«Если жилье нужно, лучше поторопиться»: как спасается рынок недвижимости Уфы — разговор с экспертом

Под конец третьего квартала года ситуацию на рынке жилья и застройки UFA1.RU обсудил с экспертом по недвижимости Эдуардом Камалетдиновым. Читайте в интервью с ним, на чем держится отрасль, что не так с семейной ипотекой и как молодежь подстроилась под экономику.

— В апреле мы говорили, что рынок «скорее жив, чем мертв», — с тех пор в лучшую или худшую сторону изменилось состояние «пациента»?

— Рынку не дали рухнуть, отложив изменения по семейной ипотеке на октябрь. Напомню, власти предлагают ввести шкалу по ипотечным ставкам, привязанную к количеству детей. Здесь, конечно, преимущество у многодетных семей, для них ставка снизится, но с учетом демографической ямы таких семей ничтожно малое количество. Сейчас сделки идут активно, но не в тех количествах, что ранее. Последние изменения по «семейке» срезали большой пласт потенциальных клиентов, а после октября ситуация в этой части ухудшится.

— Каков сейчас процент одобрения банками по ипотеке, он стал выше или снизился еще сильнее?

— Банки стали более внимательно изучать потенциального заемщика, проверяя его реальную кредитную нагрузку и доходы. Некоторое время практиковалась выдача кредитов по «рисованным» документам о трудоустройстве и доходах, полностью искоренить это еще не удалось, а подобный подход может привести к риску неплатежей.

— Обоснованно ли повышаются цены на новостройки в Уфе и с чем это связано?

— Рынок недвижимости — всё равно рынок. Есть спрос, есть предложение, есть себестоимость строительства, есть высокие банковские кредиты на строительство, материалы дорожают, квалифицированных рабочих рук не хватает. Это факторы к увеличению стоимости, но есть и факторы к снижению — это огромный объем предложений от застройщиков.

Новостроек столько, что даже агенты не успевают их запомнить. К тому же по этой причине Уфа входит в топ рейтинга по нераспроданности квартир в новостройках. Балансируя между этими факторами, застройщики локально делают хорошие предложения, особенно на стадии завершения объекта.

Как ни парадоксально, сейчас выгоднее купить новостройку «на ключах», чем «на котловане», как раньше. Почему так? Дом достроен, а квартир осталось много, и проектное финансирование — кредит на стройку — не покрыто, проценты капают, к тому же начинаются эксплуатационные расходы. Выгоднее продать дешевле.

— А как обстоят дела со стоимостью вторички?

— Вторичка ожила, особенно в августе. Сделок много, в основном за наличные, рыночная ипотека еще дорогая.

— Насколько уверенно сейчас себя могут чувствовать застройщики и можно ли доверять их обещаниям?

— Лучше никому не доверять. Нужно верить тому, что видишь здесь и сейчас. Маркетологи, риелторы любят обещать наступление тех или иных событий — строительства объектов на территории либо вблизи ЖК. То же самое и со сносом «токсичных» объектов непосредственно около стройки. Моя рекомендация — не верить, считая, что обещание не сбудется, а если выйдет иначе, то расценить это как бонус.

— В мэрии Уфы в этом году скандал, связанный с застройщиками. Как это сказывается на отрасли и привлекательности города для девелоперов?

— Несколько площадок попали в поле зрения правоохранителей, но это, можно сказать, происходило практически со всеми застройщиками в городе. Так исторически сложилось, что земельно-имущественные и градостроительные отношения в городе сопровождаются скандалами последние 15 лет. Глобально это не отразится на рынке, но по некоторым объектам, попавшим в последнюю волну разбирательств, стоит быть осторожным, избегая сомнительных схем оплаты и заключения договоров, — только договор долевого участия с эскроу-финансированием и полной оплатой «по белой».

— Традиционный вопрос: стоит ли сейчас отложить покупку жилья до «лучших времен» или ждать их не приходится?

— Если жилье нужно, если попадаешь в критерии семейной ипотеки, то лучше поторопиться. С осени будет сложнее и накладнее немногодетным семьям. Лучших времен лучше не ждать — боюсь, их не будет.

— А продавать жилье стоит или сейчас это слишком большой риск?

— Ради чего продать? Сидеть на деньгах не стоит, дома держать небезопасно и неправильно. Деньги должны работать, но банки не дают тех ставок, что в прошлом году. Нужно понимать зачем. Если улучшить условия, то нужно совершать обе сделки в один день, не растягивая процесс. Так как сейчас рынок активен, продать можно быстро.

— Чаще стал слышать о тенденциях среди молодежи (так называемых зумеров) о полном отказе от идеи покупки жилья. Это миф или нечто, имеющее под собой основания?

— Тренд такой есть, зумеры более свободны в своем мышлении, у них меньше обязательств в голове. Но он обусловлен не только ментальными особенностями молодого поколения, но и сложностью с приобретением. Я, как преподаватель, часто спрашиваю своих студентов, когда они собираются создавать семью и жить «по-взрослому». Ответ логичен: сами купить жилье не могут, сложно собрать первоначальный взнос и платить ежемесячные. Для семьи без детей нет льгот — только рыночные ставки, а это для молодых специалистов неподъемная ноша. Вот на это нужно обратить внимание регуляторам. Стоит поддерживать не только многодетных, но и молодые пары, которые охотнее решились бы на рождение ребенка, имей они жилье.

— То есть многие вынуждены арендовать жилье. Но только ли потому, что это альтернатива для тех, кто не может купить свою жилплощадь, или такой вид — без долгих обязательств — еще и может быть удобнее?

— Аренда сегодня стала доступнее, ставки чуть понизились, но у нас нет рынка цивилизованной аренды, нет классических доходных домов. В Москве Дом.рф (государственный проект жилищного развития. — Прим. ред.) запускал пилотный проект, но глобальное масштабирование на регионы незаметно. Есть в Уфе арендный дом для одного крупного предприятия, но это служебный формат. При наличии понятного рынка аренды с надежным оператором и условиями, безусловно, такой формат найдет своего клиента. В таких домах в других странах люди живут поколениями, ты не зависишь от настроения и планов собственника квартиры.