Недвижимость добавит нотариусам работы

Роль нотариусов в сделках купли-продажи недвижимости давно стала формальной, поскольку обязательное нотариальное удостоверение договоров не требуется уже больше 10 лет. Однако в следующем году все может возвратиться на круги своя: нотариусам хотят вернуть отобранные у них когда-то полномочия.

В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение в сделках с недвижимостью необходимо только при подписании завещания, а также договоров о залоге, переуступке права требования, ренты. В остальных случаях обращение к нотариусам носит добровольный характер.

В марте 1996 года была введена вторая часть Гражданского кодекса РФ, где впервые прописали правила составления различных видов договоров. В частности ГК установил, что договор купли-продажи недвижимости можно заключать в простой письменной форме, и этого вполне достаточно для регистрации сделки. Однако действовать эти нормы начали фактически только с 31 января 1998 года после принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который вводил новый механизм учета и защиты прав на недвижимое имущество, призванный заменить собой участие в оформлении сделок нотариата. Именно тогда у нас появился Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Его создание, по словам экспертов рынка недвижимости, позволило контролировать на федеральном уровне законность и чистоту сделок с недвижимым имуществом и одновременно обеспечило возможность свободного доступа к содержавшейся в ЕГРП информации каждого заинтересованного гражданина.

Отметим, что эксперты неоднозначно оценивают последствия отмены обязательного участия нотариусов в сделках купли-продажи недвижимости. «Нотариальные услуги связаны с дополнительными денежными и временными тратами, поэтому, с точки зрения оперативности и удешевления процесса, участникам сделки удобнее заключать договоры в простой письменной форме – и это, безусловно, плюс, – отмечает заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам Ирина Шугурова. – В качестве минуса можно отметить увеличение количества сделок сомнительного характера. Проверить их достоверность стало сложнее».

Именно для того чтобы подстраховаться, продавцы и покупатели по доброй воле идут к нотариусу. Его подпись придает договору купли-продажи определенный правовой вес. Во-первых, нотариус может составить договор (или перепроверить уже составленный), так как фактически выступает в роли юриста. Ставя свою подпись, он тем самым удостоверяет, что документ соответствует закону. Важно, что нотариус может удостоверить личности продавца и покупателя. Как отмечают сами нотариусы, есть даже такое устоявшееся выражение: «личность установлена, дееспособность проверена». Это означает, что нотариус является гарантом того, что сделка совершалась, во-первых, когда люди были в трезвом уме и ясной памяти, а во-вторых, не по поддельным паспортам.

Конечно, проверка личности нотариусом носит несколько условный характер: он лишь визуально проверяет документы и дееспособность сторон. Проще говоря, специалист констатирует, что документы не поддельные, что люди отдают отчет своим поступкам, действуют по собственной инициативе, а не под угрозой насилия, и не находятся в состоянии алкогольного опьянения или под действием наркотиков. Таким образом, нотариус скорее психологически воздействует на участников сделки (они осознают, что возможностей для мошенничества меньше). За собственное спокойствие клиенты готовы платить, тем более что услуги нотариуса стоят не так уж дорого, особенно по сравнению со стоимостью квартиры. К тому же, как правило, расходы стороны делят пополам.

Однако подпись нотариуса под договором еще не означает проверку юридической чистоты всей сделки, которая заключается прежде всего в изучении истории квартиры. Эту услугу предоставляют сегодня риелторские агентства, что, по словам самих нотариусов, с точки зрения здравого смысла, не совсем логично. В России риелтор одновременно выполняет несколько функций: занимается подбором объектов недвижимости, проводит проверку юридической чистоты того или иного объекта недвижимости, организует взаиморасчет сторон, подбор банка и ипотечной программы. Между тем в зарубежных странах риелторов отличает узкая специализация: их роль сводится к выполнению лишь посреднической функции между продавцом и покупателем объекта недвижимости. Задачи же, связанные с проведением сделки, ложатся на плечи других специалистов.

По мнению российских законодателей, новые правила позволят исключить из алгоритма подготовки сделки случайных людей – черных маклеров, нечистоплотных риелторов и т. д. Немаловажно и то, что нотариус будет пополнять ЕГРП только достоверными данными.