Снимаем или арендуем?

Продолжая разговор о разных видах договоров, которые приходится заключать, вступая в арендные отношения, остановимся на случае, когда этот документ будет по праву называться именно договором аренды. Это случай, когда снимающей стороной выступает организация, юридическое лицо. И даже в этом случае, как утверждают эксперты, возможны варианты. В принципе, большой разницы в том, как назвать договор, который вы подписываете, вступая в арендные отношения, нет. С точки зрения закона существенно, чтобы договор заключался в письменной форме, все остальное – на ваше усмотрение. Снимаем Если бумага подписывается квартирным хозяином и жильцом, вполне можно обойтись без упоминания в документах организации, которая платит за квартиру. В этом случае договор ничем не отличается от обычного договора найма жилого помещения. Как вариант, может идти речь о том, что в квартире будет проживать несколько человек, а оформляется договор на одного, но и в этом принципиальной разницы между сдачей квартиры человеку или организации нет. В целом, это признак не самой «белой» бухгалтерии, но вряд ли это сильно должно волновать арендодателя: к нему по вопросам, связанным с ведением отчетности организацией, сотрудник которой снимает квартиру, обращаться не будут. Договор заключен между физическими лицами. Арендуем Но можно оформить и договор с компанией, а не с ее сотрудником. Тогда документ по праву называется «договор аренды», на нем стоит печать организации и подпись руководителя фирмы. Для квартирного хозяина здесь есть один принципиальный момент: не стоит с ходу соглашаться на предлагаемый второй стороной «типовой» вариант договора, если организация-съемщик заявит, что «у нас так принято». Договор заключают две стороны, и «принято по-своему» может быть у обеих. Что касается состава проживающих, то в интересах сдающего, какой бы договор он ни заключал, нужно отдельно прописать в бумагах, кто и в каком составе имеет право проживать в квартире. Основных вариантов тут два: либо конкретный перечень лиц («квартира арендуется фирмой А для сотрудника Б с семьей: перечень членов семьи. Изменение состава и количества проживающих без согласия Арендодателя недопустимо»). Либо, если жилье арендуется не для постоянного проживания определенного количества людей, а, например, для размещения командированных или партнеров фирмы, можно указать предельное количество проживающих («квартира арендуется для проживания 2, 3, 5 человек, изменение состава проживающих без согласования с Арендодателем недопустимо»). Еще один самый распространенный вариант: сдача квартиры военным, которым квартиру оплачивает военная часть. Тревожный момент для квартирного хозяина тут присутствует: все документы подписываются, а деньги передаются только после того, как дает добро арендатор – военная часть. То есть подписанный договор сначала отправляется к начальнику части, подписывается там, а потом возвращается вам (для гарантии можно попросить оплатить аренду из личных средств съемщиков). Деньги тоже выдаются не вперед, а по факту, то есть первый платеж происходит через месяц после начала проживания. Здесь, помимо варианта «договориться из личных кошельков», часто практикуется подписание договора задним числом. И еще один момент: договоры с военными заключаются по типовой форме. Избежать этого нельзя, а документ не защищает ни одну из сторон в силу своей недоработанности. Здесь простой рецепт: можно датой следующего дня заключить еще один договор, «настоящий» (включающий в себя строчку о том, что все ранее заключенные договора утрачивают силу), о существовании которого будут знать хозяин и жильцы, но не арендатор – военная часть. С этической точки зрения это выглядит так себе, но сильно упрощает жизнь квартирному хозяину и его жильцам. Мошенники не дремлют Но, к сожалению, название договора («аренда» или «найм») не сокращает число обманов на рынке аренды жилья. Эксперты Уфы отмечают рост числа мошенничеств на этом сегменте рынка. В силу определенных причин большинство людей сегодня по-прежнему не готовы к покупке квартиры. Поэтому единственным способом улучшить свое жилищное положение на данный момент они считают аренду жилья. Этим и пользуются мошенники. «Риелторский бизнес оказался на пике популярности в начале 90 годов. В профессию приходили люди с высшим образованием: медицинские работники, педагоги, юристы – люди, которые могли в этой области реализовать себя в полной мере, – комментирует начальник юридической службы «Ваша защита» Евгений Аминов. – К тому же действовала система лицензирования, обязательная для каждой компании. В 2002 году отменили систему лицензирования, в результате чего возросла недобросовестная конкуренция, и достичь успеха стало гораздо сложнее». Риелтор сопровождает клиента от начала и до конца сделки с недвижимостью: проверяет юридическую чистоту прав собственности на объект, организует процесс проведения сделки, уравновешивает интересы сторон, сопровождает сбор и подачу документов на регистрацию, дает рекомендации по организации взаиморасчетов и организует передачу собственности. Сегодня уже немногие стремятся начинать карьеру в этой области, ведь агенты не получают стабильного дохода. В итоге, в профессию стали «попадать» люди со средним или средне-техническим образованием, а это уже совсем другой уровень квалификации. К тому же любой человек, не имеющий ни опыта, ни знаний в данной сфере, может открыть свой бизнес. В результате, качество риелторских услуг существенно ухудшается. Как утверждают эксперты рынка жилья, гарантии безопасности могут дать только те компании, которые прошли сертификацию на соответствие их услуг национальным стандартам. Таким критериям, в первую очередь, должны отвечать члены Российской гильдии риелторов (в Уфе – Ассоциация профессиональных участников рынка недвижимости РБ). Гильдия строго следит за соблюдением всех требований и стандартов. К тому же сотрудники каждой компании, входящей в РГР, должны быть аттестованы. Для этого в Гильдии и в крупных риелторских компаниях есть учебные программы и центры, осуществляющие подготовку специалистов в сфере недвижимости. Каждые три года риелтор обязательно должен проходить курсы повышения квалификации. «Обращаясь в то или иное агентство недвижимости, человек, прежде всего, должен потребовать от сотрудников сертификат качества оказываемых услуг. Если таковой ему предоставить отказываются, клиент может смело разворачиваться и уходить, – поясняет генеральный директор агентства недвижимости «САН» Рустэм Камалов. – Сертификат качества свидетельствует о том, что в компании работают грамотно обученные люди, чья профессиональная ответственность застрахована, а договорная база при этом соответствует Гражданскому кодексу и нормам профессиональной этики. Если то или иное агентство не имеет такого сертификата, это говорит о том, что компания не может или не хочет соответствовать необходимым условиям». По словам Камалова, на сегодняшний день в Ассоциации профессиональных участников рынка недвижимости РБ (АПУРН) действует конфликтная комиссия, помогающая разрешать спорные вопросы, возникающие между клиентом и агентством недвижимости, входящим в АПУРН. Слова Рустэма Камалова подтверждают и другие участники рынка недвижимости. «Каждая сертифицированная компания обязана иметь документ об обязательном страховании профессиональной ответственности. Для клиента это означает, что в любой ситуации он получит гарантированное возмещение ущерба, даже если агентство, условно говоря, растворится в пространстве, – рассуждает директор агентства недвижимости «Титул» Дмитрий Сазонов. – К тому же, следует доверять тем компаниям, которые не арендуют офис, а приобрели его в собственность и капитально обустроили. Ну и, конечно, репутация. Вполне естественно, что наибольшее доверие вызывает то агентство, которое работает на рынке несколько лет, услугами которого успешно воспользовались ваши знакомые». Несомненным плюсом можно считать факт сотрудничества с муниципальными, областными, государственными структурами, но при этом ни в коем случае, как утверждает эксперт, не стоит такую приближенность риелторов к власти расценивать как государственную гарантию.