Новое условие для сделок с недвижимостью

Уже в следующем году все сделки с недвижимостью будут проходить через нотариусов. Новая редакция Гражданского кодекса, одобренная Госдумой пока только в первом чтении, обязывает граждан и компании удостоверять у нотариусов любые операции с недвижимостью. Предполагается, что дополнительные проверки сократят риски при покупке или продаже жилья.

Сегодня полномочиями по регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество обладает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), а в присутствии нотариусов может заключаться только договор купли-продажи. При этом нотариус не является обязательным элементом сделки – соглашение о покупке жилья может быть заключено и без его участия в простой письменной форме, а затем в обычном порядке зарегистрировано подразделением Росреестра. Обязательное заверение документов у нотариуса существовало до образования регпалаты, когда учетом занималось БТИ.

«Роль нотариусов в сделках купли-продажи недвижимости давно стала формальной, поскольку обязательное нотариальное удостоверение договоров не требуется уже больше 10 лет. В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение в сделках с недвижимостью необходимо только при подписании завещания, а также договоров о залоге, переуступке права требования, ренты. В остальных случаях обращение к нотариусам носит добровольный характер», – разъясняет ситуацию начальник юридической службы «Ваша защита» Евгений Аминов.

Именно для того чтобы подстраховаться, продавцы и покупатели по доброй воле идут к нотариусу. Его подпись придает договору купли-продажи определенный правовой вес. Во-первых, нотариус может составить договор (или перепроверить уже составленный), так как фактически выступает в роли юриста. Ставя свою подпись, он тем самым удостоверяет, что документ соответствует закону. Важно, что нотариус может удостоверить личности продавца и покупателя. Как отмечают сами нотариусы, есть даже такое устоявшееся выражение: «личность установлена, дееспособность проверена». Это означает, что нотариус является гарантом того, что сделка совершалась, во-первых, когда люди были в трезвом уме и ясной памяти, а во-вторых, не по поддельным паспортам.

Конечно, проверка личности нотариусом носит несколько условный характер: он лишь визуально проверяет документы и дееспособность сторон. Проще говоря, специалист констатирует, что документы не поддельные, что люди отдают отчет своим поступкам, действуют по собственной инициативе, а не под угрозой насилия, и не находятся в состоянии алкогольного опьянения или под действием наркотиков. Таким образом, нотариус скорее психологически воздействует на участников сделки (они осознают, что возможностей для мошенничества меньше). За собственное спокойствие клиенты готовы платить, тем более что услуги нотариуса стоят не так уж дорого, особенно по сравнению со стоимостью квартиры. К тому же, как правило, расходы стороны делят пополам.

Однако подпись нотариуса под договором еще не означает проверку юридической чистоты всей сделки, которая заключается прежде всего в изучении истории квартиры. Эту услугу предоставляют сегодня риелторские агентства, что, по словам самих нотариусов, с точки зрения здравого смысла, не совсем логично. Однако риелторы придерживаются иной точки зрения.

«Заказывая у риелтора услугу, клиент получает безопасность. Добросовестный риелтор проверяет все тщательно и проводит сделку таким образом, чтобы у клиента в дальнейшем не возникало проблем ни с родственниками, ни с налоговой службой. Риелтор в ответе за юридическую чистоту сделки», – уверен директор АН «Квартал-Недвижимость» Игорь Петухов.

В России риелтор сегодня одновременно выполняет несколько функций: занимается подбором объектов недвижимости, проводит проверку юридической чистоты того или иного объекта недвижимости, организует взаиморасчет сторон, подбор банка и ипотечной программы. Между тем в зарубежных странах риелторов отличает узкая специализация: их роль сводится к выполнению лишь посреднической функции между продавцом и покупателем объекта недвижимости. Задачи же, связанные с проведением сделки, ложатся на плечи других специалистов.