Нашёл квартиру сам, а комиссию всё равно плати: за что риелторы берут десятки тысяч в Уфе

Вы нашли квартиру по объявлению, договорились о просмотре, пришли, посмотрели — и вроде бы всё. Но чтобы получить ключи, нужно заплатить не только за первый месяц аренды и залог, но и комиссию риелтору. Иногда она составляет половину месячной платы, а иногда — все 100%. Возникает резонный вопрос: за что именно отдавать эти деньги, если объявление вы нашли сами?

С одной стороны, посредник может проверить документы, подготовить договор и помочь избежать неприятностей. С другой — на рынке хватает агентов, чья работа со стороны выглядит как «показал квартиру и взял деньги». А с появлением крупных площадок объявлений всё больше людей задумываются: нельзя ли обойтись без посредников?

UFA1.RU поговорил с практикующим риелтором Еленой Андреевой и колумнистом Рустемом Шайахметовым, который также занимается юридической практикой. Разбираемся, откуда взялась комиссия, за что действительно стоит платить и в каких случаях без риелтора можно обойтись.

В Уфе арендаторы долгое время платили посредникам не потому, что это казалось им справедливым, а потому, что так работал рынок. Квартир не хватало, желающих снять жилье было много. Собственник мог не тратить собственные деньги на поиск жильца: расходы брал на себя тот, кому квартира была нужна.

«Раньше, когда арендаторов было больше, чем квартир, у нас комиссию всегда оплачивал арендатор. И рынок к этому привык. Эта комиссия составляла от 50 до 100% месячной арендной платы, то есть сколько стоит в месяц квартира без учета счетчиков», — рассказала Елена Андреева.

Но рынок постепенно меняется, по словам риелтора, за последние два года появилось много квартир в новостройках, которые инвесторы покупали специально для сдачи. Предложений стало больше, а вот число желающих снять жилье не выросло так же заметно.

И теперь у арендатора появляется выбор. Если раньше приходилось соглашаться на условия собственника, чтобы не упустить квартиру, то при большом количестве похожих вариантов уже можно поискать жилье без комиссии или попробовать договориться о ее снижении.

Если риелтор работает в интересах собственника — ищет жильца, проверяет его платежеспособность, составляет опись имущества и старается защитить квартиру от возможных неприятностей, — почему за эту работу должен платить арендатор?

Андреева считает, что все зависит от того, кому именно нужна помощь.

«Более здоровая позиция следующая: услуги должен оплачивать тот, кто их заказывает. Если у собственника дорогая квартира с хорошей обстановкой и он заинтересован, чтобы подобрали добропорядочного арендатора, проверили его, уточнили платежеспособность, то, конечно, услуги должен оплачивать и собственник. Если же арендатор приезжий, ему надо снять подешевле и чтобы все вопросы по документам и договору были урегулированы, то в этом случае должен платить арендатор», — объяснила риелтор.

Однако привычки меняются медленнее рынка. По словам Андреевой, собственники, которые годами сдавали квартиры по старой схеме, не всегда готовы платить за услуги сами. Они привыкли, что расходы берет на себя человек, которому нужно жилье.

Для арендатора же комиссия становится еще одной статьей расходов. Помимо нее обычно нужно внести плату за первый месяц и залог. В итоге даже при сравнительно недорогой аренде сумма на старте может оказаться ощутимой.

Если риелтор действительно выполняет свою работу, она не заканчивается на том, чтобы открыть дверь квартиры. В первую очередь нужно проверить документы на жилье и убедиться, что человек, который его сдает, имеет на это право.

Затем стороны согласовывают условия договора: сколько платить, когда переводить деньги, кто отвечает за коммунальные услуги и что делать, если возникнут проблемы. Не менее важна фиксация состояния квартиры при заселении.

У собственника другая задача: найти человека, который будет платить вовремя, не испортит имущество и не превратит квартиру в место постоянных шумных вечеринок.

«Здесь приходится работать еще иногда и психологом», — отметила Андреева.

Однако сама по себе комиссия не гарантирует, что арендатор или собственник окажется добросовестным. Посредник может снизить риски, помочь с документами и обратить внимание на спорные условия, но не способен застраховать стороны от любых проблем.

Отдельная статья расходов — залог. Его часто путают с платой за услуги риелтора, хотя это разные вещи. Гарантийный платеж вносится собственнику, чтобы покрыть возможный ущерб или задолженность. Что именно происходит с этой суммой при выезде — возвращается ли она арендатору, засчитывается ли за последний месяц или идет на компенсацию повреждений — нужно заранее прописать в договоре.

Самостоятельный поиск позволяет сэкономить на комиссии, но не всегда на времени. Одна из проблем — объявления о квартирах, которых на самом деле нет. Фотографии могут быть чужими, а цена — подозрительно низкой. Иногда такие публикации нужны лишь для того, чтобы человек позвонил, после чего ему начинают предлагать совсем другие варианты. У вас такое было?

