Что происходит с торговыми центрами сегодня? Проанализировали ситуацию в регионе вместе с экспертами

Покупательская активность в новых реалиях заметно изменилась: люди стали рациональнее подходить к расходам, чаще сравнивать цены, пользоваться маркетплейсами. Поэтому торговые центры постепенно меняют свою роль — теперь это не только места для покупок. Фокус сместился с ассортимента товаров в сторону впечатлений: в ТЦ открывают рестораны, кинотеатры, фитнес-клубы, детские зоны, проводят мероприятия. По сути, сегодня это городское общественное пространство, где можно провести время всей семьей, а покупки становятся лишь одной из целей визита. Но все ли ТЦ смогли адаптироваться, и почему сценарий реконцепции подходит не каждому торговому центру? Что будет с офлайн-площадками Уфы в будущем — рассказали эксперты рынка.

В советские годы за покупками ходили в универсамы и универмаги, где ассортимент был ограниченным, а за многими товарами требовалось стоять в очередях или искать их «по знакомым». С переходом к рыночной экономике появились современные торговые центры — с большим выбором товаров, магазинами разных брендов, кафе и развлечениями.

Постепенно шопинг начал уходить в интернет: сначала появились онлайн-магазины, затем маркетплейсы сделали доступными товары практически со всего мира. Сегодня за покупками уже необязательно ехать в ТЦ — вещи могут привезти в пункт выдачи буквально в соседнем доме. А заказать их легко с доставкой из-за границы: Китая, ОАЭ, Европы. Популярность этого направления растет с каждым днем.

— Люди стали считать деньги — даже те, кто раньше приобретал только премиальные товары. Всем давно известно, что их производят в Китае. Фабрики находятся именно там, и сейчас Китай стал для нас гораздо более открытым, чем пять лет назад. Мы можем заказывать товары на маркетплейсах, и их привезут через две недели. Более продвинутые покупатели заказывают напрямую на китайских площадках для оптовой торговли в Китае. И это будет в пять-десять раз дешевле, — рассказала эксперт по работе с Китаем Юлия Лубнина. — Потому что розничный бизнес привозит всё с большой наценкой, очень много средств уходит и на выплату таможенных пошлин. Когда есть понимание, как заказывать товары из Китая, стоит пользоваться этой потрясающей возможностью. Китайцы производят абсолютно любое качество на любой кошелек.

Стоит отметить и уход части популярных международных брендов из России в принципе — это также сказалось на загрузке ТЦ. А российские лейблы все чаще предпочитают онлайн-площадки торговым центрам из соображений экономии, ведь в торговом центре нужно оплачивать аренду пространства под магазин и труд продавцов.

На фоне новых трендов потребления торговые центры ищут новую роль, трансформируясь в пространства для отдыха и впечатлений. Но не всем площадкам это удается. Старые универсамы проектировали под стандарты потребления XX века. В современных реалиях их торговую площадь сложно использовать эффективно, и содержание ветшающего здания советской постройки обходится дороже. Поэтому часть торговых центров старого образца так и не смогла адаптироваться под современные интересы потребителей.

— Торговые центры — это такая российская и американская история. То есть их открывали страны с большими территориями и неразвитой торговой сетью. В Европе, например, огромное количество небольших магазинов — там скорее развит формат торговых улиц. В России же ТЦ представляли собой одновременно места для шопинга и развлечений. Сейчас этот формат уходит из-за развития интернет-торговли и сервисов доставки еды. Якорные арендаторы — гипермаркеты — уже тоже не так востребованы, потому что продукты люди часто покупают через интернет, — прокомментировал экономист Николай Кульбака. — Торговые центры, видимо, будут переходить в какой-то новый формат. Но найдут ли они себя в новых условиях, пока сказать сложно.

По мнению эксперта, есть несколько вариантов развития событий. Из-за увеличения конкуренции какие-то ТЦ могут закрыться. Возможно, у них появится специализация — например, в мебели или одежде.

