Кризиса бояться – ипотеку не брать

Вчера в Уфе прошел пресс-ланч, организатором которого выступил Городской ипотечный банк. На мероприятии обсуждались вопросы, связанные с состоянием рынка ипотечного кредитования жилья нашего города, а также перспективы дальнейшего развития.

«Самая глобальная и масштабная проблема на сегодняшний день, как известно, – это кризис. Большинство аналитиков говорит, что со времен великой депрессии ничего подобного в мире не происходило. Но тем не менее для каждого рынка той или иной страны характерна своя специфика проявления этого кризиса, что зависит от уровня развитости в регионе рынка недвижимости, а также от менталитета. Западные страны живут в кредит уже довольно давно – в отличие от России. То же самое касается и рынка недвижимости. Так, к примеру, в США порядка двух третьих сделок с недвижимостью происходит с помощью кредита. Поэтому и влияние кризиса на рынок жилья более глубокое – опять же в отличие от нашей страны, – рассказывает руководитель кредитно-кассового офиса ООО «Городской ипотечный банк» в Уфе Ольга Садыкова. – Кризис разразился из-за того, что в США начали «дефолтить» кредиты категории subprime, то есть кредиты, ничем не обеспеченные. Они выдавались человеку без имущества, без доходов и без работы».

В России кредитов такого рода не было. У нас всегда проводился и проводится банками жесткий андеррайтинг доходов заемщика и объекта недвижимости. Итак, что же мы наблюдаем на сегодняшний день в банковской сфере? Ситуация такая, что западные ресурсы сейчас почти никому не доступны (они либо очень дорогие, либо просто отсутствуют). Сделки секьюритизации, которые были проведены на ипотечном рынке, потеряли свою актуальность. В итоге выживают банки, в развитии и функционировании которых немалую роль играет государство, а также банки, обладающие крупными иностранными ресурсами.

«Еще летом шла речь о том, что 12-14 наиболее крупных банковских игроков будут «делать рынок». Сегодня же высказываются более пессимистичные прогнозы – это уже 8-10 банков, готовых и способных «делать погоду» в нашей стране.

Так, Городской ипотечный банк не испытывает зависимости от привлеченных ресурсов. Он является частью глобальной компании в области финансовых услуг «Moрган Стэнли». На сегодняшний день очень важно развивать вторичный рынок ипотеки и рынок внутренней секьюритизации, чего, к сожалению, в нашей стране пока не наблюдается. Необходимо также заимствовать опыт развитых финансовых рынков», – комментирует Ольга Садыкова.

Обсуждались на прошедшем мероприятии и вопросы, связанные с повышением процентных ставок. Напоминаем, что в России уже были зафиксированы случаи, когда банки по собственному усмотрению увеличивали ставки по ранее выданным кредитам.

Так, право на повышение ставки по договору в одностороннем порядке предусмотрено у многих банков, в том числе и у крупнейших участников рынка. Например, Сбербанк «вправе в одностороннем порядке производить по своему усмотрению повышение процентной ставки по договору, в том числе, но не исключительно, при условии принятия Банком России решения по повышению учетной ставки», написано в кредитных договорах банка. Банк «Уралсиб» оставляет за собой право повышать ставки в случае неблагоприятного изменения конъюнктуры рынка, уведомив заемщика за 30 дней.

«В нашем банке такого пункта в действующих договорах нет. Заемщикам бояться не стоит. Хотя не исключено, что в перспективе он появится. Что касается изменения процентных ставок, то это произошло 13 октября. Сейчас мы делаем упор на качество кредитного портфеля. Кстати, те клиенты, которые получили одобрение по ипотечным кредитам до 13 октября, будут кредитоваться по старым процентным ставкам. Сегодня минимальная ставка в Городском ипотечном банке составляет 11% годовых, максимальная – 17%. На величину влияет и кредитный продукт, и доход заемщика, и соотношение суммы кредита к стоимости залога. Кстати, многие банки сегодня практически сравняли процентные ставки по рублевым и долларовым кредитам. Так, из 20-25 выданных кредитов в Городском ипотечном банке один лишь идет долларовый», – поясняет руководитель кредитно-кассового офиса.

Итак, сегодня на рынке жилья довольно не простая ситуация. Продавцы бояться продавать объекты недвижимости. А что касается покупателей, одни ждут обвала цен и поэтому не участвуют ни в каких сделках, другие отказываются брать кредит, поскольку ипотека уже начала расти в цене. Таким образом, рынок недвижимости замер. Кстати, большинство аналитиков уверены в том, что разразившийся финансовый кризис продлится до середины 2010 года.