

Немало средств – причем не единовременно, а ежегодно – уходит и на страхование. Сбербанк, например, не может похвастаться самыми низкими процентными ставками по ипотечному кредитованию, но, в отличие от других банков, здесь необязательно страхование жизни и риска потери трудоспособности заемщика – а это 0,3-0,4% от суммы кредита. Кроме того, некоторые банки взимают дополнительную комиссию за оценку недвижимости лицензированным оценщиком.

Словом, кажущаяся значительной, на первый взгляд, разница в процентных ставках может нивелироваться разного рода комиссиями, взимаемыми банками. Поэтому перед заемщиками не встает классический вопрос: «Что делать?» Действия уфимских заемщиков те же, что и полгода назад, когда началось ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов. Несмотря на активные рекламные кампании, проводимые банками, заемщики ведут себя неадекватно затраченным на рекламу усилиям.

Они подают заявки на получение кредитов сразу в несколько банков. Одна часть заемщиков берет ипотечный кредит в том банке, где быстрее всего примут решение. Другая часть, наоборот, только после одобрения заявок кредитными комитетами и получения всей информации окончательно решает, где брать ипотечный кредит. Ни то, ни другое решение, как правило, не мотивируется рекламой.