Сильнее тот, у кого больше метров

Мизерная доля в квартире не даст права распоряжаться всем жильем. Такое решение принял Верховный суд, рассмотрев очередное дело и наделив собственников основных долей новыми полномочиями. Они могут принудительно выкупить квадратные метры у владельца маленькой доли, который начинает претендовать на квадраты или прописывать дополнительных жильцов.

Верховный суд рассмотрел дело, касающееся спорных долей в квартире. Решение оказалось радикальным – собственник 2,5 квадратных метра в квартире остался ни с чем, несмотря на трех прописанных на небольшом уголке жилплощади. Подробности дела опубликованы 12 декабря в «Российской газете» (определение №5-В11-134).

Яблоком раздора стала трехкомнатная квартира в Москве. Москвичка Н. Кирисенко обратилась в суд с иском к бывшему мужу. В свое время она приобрела «трешку», затем прописала в ней супруга. После развода райсуд признал за женщиной 13/14 доли в квартире, мужчине досталась 1/14 (2,5 квадрата). Он выехал из квартиры, но через год заключил со своим сыном от другого брака договор пожизненного содержания. В итоге владеть долей стал молодой человек, который прописал в этой же квартире себя и свою дочь. Затем с помощью того же договора пожизненного содержания, расторгнутого с сыном и заключенного с невесткой, собственник доли снова меняется. При этом жильцы не заселились в «трешку».

Женщина, которой надоели разборки с долями, обратилась в суд с просьбой прекратить право собственности новых жильцов на метры, выплатить им компенсацию за долю и выписать всех, включая несовершеннолетнего ребенка, которого сын бывшего мужа сделал собственником. Владельцы мизерной доли написали встречный иск, чтобы им не мешали вселиться в спорную квартиру, и попросили выделить им одну комнату в квартире.

Тушинский районный суд Москвы постановил выписать сына бывшего мужа, но и удовлетворил иск о вселении новых жильцов на 2,5 метра. Женщина с таким вердиктом не согласилась и дошла до Верховного суда, который заявил, что решения нижестоящих судов нарушили нормы материального права.

Судьи Верховного суда исходили из того, что в квартире нет жилого помещения площадью 2,5 метра (спорная «трешка» состоит из одной изолированной комнаты в 11,4 квадрата и двух проходных в восемь и 16 метров). Нижестоящие суды ссылались на статью 252 Гражданского кодекса, где сказано, что компенсация за незначительную долю не может быть принудительна, а собственник выделить ему долю не просил. Однако Верховный суд рассудил, что выделить комнату новым собственникам при размере их доли нельзя. Выделить новым хозяевам «часть общего имущества, соразмерное их доле», как записано в 247 статье ГК, также невозможно.

Невестка бывшего мужа и ее ребенок никогда в спорную квартиру не вселялись, а для собственника большей доли они являются посторонними. По статье 288 ГК, жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них жить. Но ситуация уникальна тем, что «трешка» при таком споре перестанет быть жильем. Ни новые жильцы на своих двух метрах жить не смогут, ни старые не будут жить нормальной жизнью, если к ним вселят чужих. Поэтому Верховный суд оценил мизерную долю в деньгах и решил, что она стоит 400 000 рублей. Эти деньги он предложил истице выплатить владельцам небольшой доли. В результате право собственности у новых жильцов, в том числе несовершеннолетнего ребенка, было прекращено.

Подобные решения будут применяться в похожих исках, но Верховный суд подчеркнул, что их можно выносить не всегда, а только в конкретных обстоятельствах.

Директор агентства недвижимости «Мир квартир» в Уфе Денис Павлов считает решение Верховного суда разумным и долгожданным. «Как правило, при продаже квартир такого рода возникают сложности, – комментирует специалист. – У человека, владеющего 1/12 доли в квартире, и у жильца, владеющего остальными жилыми квадратами, равные права на пользование жильем. Не думаю, что это правильно. Кроме того, владелец мизерной доли не только имеет право проживать в этой квартире, но и диктовать свои условия при продаже».

Как пояснил нам руководитель юридической службы «Ваша защита» Евгений Аминов, незначительной считается доля, которая составляет менее 25% общей площади и при этом не может быть выделена в отдельную комнату. По словам эксперта, значительную долю выкупить принудительно нельзя – на нее легче прописаться и выиграть судебный иск о вселении. «С одной стороны, решение Верховного суда верно – владелец крошечной доли порой очень усложняет, например, процесс продажи квартиры, – резюмирует юрист. – Но, с другой стороны, человек имеет полное право иметь в собственности даже мизерную долю и распоряжаться ей по собственному усмотрению».