Заброшенные поселки-призраки и ЖК: на рынке ИЖС начали простаивать участки

Развития на рынке ИЖС нет, рынок застопорился и практически рухнул — продажи упали в несколько раз, а участки под строительство зарастают травой, заметил корреспондент UFA1.RU. После отмены сельской ипотеки и предстоящего ухудшения семейной, а также первых результатов введения эскроу-счетов в загородной стройке, многие участки, где раньше велась оживленная работа, простаивают.

UFA1.RU побеседовал об этом с экспертом. Всеволод Спивак рассказал, ждет ли нас китайский сценарий, когда в городах будут простаивать ЖК, а поселки и вовсе превратятся в брошенные острова, куда побоятся сунутся даже сталкеры.

— Под Уфой много поселков остановились в развитии — нет новых массовых строек, несмотря на сезон. Люди хотели бы возводить бы дома, но не могут. Участки заброшены. Кажется, некогда масштабная стройка остановилась. Что будет дальше, ждут ли нас огромные поселки-призраки, как в Москве или Китае? И то же самое с многоэтажками — они стоят непроданные. Ждут ли нас по китайскому сценарию брошенные города?

— Интересный вопрос. Логика льготной ипотеки действительно вела нас по китайской модели, когда «льготная ипотека» спровоцировала масштабный кризис недостроев. Связано ли это у нас было с СВО, я не знаю, но считаю, что нарастание пирамиды на рынке недвижимости остановили своевременно. Дешевых средств у девелоперов, доступов к супердешевым кредитам, чтобы строить города-призраки, нету. В Китае региональные бюджеты субсидировали ставки и выступали гарантами для застройщиков — у нас такой практики нет. Поэтому системно проблемы Китая у нас не будет. Конечно, мы видим падение темпов строительства, падение роста объемов непроданного жилья. Но я думаю, что это относительно локальные проблемы.

— То есть массового появления городов-призраков нам ждать не стоит?

— Относительно городов-призраков — такого не будет. А вот поселки-призраки теоретически могут быть, потому что загородное строительство не было защищено эскроу-счетами в той степени, в которой оно было защищено в многоквартирном строительстве. Объективно многим застройщикам тяжело исполнять свои обязательства. Это не обязательно мошенники, это просто люди, которые либо плохо посчитали, либо не всё предусмотрели.

— Могут ли понизить цены на жилье?

— Системного снижения цены на квартиры, конечно, не будет. Могут быть разовые акции или коррекция на 0,25% за какой-то месяц в течение полугода — не более.

— Прямо из уст застройщика: дом 4 года назад стоил 3,5 млн, а сейчас за тот же проект — 7 млн. Эскроу замораживал счета строителей на год, год они не могли забрать деньги у банка, соответственно, застройщики прогорали из-за инфляции. Цены пришлось поднять.

— Если застройщик частного дома брал деньги с одного этапа, чтобы строить следующий, и не рассчитал рост цен, — это проблемы его бизнес-модели. Не стоит валить всё на «внешние обстоятельства». Особенно если мы говорим о типовых домах, недорогих. По большому счету такие дома строятся за несколько месяцев. Просто это люди, которые плохо считали, плохо делают свою работу — скажем так.

— А эскроу-счета — не всегда благо для застройщиков. Они замораживают деньги на год, разве это не проблема?

Здесь вопрос, как структурировать финансовые отношения с банком. То есть, с одной стороны, деньги заморожены на эскроу-счетах. С другой — эти деньги попадают в банк, и с этих же денег с этих эскроу-счетов у банка появляется денежная ликвидность. Соответственно, эту денежную ликвидность банки обратно дают застройщику в виде кредитов по низким ставкам. То есть под эти счета застройщик может получить льготный кредит по низким ставкам у банка.

Действительно, на рынке ИЖС не всё так просто. Тут читайте о том, как под Уфой «умер» поселок, где застройщик не смог достроить дома, а жители сами своими руками доделывают их. А еще один случай, где покупатель жалуется на недостроенный частный дом: его буквально «кинули», по его мнению, это были мошенники. Но, как мы видим по словам экономиста, не всегда строители — мошенники.