Продажи новостроек в Уфе выросли на 34%. Откуда такая активность

С 1 октября изменения в программе семейного ипотечного кредитования всё же вступили в силу. Нововведения действуют меньше месяца, и их эффект пока не так заметен. Но период ожидания, который длился с конца 2025 года, уже успел повлиять на рынок недвижимости. Что с ним происходит и как меняется поведение покупателей, мы решили обсудить с Елизаветой Самойловой — коммерческим директором ГК «Первый Трест».

— О грядущих изменениях семейной ипотеки говорили еще с конца прошлого года. Как рынок пережил этот период ожидания?

— Рынок жил между ожиданием и желанием успеть до изменений. В июне в Башкортостане выдали 4100 ипотек — пик года: люди спешили зафиксировать старые условия. Но 1 июля полноценных изменений не произошло, и рынок ушел в наблюдение. К сентябрю, когда детали прояснились, началась уже не паника, а структурная перестройка. За девять месяцев 2026 года продажи новостроек в Уфе выросли на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом средняя цена за 9 месяцев 2026 года выросла на 5,3% по сравнению с этим же периодом 2025 года. Рынок не сорвался, покупатели просто выбирали момент.

— Что уже изменилось в поведении покупателей и чего ждать в будущем?

— Новые правила выгоднее многодетным, поэтому спрос сместится в сторону просторных планировок, а спрос на студии и однушки, думаю, снизится. Раньше при единых 6% семья с одним ребенком и многодетная были в равных условиях. Теперь ставки дифференцированы. То есть у семьи с тремя детьми есть преимущество перед семьей с двумя. Раньше такой разницы не было. В Уфе трехкомнатная квартира в среднем стоит около 12,1 млн рублей. При старом лимите 6 млн рублей семье нужен был крупный первоначальный взнос или комбинированный кредит. Теперь многодетные могут покрыть до 10 млн рублей, что высвобождает пласт реального спроса на улучшение жилищных условий.

— Как раз из-за анонсирования дифференцированной ставки в начале года эксперты советовали многодетным отложить покупку квартиры. Наблюдается ли сейчас эффект отложенного спроса?

— Он есть, но не взрывной. В январе — сентябре 2026 года в Уфе заключили 10 470 сделок против 7770 годом ранее. Часть семей заранее сделала ставку на выгодные условия. Но реальный прирост от семей с тремя детьми будет постепенным: между вступлением правил в силу и покупкой всегда есть временной лаг. Важный нюанс: доля предложения, попадающего в лимит семейной ипотеки 6 млн рублей, за год упала с 52% до 30%. Даже если ставка выгодна, подходящих квартир становится меньше. Поэтому отложенный спрос сконцентрируется на конкретных проектах, а не размажется по рынку.

— До правила «одна семейная ипотека в одни руки» родители покупали квартиры не только для жизни с детьми, но и как инвестицию. А какие сейчас стратегии выбирают семьи и какие форматы недвижимости будут востребованы в ближайшее время?

— Ядро стратегии сместилось с мониторинга процентов на управление лимитом. Раньше логика была простой: взять под 6% максимально большую квартиру и держать долго. Теперь так не получится. Во-первых, через 15 лет ставка пересчитывается. Во-вторых, Уфа как город-миллионник фактически выпала из семейной ипотеки на вторичном рынке: путь «купить вторичку как инвестицию» закрыт.

— Как изменилась экономика сделки? К примеру, по сравнению с октябрем прошлого года?

— Контраст резкий. Год назад при ставке 6% логично было брать кредит на 30 лет: вы фиксировали дешевые деньги на весь срок, а первоначальный взнос можно было минимизировать. Сейчас срок стал переменной, которой нужно управлять: 15 лет субсидий, дальше платеж скачет вверх. Поэтому разумнее сокращать срок или брать кредит примерно на 15 лет. А 50% первоначального взноса стали ключевой цифрой: при этом пороге даже семья с одним ребенком получает 6%. Показательно то, что в июне 2026 года средний срок семейной ипотеки в Башкортостане достиг 337 месяцев — почти 28 лет. Семьи по-прежнему удлиняли срок ради низкого платежа, но при новых правилах цена второй половины такого длинного срока будет ощутимой.

