Риелтор рассказала о трендах на рынке жилья

Рынок недвижимости в России за последние годы заметно изменился — от цен и спроса до предпочтений покупателей. О том, что происходит сегодня с новостройками, вторичкой и загородным жильем, рассказала в интервью 76.RU основательница агентства недвижимости «Атмосфера» Татьяна Золичева. «Цены поднялись примерно на 80%» Эксперт назвала три сегмента, где люди сейчас скупают квадратные метры: новостройки, старый фонд и загородные дома. — Новостройки сейчас покупают в основном по семейной льготной ипотеке. Часто берут не для проживания, а на будущее или под аренду, чтобы арендный платеж покрывал ипотечный. При грамотном подходе (например, посуточной аренде) квартира может приносить доход плюс капитализацию. Пример: в 2020 году я брала новостройку за 2,3 млн, сейчас цены поднялись примерно на 80%. Цены на «бабушкины» квартиры Эксперт замечает, что россияне стали внимательнее относиться к тому, в каком состоянии продается квартира. Если раньше разбирали всё, то сейчас «голые стены» или бабушкино жилье уже не удастся продать так же дорого. — Покупатели всё чаще не готовы вкладываться в ремонт, так как это дорого и трудозатратно, поэтому растет спрос на жилье с готовой отделкой и мебелью. При этом устаревшие интерьеры — гипсокартонные потолки, мебель в стиле 90-х — уже не пользуются спросом. В приоритете современные решения: минимализм, хай-тек, скандинавский стиль, природные материалы и спокойная цветовая гамма. Спрос на коттеджи Тренд, который заметен среди молодых семей — желание жить в собственном доме, — сегодня усиливается. — Также заметен устойчивый интерес к загородной недвижимости. Появление льготной ипотеки на строительство усилило этот тренд, и семьи с детьми стали активнее рассматривать такой формат жилья. Если раньше основными покупателями здесь были пенсионеры, то сейчас это преимущественно семьи со школьниками, для которых важны транспортная доступность, наличие школы и удобное автобусное сообщение. Новостройки vs вторичка В условиях урезанной программы льготной ипотеки купить квартиру в новостройке стало сложнее. Если в начале 2020-х можно было взять квартиру под 6% почти всем, то сегодня на ипотеку без скидок и льгот решаются немногие. — Новостройки сегодня в значительной степени зависят от льготных программ — прежде всего семейной и IT-ипотеки. В условиях, когда рыночная ипотека для инвесторов фактически стала малодоступной, именно эти механизмы поддерживают спрос, — отмечает Татьяна Золичева. При этом большинство новостроек сдаются без отделки, и покупатель, рассматривающий жилье по рыночной ставке, неизбежно сравнивает варианты: квартира в новом доме без ремонта или вторичное жилье с готовой отделкой, а иногда и большей площадью за те же деньги. — В такой ситуации многие делают выбор в пользу вторичного рынка. Дополнительно влияет и ценообразование: в новостройках стоимость во многом формируется за счет льготного спроса, тогда как на вторичном рынке цена напрямую зависит от баланса спроса и предложения. В результате адекватно оцененные объекты находят покупателя, а завышенные предложения могут задерживаться на рынке, — считает агент по недвижимости. «Люди стали реже выбирать хрущевки» И все-таки, новостройка или вторичка? Во что лучше вкладываться? — Здесь всё зависит от целей покупателя. Инвесторы сегодня чаще выбирают вторичный рынок: это дома возрастом 5–10 лет, которые по характеристикам уже близки к новостройкам, но при этом продаются с готовым ремонтом и мебелью. В нашей практике есть сделки, когда объект фактически полностью готов к заселению, — остается только докупить базовые вещи, и его уже можно сдавать в посуточную аренду, — рассказала Татьяна Золичева. По словам эксперта, инвесторы действуют из двух вариантов стратегии: краткосрочная спекуляция, когда жилье покупают с целью последующей перепродажи, и долгосрочное владение ради стабильного арендного дохода. В зависимости от подхода требования к объектам существенно различаются. — При этом говорить в целом о том, что именно пользуется спросом, довольно сложно: вторичный рынок крайне неоднороден. Это и новые дома, и здания десятилетней давности, и сталинки, и хрущевки, и объекты в историческом центре — и все они находятся в совершенно разных ценовых и потребительских категориях, — отмечает руководитель агентства недвижимости. По словам эксперта, на рынке недвижимости растет расслоение между классами жилья. — Старый жилой фонд всё заметнее проигрывает новостройкам по энергоэффективности: современные дома строятся с использованием более качественных материалов, стеклопакетов и систем отопления с учетом потребления. На практике это отражается и в расходах — например, при переезде из старого жилого фонда в новостройку коммунальные платежи могут заметно снизиться. Ситуация на рынке аренды квартир Вопреки рассуждениям о том, что при дороговизне квартир люди выбирают аренду, рынок квартир под сдачу проседает. — Нет, наоборот, сейчас заметен серьезный спад спроса на аренду. Частично это связано с сезонностью: апрель–май традиционно считаются низким сезоном, студенты уезжают, командировок становится меньше. Однако в 2026 году падение оказалось более заметным, чем в 2025-м, — замечает Татьяна Золичева. По мнению эксперта, это может говорить о снижении доходов населения: молодые семьи возвращаются жить к родителям, кто-то переезжает на дачи. При этом рынок аренды считается опережающим индикатором продаж недвижимости. — Более понятной ситуация станет в августе–сентябре, когда в город вернутся студенты и командированные сотрудники крупных компаний. Тогда по динамике можно будет оценить, насколько устойчив этот тренд, — заключает эксперт. «Рынок стал сложным и неоднозначным» По мнению Татьяны Золичевой, в 2026-м рынок недвижимости успокоился, но стал сложнее. — Если раньше цены активно росли и покупатели старались быстрее купить квартиру, то теперь рынок находится в состоянии равновесия: резкого роста или падения цен нет. При этом рынок сильно разделился. Хорошие квартиры с современным ремонтом, удачной планировкой и понятными документами по-прежнему продаются быстро и часто без скидок. А вот неликвидные объекты могут стоять в продаже месяцами — собственникам приходится снижать цену, чтобы найти покупателя, — поясняет эксперт. Особенно заметна разница между 2024 и 2026 годами. Что во многом связано с изменением ключевой ставки Центрального Банка: к августу 2024 года она подскочила до 18%, а медленно снижаться начала только через год — с июня 2025 года. Параллельно летом 2024 года отменили массовую льготную ипотеку и ужесточили условия по семейной. — Люди стали осторожнее: зарплаты растут медленно, многие опасаются брать ипотеку из-за высокой ключевой ставки и нестабильности. Изменились и сами застройщики. Если раньше рынок был ориентирован на быстрый рост и высокую прибыль, то сейчас главная задача для многих компаний — спокойно достроить объекты и сохранить спрос.