Ипотека: точки доступа

В сфере ипотечного кредитования населения наблюдается положительная динамика, констатируют в Национальном банке Республики Башкортостан. Так, по данным пресс-службы ведомства, за пять месяцев этого года году республиканским заемщикам выдано 1908 ипотечных жилищных кредитов на сумму 1,8 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2009 года этот показатель увеличился в 2,8 раза по объему и в 2,9 раза по количеству выданных ипотечных кредитов.

Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях, по данным на 1 июня, составляет 13,6%, снизившись с начала года на 0,6 процентных пункта, средневзвешенный срок кредитования – 16 лет.

«Постепенно банки начинают возвращаться к кредитованию первичного рынка жилья, от которого практически отказались в конце 2008 года. Самым важным можно считать то, что потребители откликнулись на улучшение условий ипотеки и, увлекаемые снизившимися ценами, стали возвращаться на рынок жилья. Рост спроса на недвижимость естественным образом влияет и на ипотечный рынок, увеличивая количество сделок по покупке в кредит. В нашем банке особое оживление мы отметили после очередного снижения ставок весной этого года (суммарно за год ставки упали на 3,25% годовых в рублях)», – комментирует руководитель операционного офиса Банка Сосьете Женераль Восток в Уфе Рамиль Туляков.

Тем временем более 55% опрошенных на сайте 102banka.ru не готовы брать ипотечный кредит, тем самым не желая попадать в кабалу. По мнению 20,9% опрошенных, существующие условия кредитования в банках неподъемны. Лишь 0,8% опрошенных считают, что условия в банках приемлемы. В то же время у 10,2% иной возможности приобрести квартиру нет.

«В этом году ипотека, наконец-то вышла из кризиса. С другой стороны, доходы людей, прежде всего, официальные, которые позволяют взять выгодный по ставкам кредит АИЖК, не выросли. Большинство клиентов, приходящих к нам с начала 2010 года, имели 10-15 тысяч рублей дохода на человека в семье и денег на первоначальный взнос в пределах 400-500 тысяч рублей. А претендуют они на суммы кредита от 800 тысяч до одного миллиона рублей, чтобы денег хватило хотя бы на однокомнатную квартиру. О какой ипотеке в этом случае может идти речь? Тем более что многие люди уже изначально обольщаются по поводу доступности ипотеки, а когда получают расчет, понимают, что нести такое бремя 10-15 лет тяжело и рискованно. И ставка такого кредита получается в среднем около 13%, а не 10 желаемых и пропагандируемых процентов. Другое дело, что, даже если бы ставка кредита была и 8%, при такой же стоимости квартир и наличии у людей определенных накоплений, сумма ежемесячного платежа сильно не уменьшится», – рассказывает генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» Елена Андреева.

Сейчас, по данным ипотечного отдела САН «Эксперт», лишь четыре человека из желающих, могут в реальности позволить себе ипотеку. «Да, она номинально, со стороны банков, стала доступнее. Но не с точки зрения доходов и личных планов покупателей недвижимости. Если спросить каждого из нас, даже обеспеченных граждан, хотели бы они улучшить жилье, думаю, 100% ответят утвердительно. Потенциальный, но неплатежеспособный спрос колоссален», – говорит Елена Андреева.

По данным аналитиков банка UniCredit, менее 2% всех работающих россиян (от 68 млн человек) могут себе позволить ипотечный кредит на покупку своей первой квартиры. Такое ограничение является, в частности, следствием нынешнего среднего уровня ставок по ипотеке 16-17%. При текущих процентных ставках быстрый рост ипотечного рынка маловероятен, считают аналитики: «Мы скептически оцениваем возможность быстрого роста ипотеки, несмотря на крайне низкое проникновение этого вида услуг на уровне всего 5,5% ВВП (с учетом жилищных кредитов)».

По мнению экспертов банка, большинство обеспеченных людей уже имеют свое жилье и не заинтересованы в получении кредита, тогда как люди, не входящие в эти 2%, хотели бы получить кредиты, но не могут их себе позволить. Среднестатистический россиянин может покупать по 4,7 квадратных метра в год – если будет тратить на это весь свой доход.

По словам Рамиля Тулякова, в абсолютных цифрах спрос действительно растет медленно и не приближается к показателям 2007–2008 годов, когда в стране наблюдался бум и на рынке недвижимости, и в ипотечном кредитовании. «Тем не менее, количество сделок растет месяц от месяца, то есть тенденция к увеличению налицо. Однако следует отметить, что количество ипотечных банков сегодня по-прежнему ниже, чем два года назад. Причиной этого является не только нехватка долгосрочных заемных ресурсов у самих банков, но и нестабильность цен на жилье, не имеющих четкой тенденции к росту, и сохраняющаяся низкая ликвидность недвижимости. Нужно учитывать также и тот факт, что ставки по потребительским кредитам в среднем в полтора раза выше, и многие банки просто не могут выдерживать ценовую конкуренцию на ипотечном рынке», – констатирует эксперт.

Для развития ипотечного кредитования в России, по мнению аналитиков UniCredit, необходимы более низкие процентные ставки или более высокие доходы населения. В ближайшее время не следует ожидать ни того, ни другого, говорится в обзоре. Анализ эластичности спроса по уровню процентов показывает, что приблизительно 70% россиян готовы получать ипотечный кредит, если ставки опустятся до 10%.

Впрочем, исполнительный директор банка УРАЛСИБ по региональным коммуникациям Сергей Лобанов уверен в том, что рынок ипотечного жилья все же приходит в себя. «Рынок сдвинулся, и это, в свою очередь, подтолкнуло тех, кто в кризис занимал выжидательную позицию, к заключению ипотечных сделок. Сегодня объем их активно растет. При этом сегодняшние заемщики к решению купить квартиру в кредит стали подходить более взвешенно», – говорит эксперт.

Сегодня о выдаче ипотечных кредитов в республике заявляют около 20 банков. По факту, как признают эксперты, ипотечный рынок республики делят четыре банка: Сбербанк, ВТБ24, Инвесткапиталбанк и «Мой банк. Ипотека».