Разорвать строительные обязательства

Строительство – вещь непредсказуемая не только для дольщиков, соинвесторов, но и для самих строителей. Никто и никогда заранее в точности не может определить сроки завершения того или иного объекта, так же как и его стоимость. Не зря эти существенные условия договоров, направленные на осуществление строительной деятельности, предусмотрены законом не как обязательные и могут изменяться сторонами.

Процедура расторжения всех видов договоров (договоры долевого участия, инвестирования, предварительные договоры и прочее) очень схожа, поскольку регламентируется одним и тем же законодательством – законом о защите прав потребителей и общими нормами гражданского законодательства.

При этом как дольщики, так и инвесторы, вложившие денежные средства в строительство недвижимости, имеют статус потребителей. Следовательно, это дает им право на расторжение договора с застройщиком, в том числе и досрочное. Это можно сделать как при нарушении предварительных или промежуточных сроков строительства, так и при изменении иных обстоятельств, связанных с возведением объекта и имеющих важное значение для дольщика.

«Редко когда строители сдают новое жилье в срок, установленный в договоре. Если дольщик не желает мириться с таким положением дел, то у него есть право расторгнуть договор долевого строительства и вернуть потраченные деньги, – говорит начальник юридической службы «Ваша защита» Евгений Аминов. – Основанием для расторжения договора с застройщиком может служить не только несвоевременная сдача объекта строительства, но и некоторые другие причины». Так, по словам специалиста, затягивание сроков строительства является прямым основанием для расторжения договора. Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от следования договору, если застройщик не исполнит свои обязательства по передаче объекта в срок, предусмотренный в договоре. Время передачи объекта в обязательном порядке должно быть указано. Если срок в документе не прописан, договор считается незаключенным.

Кроме того, дольщику не стоит забывать, что он имеет право на законную неустойку, в случае если застройщик не передал объект долевого строительства в срок. Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Еще одно основание для расторжения договора связано с качеством объекта долевого строительства. По общему правилу застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также другим обязательным требованиям.

Если квартира в новостройке имеет недостатки, которые делают ее непригодной для проживания, дольщик по своему выбору вправе требовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

• соразмерного уменьшения цены договора;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При этом специалисты подчеркивают: предъявить застройщику требования, связанные с недостатками, можно, если они обнаружены в пределах гарантийного срока. Такой срок устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи квартиры участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

«Если же застройщик не устранит недостатки в разумный срок, тогда дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за пользование этими деньгами. Размер процентов составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, – комментирует адвокат Первого Столичного Юридического Центра Олег Сухов. – Указанные проценты начисляются со дня внесения денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата. Если дольщиком является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере».

Как утверждает Олег Сухов, в этом случае расторжение договора происходит в одностороннем порядке по инициативе дольщика. Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Такое уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Но иногда, по словам эксперта, расторжение договора возможно после судебного решения. Дольщик вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в нескольких случаях:

• если строительство многоквартирного дома остановилось, и обстоятельства при этом свидетельствуют о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан;

• если дольщик обнаружил существенные изменения в проектной документации: например, когда квартира оказалась по площади меньше той, что была прописана в договоре;

• если изменилось назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Советы по расторжению договора долевого участия, к сожалению, ни для кого не будут лишними: за время своего существования закон о долевом строительстве уже успел доказать свою несостоятельность. Строительные компании не смогли и не захотели работать по нему. Тут же появились альтернативные схемы, позволяющие застройщикам действовать в обход закона и снижать ответственность перед дольщиками. Это договоры соинвестирования, переуступки права требования, вексельная схема, предварительный договор купли-продажи. Как результат упали объемы строительства, стали появляться все новые и новые волны обманутых дольщиков.

«В нашу организацию за помощью регулярно обращаются обманутые дольщики, которым мы помогаем по мере своих возможностей. Но здесь только одних правовых методов недостаточно. Должны проводиться и политические, и организационные мероприятия, – считает руководитель регионального отделения фонда «Правовые технологии ХХI века» Александр Овсянников. – Свои деньги вернуть не так просто. Меня возмущает, что такие преступления происходят в крупных городах России – на глазах у жителей и властей».