Ипотечный вопрос: ждать или брать?

Несмотря на сложную экономическую ситуацию и рост ставок по ипотеке люди активно берут кредиты на покупку жилья. По прогнозам экспертов, темпы рынка ипотеки по итогам года составят 130%. Изменятся ли в ближайшее время условия выдачи кредитов, как поступить и правильно оценить свои силы людям, которые рассматривают ипотеку как способ решения своего жилищного вопроса, разбирался наш сайт.

Напряженная ситуация на финансовых и валютных рынках положительно сказалась на ипотечном рынке. За полгода число выданных кредитов выросло на треть по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Объемы выдачи ипотеки в денежном выражении увеличились в 1,4 раза.

Эксперты называют две причины такого положения дел на рынке. Первая – недвижимость сегодня стала восприниматься россиянами как альтернатива банковских вкладов. «Первое полугодие 2014 года прошло под знаком неблагоприятного внешнего фона. Ослабление рубля под влиянием внешних факторов стимулировало потребительскую активность и сделало недвижимость популярным объектом для инвестиций. Основной причиной, предопределившей привлекательность недвижимости, стала ценовая динамика рынка, а также отсутствие понятного и предсказуемого инструмента долгосрочного инвестирования. Многие покупатели недвижимости видят в этой инвестиции защиту своих сбережений», – говорится в ежеквартальном отчете Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

При этом эксперты констатируют рост доступности жилья для населения в этом году. Так, цены на жилье в первом полугодии выросли на 4,9%, а инфляция годовом выражении составила лишь 7%.

Вторым фактором роста ипотечного рынка называется реализовавшийся спрос будущих периодов. Россияне, которые планировали приобрести жилье для собственных нужд, опасаясь роста ставок, переносят решение о приобретении жилья с помощью ипотеки на более ранний период.

По словам вице-президента, начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Нины Крючковой, в настоящее время на ипотечном рынке сохраняется высокая конкуренция. «Большинство игроков активно предлагает промоакции и специальные программы: некоторые снизили процентные ставки, некоторые – требования к заемщикам, – объясняет она. – Динамично развивается ипотека в сегменте строящегося жилья, данный тренд сформировался еще в 2013 году, и банки продолжают сохранять активный интерес к этому сегменту. Даже на фоне повышения ставок спрос на ипотеку и рост проникновения ипотечных сделок в сделки с жильем показывают устойчивый рост».

В то же время, прогнозируют эксперты АИЖК, снижение требований к ипотечным заемщикам, которое практикуют большинство игроков рынка, ведет к более активному накоплению рисков в кредитном портфеле банков. Несмотря на то, что доля проблемных кредитов в портфелях банков на сегодняшний день низкая (2,1%), такая стабильность во многом обеспечивается высокими темпами роста ипотечного портфеля. Ухудшение экономической ситуации, в частности рост уровня безработицы и падение доходов населения, могут привести к росту проблемных кредитов. При этом сильнее всего пострадают заемщики, получающие серую зарплату и не имеющие возможности подтвердить свои доходы по форме 2-НДФЛ. Уязвимы будут и заемщики, имеющие несколько кредитов.

Несмотря на жесткую борьбу кредитных организаций за заемщиков, роста ставок по ипотеке избежать не удалось. «Начиная с мая многие банки, в том числе и крупнейшие игроки рынка, скорректировали свои ставки в сторону увеличения», – констатирует представитель банка DeltaCredit Ольга Садыкова.

Однако, по словам эксперта, корректировка ставок не сильно повлияет на размер платежа по ипотечному кредиту. «Конечно же, более значительное увеличение процентной ставки может привести к некоторому снижению доступности, однако в такой ситуации есть вероятность снижения стоимости жилья. При такой ситуации покупателю будет необходим меньший размер кредита, и в итоге доступность ипотечных кредитов не уменьшится», – добавляет Ольга Садыкова.

«На сегодняшний день на рынке сформировалась тенденция к росту процентных ставок по ипотечным программам, в первую очередь это обусловлено повышением ключевой ставки ЦБ, – комментирует начальник управления по развитию розничного бизнеса Абсолют Банка Антон Павлов. – Впрочем, ставки повышают хоть и многие, но далеко не все игроки. Например, мы снизили ставки для надежных заемщиков, которые готовы внести крупный первоначальный взнос по ипотеке».

