Итоги круглого стола

В Уфе в ресторане Del Mare состоялся круглый стол на тему «Влияние мирового финансового кризиса на уфимский рынок жилья». Организатором выступил информационный городской портал Ufa1.ru. Среди приглашенных были руководители агентств недвижимости, ипотечных организаций, строительных компаний и банков.

Основная задача, которая стояла перед организаторами, заключалась в том, чтобы донести до читателей Ufa1.ru – потребителей услуг рынка недвижимости – достоверную информацию о ситуации, которая сложилась сегодня на рынке жилья нашего города. Не секрет, что для какой-то категории читателей полученная информация станет неким ликбезом, поскольку часть людей с трудом ориентируется в вопросах недвижимости. Тем более в сегодняшней ситуации... Вопросы, которые обсуждались за круглым столом, касались изменения стоимости квадратного метра жилья, повышения банками процентных ставок по ипотеке, а также трудностей, стоящих сегодня перед застройщиками.

Для каждого рынка той или иной страны характерна своя специфика проявления финансового кризиса. Это зависит от уровня развитости в регионе рынка недвижимости, а также от менталитета. Западные страны живут в кредит уже довольно давно – в отличие от России. Так, к примеру, в США порядка двух третьих сделок с недвижимостью происходит с помощью кредита. Поэтому и влияние кризиса на рынок жилья более глубокое – опять же в отличие от нашей страны. Последний месяц одним из самых актуальных и обсуждаемых вопросов в нашей стране является жилищный.

О влиянии на ипотеку мирового финансового кризиса говорят практически все средства массовой информации. Одна часть экспертов проецирует падение фондового рынка на рынок недвижимости. Другая настаивает на том, что цены на российское жилье в среднесрочной перспективе расти не будут, а, наоборот, будут только снижаться. При этом они утверждают, что резкого падения стоимости не произойдет, то есть цена за квадратный метр будет снижаться постепенно.

«Чтобы выявить тенденции, которые сегодня существуют на нашем рынке, необходимо сопоставить множество факторов. На мой взгляд, сейчас идет переоценка тех сегментов, которые сегодня не удовлетворяют растущим требованиям потребителя жилья. С рынка уходят игроки неэффективные, не способные справиться с происходящим. Я довольно оптимистично отношусь к ситуации, сложившейся сегодня на рынке недвижимости, и полагаю, что мы справимся и преодолеем трудности, навалившиеся на нас. Естественно, необходимо помнить, что кризис в одночасье не начинается и не заканчивается. Полагаю, что мы добьемся некой стабилизации уже в следующем году. Правда, пока непонятно, когда именно – весной или осенью.

Спрос на услуги, которые оказывает нам рынок недвижимости, не иссякнет. Квартирный вопрос всегда будет актуальным – люди продают, покупают, обменивают жилье. Именно этот факт и вселяет в меня определенную надежду. А что касается снижения стоимости квадратного метра, то это может произойти лишь при увеличении объемов вводимого жилья. Это и есть первостепенная задача, которая стоит сегодня перед игроками рынка недвижимости», – рассуждает директор АН «Мир недвижимости» Алексей Щежин.

По словам директора агентства недвижимости «Мегаполис» Люции Казарян, снижение цен на вторичное жилье уже началось – в среднем стоимость падает на 10-15%. Кредитоспособность населения снижается, что приводит к уменьшению цены за квадратный метр на рынке вторичного жилья.

С первичным жильем ситуация несколько другая. Большинство участников круглого стола пришли к выводу, что цена за квадратный метр этого вида жилья будет только расти. «Основная проблема, которая стоит сегодня перед строителями, – нехватка денежных средств для продолжения строительства и начала возведения новых объектов. Большинство квартир (а это процентов 80) продавались в строящихся домах благодаря тому, что люди приобретали их по ипотеке. Сегодня же банки резко сократили объемы выдачи ипотечных кредитов, в том числе и на приобретение первичного жилья. В связи с этим встал вопрос о финансировании строительства.

Те объекты, которые уже начали строиться, будут обязательно завершены. С закладкой новых объектов, конечно, придется пока повременить», – комментирует директор ООО «Компания Управляющая кооперативами» Азамат Якупов.

Аналогичной точки зрения придерживается и финансовый директор «Первого строительного синдиката» Саид Насыров: «Сегодня получить кредит в состоянии лишь крупные застройщики. Сейчас солидному инвестору невыгодно заходить на этот рынок, поскольку цена растет очень медленно, ресурсы дорожают. Вряд ли цены на первичное жилье будут падать – себестоимость строительно-монтажных работ составляет на сегодняшний день около 20-25 тысяч рублей. Сюда необходимо добавить отчисления городу, проектные работы, расселение, проведение коммуникаций... С чего цене падать? Поэтому я соглашусь с теми участниками круглого стола, которые считают, что стоимость квадратного метра первичного жилья снижаться не будет».