— Поэтому некоторые эксперты прогнозируют перераспределение спроса: семья с одним ребенком скорее выберет ИЖС под 6%, чем квартиру под 10%. Или что студии потеряют привлекательность. Каков ваш прогноз?

— Здесь будет разумнее говорить не о перераспределении, а о расхождении путей. ИЖС действительно перехватит часть спроса, особенно в пригородах Уфы. Разница между 10% по квартире и 6% по дому для семьи с одним ребенком слишком велика, чтобы ее игнорировать. Плюс 6% по ИЖС не имеет порога по количеству детей — это самая недооцененная лазейка новой политики. Со студиями сложнее. Как инвестиционная покупка они просядут — семейная ипотека и не должна была работать на инвестиции. Но как первое жилье с низким чеком — средняя стоимость студий в Уфе 4,8 млн рублей — они останутся единственным входом на рынок для молодежи. Сожмется именно сегмент «студия как объект семейной ипотеки», так как тратить лимит на квартиру под будущий обмен станет невыгодно.

— Как изменения семейной ипотеки повлияли на застройщиков?

— Тем, кто делал ставку на малогабаритное жилье и зависел от потока семейной ипотеки, будет сложнее. В 2025 году на нее пришлось 57% выданных льготных кредитов и 75% их суммы. Когда поток смещается к большим площадям, целая линейка жилья уходит в затоваривание. Зато для тех, у кого есть улучшенный сегмент, открываются возможности. Спрос движется от «что по карману» к «что правильно». Просторные планировки и форматы для нескольких поколений получают второе дыхание. Рынок возвращается от процентного драйвера к продуктовому. И это плюс для тех, кто действительно хочет закрыть жилищные потребности. Единственный общий вызов — продажи стали сложнее: по каждой семье нужно отдельно считать, какой путь даст ей лучшую ставку.

— Насколько сильно рынок недвижимости сегодня зависит от государственной поддержки? Если представить, что объем льготных ипотечных программ продолжит сокращаться, сможет ли рынок вернуться к модели, где спрос в большей степени определяется доходами населения и рыночной ставкой?

— Данные по Башкортостану отвечают прямо. За семь месяцев 2026 года средняя ипотечная ставка в республике составила 9,64%, что на 1,63 пункта выше, чем в 2025-м. Господдержка пока остается важной опорой рынка: ставка около 10% для многих семей еще высока, и без льготных программ сделок было бы меньше. Но рынок постепенно перестраивается: покупатель все чаще выбирает продукт, а не процент.

— И что нужно для реального сдвига?

— Должны быть выполнены сразу два условия: рост доходов и возврат ставок в приемлемый диапазон. Первое в Башкортостане улучшается: IT-сектор, нефтехимия, промышленная агломерация. Второе зависит от макроэкономики. Поэтому ближайшие год-два ожидаем смешанную модель: господдержка останется, но станет точечной.

— Как думаете, что будет с рынком недвижимости Уфы в это время?

— Уфа в фазе мягкой корректировки и структурной перестройки. Цены не упадут сильно, но и не взлетят, думаю, рост будет в пределах 3–7%, примерно вровень с инфляцией. Три ипотечных продукта сформируют три модели поведения с разным ритмом. Семейная ипотека — самый активный, но зависит от демографии. Рост числа семей с тремя и больше детьми потребует времени. IT-ипотека под 6% доступна в Уфе, а в Москве и Петербурге — нет, поэтому у местных айтишников условия лучше, чем у столичных коллег. Рыночная ипотека продолжит развиваться в направлении улучшения условий жизни — обмен старого на новое. В Уфе двое из трех покупателей новостроек продают старую квартиру, из них практически 25% идут напрямую через trade-in. Квадратный метр на вторичном рынке стоит около 130 000 рублей, в новостройках — 163 500. Этого разрыва достаточно, чтобы цепочка обмена работала. Так что рынок Уфы — это не история «кто кого заменит», а три разных сценария жизни. Понимать этот алгоритм важнее, чем спрашивать, хорош ли рынок сегодня в целом.