— Освободившиеся площади, скорее всего, пойдут под снос. Но это будет небыстрый процесс, он растянется на несколько лет. В нынешних условиях это колоссальный временной интервал, за который может измениться очень многое. И прогнозировать, что с ними будет через несколько лет, очень сложно. У бизнеса горизонт планирования — буквально несколько месяцев, — добавляет экономист.

По данным Союза торговых центров, в августе 2026 года в среднем по России свободными были около 7,5–8,3% торговых площадей против 6,2% в конце 2025 года. В соцсетях заметен формат постов и роликов с фотографиями опустевших торговых галерей, закрытых магазинов, демонтированных вывесок и длинных пустых рядов. Такие публикации хорошо расходятся, потому что создают ощущение: «раньше здесь была жизнь, а теперь ничего нет».

В ответ ТЦ ищут способы удержать арендаторов и вернуть посетителей. Один из самых очевидных инструментов — пересмотр арендных условий. В 2026 году число обращений арендаторов с просьбами изменить условия договоров в России выросло примерно на 20%. В отдельных случаях речь идет о существенном снижении платежей или переходе на модель, при которой аренда зависит от оборота магазина.

Второе направление — реконцепция. ТЦ меняют не только внешний вид, но и саму структуру объекта: пересматривают состав арендаторов, зонирование и набор функций. Вместо пустующих магазинов появляются рестораны, кафе, фитнес, развлечения, услуги и другие форматы, способные сформировать дополнительный трафик. По данным аналитиков, за последние пять лет реконцепцию в той или иной форме инициировали около 130 торговых центров России.

Для части собственников одним из вариантов становится продажа объекта. Это уже не попытка адаптировать ТЦ, а решение выйти из актива, если его дальнейшее содержание и модернизация требуют слишком больших вложений или не дают ожидаемой отдачи.

Для Уфы картина выглядит, скорее, как перестройка рынка, чем как массовое опустошение ТЦ. На конец первого полугодия 2026 года доля свободных площадей в торговых центрах города составляла 5%, или около 30 тысяч квадратных метров. В июне–июле 2026 года в Уфе в открытой экспозиции было около 860 предложений по аренде торговых объектов и 425 объектов, выставленных на продажу.

Еще один возможный путь развития — редевелопмент ТЦ в площадки другого назначения: например, в спортивные объекты. Тем не менее это показывает, что владельцы крупных ТЦ понимают свои перспективы.

— Явления, которые сейчас происходят в экономике, в том числе возросшая налоговая нагрузка, не способствуют развитию торговли, — рассказывает эксперт по недвижимости Эдуард Камалетдинов. — Поэтому так или иначе придет время для изменений в виде реконструкции ТЦ. Это вполне возможно, вопрос лишь в экономике. Площади пустующих торговых комплексов могут занять, к примеру, спортивные площадки по популярным сегодня направлениям.

Такие примеры в Уфе уже есть. Так, торговый центр «Яй» в Советском районе уже открыл у себя падел-корт.

По мнению эксперта, с нуля такие объекты построить в городской черте сложно, потому что не хватает свободной земли. А собственник торгового центра с помощью небольших вложений сможет заменить арендатора на более перспективного. Территория, которую занимают торговые площадки, должна использоваться эффективно, ведь сегодня в приоритете многофункциональность.

Правила потребления и ожидания горожан действительно меняются — и торговые комплексы естественным образом подстраиваются под эти сдвиги. Их роль в городской среде и локальной экономике уже не такая, как прежде, и эта трансформация выглядит вполне органичной: она отражает новые привычки людей и актуальные запросы к пространству.

Эксперты подчеркивают, что сейчас важнее не держаться за прежние модели, а гибко реагировать на реальность — менять форматы, перераспределять функции, искать свежие решения. При этом адаптация ТЦ способна работать не только на самих владельцев и арендаторов, но и на развитие района в целом: обновленные площадки могут стать точками притяжения, усиливая инфраструктуру и делая городскую среду удобнее для жителей.