Прямо противоположное мнение по поводу изменения цен на первичное жилье высказал заместитель управляющего уфимского филиала по розничному бизнесу банка «УралСиб» Марат Мансуров: «Я считаю, что те дома, которые готовы уже на 80-90%, быстро разойдутся среди покупателей – поскольку у людей пока еще остаются какие-то сбережения. Уверен, что цены на первичное жилье снизятся – необходимо строить, банки кредиты не дают, а застройщику надо продавать свои объекты. В связи с этим застройщикам придется хотя бы немного, но снижать стоимость квадратного метра, иначе объекты превратятся в долгострой».

О том, что цены на жилье будут все-таки снижаться, говорили еще на одном круглом столе, который прошел в Уфе несколькими днями позже и проводился другой компанией. И если на круглом столе, организованном Ufa1.ru, присутствовали представители агентств недвижимости, крупных строительных компаний и банков, то здесь собрался несколько иной состав – представители госвласти: заместитель министра строительства, архитектуры и транспорта РБ Альфир Садртдинов, министр промышленности, инвестиционной и инновационной политики РБ Юрий Пустовгаров. Кстати, на все наши приглашения принять участие в круглом столе чиновники отвечали отказом, мотивируя свое решение тем, что ситуация на рынке жилья вполне понятна и на данный момент от них мало что зависит. Только вот строители так не думали и готовы были вступить в диалог с властью.

Дело в том, что, несмотря на нелегкие времена для строителей, последние настроены крайне решительно. У каждого из них на данный момент существуют определенные обязательства перед покупателями, вложившими деньги в строительство, которые они гарантируют исполнить при любых условиях.

«Да. Время сейчас не самое лучшее. Строителям предстоят большие траты – они платят за землю, на которой строят, делают отчисления в городской бюджет. Власть позиционирует себя в качестве инвестора строительства, но инвесторы так не действуют – они не начинают забирать деньги с первого дня строительства.

Город же требует деньги вперед. Его не волнует, как у застройщика обстоят дела на данном этапе, платит ли он зарплату своим работникам. Существует постановление городских властей, касающееся отчислений в город. Там прописан очень любопытный механизм передачи социального жилья городу, который забирает это самое жилье по себестоимости. Я считаю, что перед городом необходимо поставить вопрос ребром об изменении условий договора», – высказывает свою точку зрения генеральный директор «Строительного управления-4» Александр Шухтуев и добавляет: «Я не имею права подвести своих покупателей, которые ждут квартир. Да, банки сворачивают ипотеку, кредитуют застройщиков под бешеные проценты, но это не причина останавливать строительство уже начатых объектов. Думаю, многие из здесь присутствующие со мной согласятся. Что касается меня, то я найду деньги, пусть не в Уфе, пусть в другом городе, но выполню свои обязательства перед клиентами и завершу строительство».

Участники круглого стола пришли к выводу, что для сегодняшнего рынка жилья характерен дефицит спроса. Одни ждут обвала цен, другие не в состоянии оформить ипотечный кредит по столь высоким процентным ставкам. «Основной парадокс сложившейся на рынке недвижимости ситуации заключается в том, что люди собственными руками создают дефицит спроса, увольняя сотрудников. Откуда взяться спросу, если уволенные люди остаются с пустым кошельком? О какой покупке жилья может идти речь в этом случае? Если люди перестанут зарабатывать, рухнет любой рынок. Система кредитования в нашей стране не развита. Человек, чтобы рассчитаться за ипотеку, чуть ли не всю жизнь будет на нее работать. В итоге получается замкнутый круг», – считает генеральный директор «ИФЖС» Рахима Миннегулова.

Свои текущие проблемы обозначили и банки, в адрес которых со стороны застройщиков были высказаны упреки и обвинения в нежелании финансировать «длинные» ипотечные кредиты граждан, чтобы дать возможность строительной отрасли продолжать работу. «У большинства людей еще с советских времен осталось неверное представление о том, что банки просто распределяют деньги, которые печатают в Центральном банке. На самом деле это не так», – вступился за банкиров начальник отдела мониторинга предприятий экономического управления Национального банка РБ Искандер Гусманов.

Мировой финансовый кризис отразился на банковском секторе крайне жестоко. Банки привыкли получать кредиты в Америке под 4-7% годовых и выдавать у нас в России по 14-17%. Сегодня же в банковской сфере мы наблюдаем следующую ситуацию. Западные ресурсы сейчас почти никому не доступны (они либо очень дорогие, либо просто отсутствуют). Сделки секьюритизации, которые были проведены на ипотечном рынке, потеряли свою актуальность. В итоге выживают банки, в развитии и функционировании которых немалую роль играет государство, а также банки, обладающие крупными иностранными ресурсами. В связи со сложившейся ситуацией банки, продолжающие выдавать ипотеку, стали поднимать процентные ставки и ужесточать требования к заемщикам.

«С начала 2008 года было выдано ипотечных кредитов на сумму около девяти миллиардов рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года эта сумма больше на 17%. Произошел кризис – с мирового финансового рынка ушли долгосрочные кредитные ресурсы. У банков повысились риски. На 1 октября 2008 года средняя процентная ставка по ипотеке составляла 12,7% годовых. Сегодня банки поднимают процентные ставки по ипотеке. В тех банках, в которых доля государственного участия значительна, произошло умеренное повышение ставок (Сбербанк, «ВТБ24»). Банки, в которых доля государственного участия отсутствует, при установлении ставок исходили из своего благосостояния и возможностей», – комментирует начальник отдела мониторинга предприятий экономического управления Национального банка РБ Искандер Гусманов.