Оценить свои силы и рассчитать стоимость ипотечного кредита можно с помощью сервиса «Ипотечный калькулятор» на сайте Ufa1.ru.

Во втором полугодии эксперты прогнозируют дальнейшее повышение стоимости кредитов. «Последовательное повышение ключевой ставки, нестабильность на финансовых рынках и сложности в привлечении внешних заимствований неизбежно подталкивали банки к повышению ставок. Тем не менее, несмотря на то, что к концу второго квартала ставки были скорректированы практически всеми лидерами рынка, ждать резкого роста ставок не стоит», – считают эксперты АИЖК, уточняя, что средняя ставка по ипотечным кредитам в 2014 году достигнет уровня в 12,5% (к концу первого полугодия средневзвешенная ставка по ипотеке составляла 12,3%). Однако, несмотря на это, по прогнозу АИЖК, ипотечный рынок по итогам года вырастет на 30%.

Не все эксперты настолько оптимистичны. «До конца года мы ожидаем дальнейшего роста ставок в диапазоне 0,5%, средняя ставка по выданному ипотечному кредиту, скорее всего, вырастет в целом по рынку до 12,8–13%», – прогнозирует Антон Павлов, добавляя, что банк не пересматривал ставки в сторону повышения и не планирует этого делать.

По мнению Нины Крючковой, спрос на ипотеку по втором полугодии этого года, скорее всего, уже не покажет такого стремительного роста, как в феврале-мае, темпы роста могут замедлиться с учетом замедления темпов роста всего рынка недвижимости. «Ипотека сохранит рост и во втором полугодии, однако темпы роста могут замедлиться, принимая во внимание макроэкономическую и внешнеполитическую ситуацию. Степень влияния указанных факторов на ипотечный рынок в настоящий момент спрогнозировать трудно, многое будет зависеть от возможности банков привлекать фондирование, позволяющее не менять ценовую политику или менять ее несущественно», – поясняет она.

Что же делать людям, которые планировали воспользоваться ипотекой для решения своего жилищного вопроса – стоит ли им сейчас брать ипотеку и как оценить свои силы?

«Сегодня довольно удачный момент для получения ипотечного кредита, поскольку в дальнейшем, по нашим прогнозам, средняя рыночная ставка будет повышаться. Не стоит также забывать и о том, что цены на недвижимость постепенно растут», – считает представитель Абсолют Банка.

По мнению эксперта банка БКС Премьер Антона Шабанова, нынешняя ситуация в стране и повышение процентных ставок по кредитам, конечно, не говорят в пользу такого вида кредитования. «Решение об ипотеке стоит отложить, если сейчас не стоит острая необходимость в жилье, то есть у вас есть где жить в данный момент. Как известно, лучше копить, а не брать в кредит. Если вам есть где жить и вы можете копить – лучше копите на всю стоимость квартиры или хотя бы на увеличение первоначального взноса. Если же квартиры у вас нет и вопрос встал остро, то, всего скорее, вердикт в любом случае будет один – необходима ипотека», – рекомендует он.

Антон Шабанов также рассказал, как заемщику правильно оценить свои силы. Так, ипотеку желательно брать с максимально возможным первоначальным взносом (при этом на сам первоначальный взнос, ради его увеличения, не стоит брать еще один кредит) и простейшим расчетом: все выплаты по всем кредитам (включая ипотеку), которые вы обслуживаете, не должны превышать 40%, как максимум – 50% от ваших доходов. «Это позволит вам абсолютно комфортно пережить непростые финансовые времена в стране и мире. Повышение же этого процента автоматически повышает и ваши риски невозможности обслуживания кредитов в какой-либо момент, – добавляет эксперт. – Ну и, конечно, самый оптимальный вариант, чтобы у вас был так называемый «запас ликвидности» или «подушка безопасности» в размере трех-шести ваших среднемесячных расходов. Если такая «подушка» будет у вас в наличии, то даже на самые непростые времена можно смотреть с улыбкой и изрядной долей иронии. И не забывайте, что эти деньги должны быть вам легко доступны, то есть не вкладывайте их в более сложные финансовые продукты, чем банковский счет, депозит или дебетовая банковская карта (помните – не более 600 тысяч в один банк, чтобы не потерять накопленные проценты)».