«Фейковые объявления, к сожалению, еще попадаются. А на Авито стоят иногда так называемые объявления-ловушки, чтобы человек позвонил, а потом ему будут предлагать какие-то другие объекты. Но мы так не делаем, мы выставляем только реальные объекты, потому что это, с моей точки зрения, глупо», — рассказала Андреева.

По ее словам, просьбы перевести аванс за квартиру, которую человек даже не видел, в Уфе встречаются не так часто: предложений на рынке достаточно, и арендаторам не приходится хвататься за первый попавшийся вариант.

Тем не менее торопиться с переводом денег не стоит. Сначала нужно посмотреть квартиру, проверить документы собственника и понять, на каких условиях заключается сделка. Если фотографии и описание вызывают вопросы, а собеседник торопит с оплатой, лучше поискать другой вариант.

Есть и другая особенность: не все квартиры, которые сдают через агентов, можно найти на открытых площадках. Андреева объясняет это в том числе стоимостью размещения объявлений: некоторые собственники предпочитают сразу обращаться к специалистам.

Агент может потратить часы на звонки, подбор вариантов, организацию просмотров и рекламу, но без договора комиссия не поступает.

«У нас бывает и 10, и 20 показов, и даже больше. Это целый комплекс затрат. Помимо этого мы несем рекламные затраты. Ценность времени не всеми понимается», — отметила риелтор.

По ее словам, агентства иногда отказываются от работы, если объект находится далеко или его сложно сдать. Бывает и так, что собственник передумывает в последний момент. Потраченное время в таких случаях не всегда удается компенсировать.

При этом для клиента ситуация выглядит иначе: он может несколько раз съездить на просмотры, потратить выходные и так и не найти подходящий вариант. Поэтому обе стороны оценивают одну и ту же работу по-разному. Агент считает затраты времени и ресурсов, а клиент хочет получить конкретный результат.

Именно поэтому до начала сотрудничества стоит выяснить, за что берут деньги, когда возникает обязанность платить и что входит в услугу. Особенно если агент просит оплату заранее.

Рустем Шайахметов считает, что комиссия оправданна, если риелтор действительно помогает провести сделку, а не просто размещает объявление, которое собственник или арендатор мог бы опубликовать самостоятельно.

«За выкладывание объявления о квартире нет смысла платить: вы можете сами его выложить, эффект будет примерно тот же. Поэтому риелтору надо платить по факту. Это действительно достаточно сложная работа. Но некоторые риелторы пользуются готовностью платить за всё и выставляют счёт за объявление, которое, в принципе, является их расходами», — отметил он.

По словам Шайахметова, посредник может быть полезен не только при поиске квартиры, но и при оценке ее стоимости. Цена в объявлении не всегда совпадает с той, за которую жилье в итоге удается сдать. Человек, который регулярно работает на рынке, может лучше понимать, какие предложения действительно востребованы.

Кроме того, аренда связана с рисками для обеих сторон. Жилец может испортить имущество, залить соседей или нарушать тишину. И даже если виноват арендатор, собственнику придется разбираться с последствиями.

«Риелтор — это как определённый способ страховки. К тому же постоянно работая на рынке, он может подсказать реальные цены. Потому что-то, что выставляется в объявлениях, — это не то, что реально сдаётся», — пояснил Шайахметов.

В своей юридической практике он сталкивался и с конфликтами из-за состояния жилья. В одном случае, рассказал эксперт, арендодатель сдал квартиру в плохом состоянии, а затем предъявил жильцу претензию на сумму более 200 тысяч рублей. Первоначально суд встал на сторону собственника, но при повторном рассмотрении удалось доказать, что требование было необоснованным.

Если нет фотографий, описи и акта, сторонам бывает трудно доказать, кто именно отвечает за повреждения и когда они появились. При этом наличие риелтора само по себе не решает все юридические вопросы.

Да, и это не обязательно рискованное решение. По мнению Шайахметова, опытные собственники, у которых несколько квартир и уже есть проверенный договор, вполне могут самостоятельно находить жильцов. То же касается арендаторов, которые умеют проверять документы, внимательно читают условия и готовы заниматься поиском.

Риелтор особенно полезен тем, кто впервые снимает или сдает жилье, не знает местного рынка и боится пропустить важные детали. Но платить только потому, что «так принято», необязательно.

Перед сделкой стоит задать агенту несколько простых вопросов: что именно входит в комиссию, кто оплачивает услуги, когда нужно переводить деньги и какие документы подготовят стороны. Если ответ сводится к тому, что агент просто покажет квартиру, стоит подумать, нужно ли оно вам.

В конечном счете спор о комиссии — не столько о том, нужны ли риелторы вообще, сколько о том, за что именно клиент отдает деньги. Если посредник экономит время, помогает проверить документы и снижает риск конфликта, его услуги могут быть полезны. Если же единственная работа — переслать ссылку на объявление и открыть дверь, вопрос о цене вполне справедлив.

Правила семейной ипотеки поменялись: что будет с ценами квартир в Уфе — разбор эксперта по недвижимости.