О сложностях, стоящих сегодня перед банковским сектором, говорили и представители других банков. «Действительно, если ранее банки заимствовали денежные средства на Западе, то сегодня ситуация изменилась. Банкам приходится рассчитывать на денежные средства либо предприятий, либо физических лиц. Что касается нашего банка, то «УралСиб» ужесточил требования к заемщику. Также выросла сумма первоначального взноса – не менее 20% от стоимости квартиры. Увеличилась процентная ставка по ипотеке. Сегодня она варьируется от 15,5% до 16,5%. Но, несмотря на все трудности и текущую ситуацию, мы продолжаем выдавать ипотеку. Работает «УралСиб» и по социальной ипотеке. Так, до конца текущего года мы планируем потратить один миллиард рублей на развитие социальной ипотеки в городе и республике. В этом случае 30% предоставляет бюджет республики, оставшиеся 70% дает «УралСиб», – рассказывает заместитель управляющего уфимского филиала по розничному бизнесу банка «УралСиб» Марат Мансуров. – Необходимо также сказать, что вот уже несколько лет мы не работаем по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, то есть не рефинансируем свои кредиты.

Мы работаем со своими ресурсами, что позволило нам удешевить наши кредитные продукты и более лояльно относиться к клиентам, когда это было возможно. Сегодня, к сожалению, ситуация изменилась – андеррайтинг становится более жестким. Но при этом мы не увеличиваем ставки по ранее выданным ипотечным кредитам, чего сейчас опасаются многие заемщики».

Высказал свою точку зрения по поводу текущей ситуации и управляющий директор «АФ Банка» Евгений Кошкин: «Наш банк присутствует на рынке республики не так давно – полтора года. Мы не относимся к тем банкам, которых поддерживают госвласть. У нас есть серьезный акционер в лице финансового холдинга из Казахстана, который неделю назад увеличил наш уставный капитал. Уже не раз говорилось сегодня о том, что банки стали более строго подходить к заемщику. Во-первых, идет качественная проверка доходов нашего клиента. Во-вторых, первоначальный взнос, который должен сделать клиент, в нашем банке на сегодня составляет не менее 30%.

А что касается стоимости квадратного метра, то мне пару недель назад довелось побывать в Казахстане. Там цены на первичное жилье уже снизились в среднем на 30%. Падение это было не резким – оно происходило постепенно. Я считаю, что наш строительный рынок ждет то же самое. А дешевых денег в ближайший год ждать не приходится. Думаю, что разрешить сложившуюся на рынке жилья ситуацию можно лишь совместными усилиями. Если каждый начнет тянуть одеяло на себя, ничего путного из этого не выйдет».

Ситуация на рынке жилья и впрямь непростая. И банковский, и строительный сектор поглотила масса трудностей. Но, как уже говорилось ранее, застройщики определенно настроены на позитив – достраивать начатые объекты, искать деньги на строительство, идти в городскую администрацию с целью разрешить все волнующие их моменты. А ведь можно было во всем разобраться «на месте»... Но, к сожалению, чиновникам и застройщикам не суждено было пересечься. Они посетили два разных мероприятия и просто не имели возможности узнать позиции друг друга... Кстати, министр промышленности, инвестиционной и инновационной политики РБ Юрий Пустовгаров был настроен довольно оптимистично. По его словам, кризис в экономически сильном регионе, где принимаются антикризисные меры, не приведет к тяжелым последствиям.

«Один из методов выхода из кризиса мы видим в том, чтобы городские власти «заморозили» свои требования в части предоставления им денежных выплат от застройщиков. Мы не отказываемся от этих выплат. Но дело в том, как я уже говорил, что город требует деньги вперед. В одном месяце мы подписываем с городом договор на строительство жилого комплекса «Пушкинъ», а уже в начале следующего месяца я должен городу деньги. Если я отдам эти деньги, то вынужден буду перестать платить строителям либо остановить стройку. Ни того, ни другого я не имею права делать. Я призываю строителей объединиться и донести всю эту информацию до властей. Неужели нельзя отсрочить этот платеж? Мы построим объект, продадим и тогда будем в состоянии рассчитаться с городом», – уверяет присутствующих генеральный директор «Строительного управления-4» Александр Шухтуев.

Одним словом, мировой финансовый кризис затронул всех без исключения игроков рынка жилья, и винить кого-то одного в случившемся – ошибочно. И строительный, и банковский сектор тесно взаимосвязаны и не могут существовать один без другого. Как правильно заметил управляющий директор «АФ Банка» Евгений Кошкин, «если каждый начнет тянуть одеяло на себя, ничего путного из этого не выйдет». Поэтому разрешать существующие проблемы можно только совместно. А если еще и городские власти пойдут на уступки, реанимация уфимского рынка жилья не заставит себя долго ждать.