Приобретаем залоговое имущество

Вы увидели на сайте 102banka.ru в разделе «Продажа залогового имущества» или на сайте судебных приставов небольшое офисное помещение по привлекательной цене. Как приобрести залоговое имущество, выставленное на продажу судебными приставами или банками? На этот вопрос отвечают эксперты 102banka.ru.

Член Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России» Ольга Растихина:

Как купить имущество у судебных приставов

Если вас заинтересовал какой-либо объект недвижимого имущества, выставленный на торги службой судебных приставов, и имеются намерения приобрести его, то вам необходимо в сроки, указанные в информационном сообщении, внести задаток и подать заявку на участие в торгах.

В принятии заявки может быть отказано, если она не соответствует предъявляемым требованиям.

Чтобы не покупать «кота в мешке», перед началом торгов продаваемое имущество можно осмотреть.

Как приобрести

В соответствии с пунктом 1 статьи 350 ГК РФ реализация заложенного имущества производится на публичных торгах, если законом не установлен иной порядок. При этом порядок реализации предмета залога, представленного недвижимым имуществом, устанавливается Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Если победитель торгов откажется от приобретения имущества, то победителем признается участник, предложивший следующую за победителем лучшую цену.

Если вы выиграли торги, то, чтобы стать законным правообладателем недвижимого имущества, необходимо в установленном законом порядке осуществить переход права собственности на данное имущество.

Как зарегистрировать

Согласно п. 2 ст. 237 ГК РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание по обязательствам собственника, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество. Поэтому и в данном случае необходимо соблюдение правил о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, установленных законодательством для фиксации момента перехода права собственности от одного лица к другому.

Основанием для перехода права собственности или права хозяйственного ведения на заложенное имущество к покупателю, для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и внесения соответствующих записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договор купли-продажи и протокол о публичных торгах.

Кроме того, до передачи имущества новому собственнику судебный пристав-исполнитель должен отменить наложенные ранее ограничения, в том числе и обременяющие имущество должника, права на которое подлежат перерегистрации на покупателя.

Как не лишиться

Но даже, при соблюдении покупателем всех установленных законом требований к приобретению на торгах залогового имущества, он может лишиться приобретенного имущества, если по иску заинтересованного лица торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, будут признаны недействительными.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В этом случае, вы будете вынуждены вернуть приобретенное недвижимое имущество, а к вам вернуться уплаченные за него деньги.

Управляющий уфимским филиалом Абсолют Банка Максим Ульянов:

Как купить имущество у банка

Как правило, банки размещают информацию о выставленном на продажу залоговом имуществе на своем сайте. В случае, если предложенное залоговое имущество вас заинтересовало, необходимо связаться с сотрудником банка для обсуждения дальнейших действий (осмотр залога, ознакомление с документацией, подготовкой к процессу оформления купли-продажи).

Оформление документации по купле-продаже проводится специалистами банка, обязательно проверяются все юридические аспекты сделки. Если собственных средств для приобретения недвижимости не хватает, можно выбрать ипотечную программу для приобретения находящегося в залоге банка недвижимого имущества. В этом случае необходимо предоставить в банк документы для рассмотрения заявки на кредитование.

Банк гарантирует чистоту сделки

Банк реализует имущество, находящееся в залоге. Это означает, что по объекту уже анализировалась юридическая чистота сделки на момент выдачи кредита. Оформление документации (договора купли-продажи, кредита, если сделка финансируется за счет средств банка), а также расчеты по договору производятся под контролем и в присутствии сотрудников банка, что позволяет минимизировать риски покупателя по приобретению заложенной недвижимости.

Торг вполне уместен

Как правило, перед выставлением имущества на продажу происходит согласование цены объекта с собственником имущества (в случае добровольной реализации заложенного имущества) или производится оценка рыночной стоимости имущества в оценочной компании. Поэтому стоимость реализуемой недвижимости максимально соответствует рыночным аналогам. Тем не менее, любые условия, включая цену объекта, могут обсуждаться между продавцом и покупателем дополнительно при согласовании сделки купли-продажи.